Die Immobilie kaufen oder verkaufen? * Sanieren oder renovieren? * Einrichtung oder Deko-Ideen finden?

Eine realistische Wertermittlung ist die Grundlage für kluge Entscheidungen – ob beim Kauf oder Verkauf eines Wohn- oder Gewerbeobjekts oder wenn für die Vermögensaufteilung ein verlässlicher Zahlwert gefragt ist. Eine klare Zahl schafft Orientierung, nimmt Unsicherheit aus Gesprächen und macht Vergleiche überhaupt erst möglich.

Damit Sie schnell ein Gefühl für den Markt bekommen, bieten wir Ihnen zu den Themen Immobilien und Immobilienbewertung auf unserem Portal zukünftig alles an, was Sie wissen müssen!

Tipp: Wir erstellen aktuell für Mieter und Vermieter gleichermaßen eine Sammlung an Musterbriefen.

Hier geht’s um Wissen statt Werbung: So läuft eine Immobilienbewertung wirklich ab – und worauf es dabei ankommt.

Die Verfahren zur Ermittlung des Immobilienwertes kurz erklärt

Für die Einschätzung eines Marktwerts kommen in der Praxis drei bewährte Wege zum Einsatz:

• Vergleichswertverfahren: Besonders bei Wohnimmobilien üblich. Herangezogen werden tatsächliche Kaufpreise ähnlicher Objekte in der Umgebung. So lässt sich ein realistischer Marktpreis ableiten.

• Ertragswertverfahren: Geeignet für vermietete Häuser, Wohnungen und Gewerbe. Entscheidend sind Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten und die Entwicklung am lokalen Markt.

• Sachwertverfahren: Wird genutzt, wenn Vergleichsdaten oder Mieterträge fehlen oder nur bedingt passen (z. B. bei besonderen Gebäuden). Grundlage sind die Herstellkosten des Gebäudes abzüglich Alter und Abnutzung plus der Wert des Grundstücks.

Hier mehr zu den einzelnen Verfahren lesen!

Die aktuelle Marktlage und die Lagequalität der Immobilie fließen dabei immer mit ein. Üblich ist es, auf verlässliche Datenquellen wie Kaufpreissammlungen, Bodenrichtwerte und Marktberichte zurückzugreifen. Aussagekräftiger als Angebotspreise sind dabei die tatsächlich erzielten Kaufpreise.

Welche Kriterien zählen?

Für eine fundierte Einordnung werden Merkmale aus drei Bereichen betrachtet:

1) Grundstück

• Lage: Mikrolage in Stadt oder Gemeinde, Umfeld, Erreichbarkeit.

• Größe: Grundstücksfläche und Bebaubarkeit.

• Boden & Erschließung: Bodenrichtwert, Tragfähigkeit, ob Anschlüsse vorhanden sind.

• Zuschnitt: Form und Nutzbarkeit (z. B. rechteckig vs. verwinkelt).

2) Rechte und Lasten

• Einträge im Grundbuch wie Erbbaurecht, Wegerechte oder Dienstbarkeiten.

• Hypotheken und sonstige Belastungen.

• Miteigentum, Wohnrechte oder Nießbrauch.

3) Gebäude

• Baujahr und Zustand von Hülle und Technik (Dach, Fassade, Heizung, Elektro, Leitungen).

• Erschließung & Sanierungsbedarf: Was ist gemacht, was steht an?

• Laufende Kosten: Instandhaltung und Verwaltung.

• Mietverhältnisse: Leerstand oder Vermietung, bestehende Rechte der Mieter.

• Ausstattung: z. B. Einbauküche, moderne Heizung, PV- oder Solaranlage.

• Außenbereich: Terrasse, Garten, Stellplätze, Pool.

• Schutzstatus: Denkmalschutz oder andere Auflagen.

• Energie & Nachhaltigkeit: Dämmung, Fenstertausch, Effizienzstandard (z. B. Niedrigenergiehaus).

Gerade bei Gebäudemerkmalen zeigen sich große Unterschiede – zwei Nachbarhäuser können trotz gleicher Lage deutlich auseinanderliegen. Gute Pflege und kontinuierliche Modernisierung werten sichtbar auf.

Orientierung vs. Verbindlichkeit

Digitale Rechner und datenbasierte Schnellchecks liefern eine erste Näherung. Für Entscheidungen mit Gewicht – etwa Verkauf, Scheidung, Finanzierung oder steuerliche Themen – wird meist eine persönliche Begutachtung mit Einsicht in Unterlagen (Grundbuch, Pläne, Energieausweis, Mietverträge etc.) herangezogen. Wer Klarheit braucht, lässt die Immobilie daher von qualifizierten Sachverständigen oder Gutachterausschüssen bewerten.

Kurz: Verstehen, wie bewertet wird, hilft beim Einordnen von Preisen – und macht Gespräche mit Maklern, Banken oder Käufern deutlich entspannter.

Online-Immobilienbewertung: Was bringt’s wirklich?

Kurz gesagt: Sie liefert schnell eine erste, belastbare Orientierung – ohne Vor-Ort-Termin. Die häufigsten Pluspunkte im Überblick:

• Zeit sparen: Mit ein paar Angaben zu Lage, Größe und Zustand entsteht innerhalb weniger Minuten eine erste Einschätzung – bequem vom Sofa aus.

• Breite Vergleichsbasis: Gute Rechner greifen auf große Kaufpreissammlungen und amtliche Richtwerte zurück. Wichtiger als Inserate sind dabei die tatsächlich erzielten Verkaufspreise.

• Unterlagen auf Knopfdruck: Oft gibt’s am Ende eine kompakte Auswertung als PDF oder per E-Mail – praktisch für Gespräche mit Bank, Kaufinteressierten oder in der Familie.

• Deutschlandweit nutzbar: Modelle arbeiten in der Regel mit bundesweiten Daten und lassen sich daher unabhängig vom Wohnort einsetzen.

• Niedrige Hürde: Viele Angebote sind kostenlos oder günstig – ideal, um ein erstes Gefühl für den Markt zu bekommen.

Wichtig zur Einordnung:
Ein Online-Ergebnis ist ein Startpunkt, kein amtliches Gutachten. Für rechtlich sensible Themen (z. B. Scheidung, Erbschaft, Finanzierung) oder wenn es auf den letzten Euro ankommt, empfiehlt sich eine persönliche Begutachtung mit Einsicht in Unterlagen wie Grundbuch, Pläne, Energieausweis und – falls vorhanden – Mietverträge. So ergänzen sich Digital-Check und Profi-Blick sinnvoll.