Deutschland: das sind die Wohnregionen der Zukunft

Bis zum Jahr 2030 wird sich die deutsche Bevölkerung um etwa 1,7 Millionen Einwohner reduzieren. Diese Schätzung des Hamburgischen Weltwirtschafts-Instituts gibt allerdings nur eine Tendenz wider. Zusätzlich zu diesem Bevölkerungsverlust werden sich Wanderbewegungen vollziehen, die nicht nur auf deutsche Großstädte abzielen.

Berlin: der Spitzenreiter unter den Zuzugsgebieten

Die Nummer eins unter den beliebtesten Zuzugsregionen ist und bleibt Berlin. Experten prognostizieren, dass bis 2030 in der Bundeshauptstadt knapp 65.000 Menschen mehr als heute leben werden. In diesem Fall wären dann 3,5 Millionen Einwohner in der Multi-Kulti-Stadt zu Hause. Auf Rang 2 reiht sich der Münchner Landkreis ein. Immobilienforscher gehen davon aus, dass die Metropole München selbst bis 2030 sogar geringere Einwohnerzahlen als heute aufweisen wird.

Dafür nimmt das Umland mit Städten wie Rosenheim oder Fürstenfeldbruck an Fahrt auf. Rund 40.000 Menschen mehr werden das Umland bis 2030 besiedeln. In Hamburg leben derzeit etwa 1,86 Millionen Einwohner. Diese Zahl wird sich bis 2030 auf ungefähr 35.000 Einwohner mehr erhöhen. Einer der wichtigsten Gründe für die große Beliebtheit des Nordlichts sind die zahlreichen gut bezahlten Jobs. Weiterhin ist ersichtlich, dass zahlreiche Unternehmen massiv in ihre Standorte in der Hansestadt investieren. In Anbetracht dieser Entwicklung stört es die 1,8 Millionen Einwohner auch nicht, dass die Mieten einen weiteren deutlichen Aufwärtstrend erleben werden.

Gute Lebensbedingungen im Rhein-Sieg-Kreis

Der Rhein-Sieg-Kreis grenzt an Köln und bettet die ehemalige Bundeshauptstadt Bonn ein. Menschen leben im Rhein-Sieg-Kreis, um in einer der zwei Städte zu ihrem Arbeitsplatz zu gelangen. In diesen Städten erhalten die Arbeitnehmer so hohe Gehälter, dass sich deren Kaufkraft deutlich über dem Bundesdurchschnitt bewegt. Zudem locken in der Umgebung naturlandschaftliche Attraktionen wie der Drachenfels als meistbesuchter Berg in Europa. Wer seine Zukunft in anderen deutschen Gebieten mit florierender Perspektive plant, ist auch im Landkreis Ludwigsburg oder dem Gebiet Breisgau-Hochschwarzwald gut aufgehoben. Weitere deutsche Regionen wie der Rhein-Neckar-Kreis oder Landkreis Karlsruhe werden bis 2030 ebenfalls knapp 20.000 neue Einwohner begrüßen dürfen. Wer den Erwerb einer Immobilie plant, tätigt in diesen Gebieten vermutlich schon heute eine gewinnbringende Investition.

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Immobilienverrentung: auch in der Rente im eigenen Haus leben

Für viele Senioren ist das Rentenalter problematisch. Durch ein Leben im eigenen Haus sparen sie sich zwar die Miete. Dennoch mangelt es an Geld. Die geringe Rente reicht nicht aus, um Nebenkosten zu bezahlen oder Reparaturen durchführen zu können. Dennoch ist ein Umzug für die meisten Betroffenen kein Thema.

Leibrenten als finanzieller Zuschuss

Eine mögliche Option ist die Verrentung von Immobilien. Zum Erhalt einer Leibrente veräußern Eigentümer die Immobilien an gemeinnützige Organisation oder Investoren, nehmen jedoch einen deutlich unter dem Verkehrswert befindlichen Preis in Kauf. Weitere Infos finden Sie hier zu Verkehrswert berechnen (Formel). Als Gegenleistung garantieren die Käufer ein lebenslanges Wohnrecht und zahlen anstatt des Kaufpreises auf Lebenszeit eine Monatsrente aus. Neben der Berücksichtigung des Zinsrisikos spielen Alter sowie Geschlecht des Verkäufers eine Rolle. Nach dem Ableben des Besitzers geht das Eigentum an den Käufer über. Den Verkäufern ist es im Gegenzug möglich, eine Mindestlaufzeit für den Vertrag zu vereinbaren. Bewohner der Häuser gehen auf Nummer sicher, wenn sie ihr Wohnrecht notariell vereinbaren lassen sowie als Grundschuld erstrangig im Grundbuch eintragen lassen. Eine Rückfallklausel sichert im Insolvenzfall der Käufer das Eigentum ab.

Vorteile des Nießbrauchrechts

Eine andere Lösung ist der Nießbrauch, bei dem ein Verkäufer mehrere Rechte für die Immobilie hat. Ein Vorteil dieses Nießbrauchs ist beispielsweise, dass dieses Recht immer erst mit dem Tod des Verkäufers endet. Befinden sich die Nießbrauchsberechtigten beispielsweise in einem Pflegeheim, dürfen sie noch immer über die Einnahmen verfügen. Im Gegensatz zur klassischen Leibrente werden vereinbarte Summen bei einem Nießbrauch auf einen Schlag ausgezahlt. Den etwaigen Verkaufspreis ermitteln die Parteien, indem der Nießbrauchswert vom Verkehrswert abgezogen wird.

Mögliche Alternativen zur Leibrente oder dem Nießbrauchsrecht

Eine Verrentung von Immobilien ist für Personen ab 70 Jahren geeignet. Diese Konzepte sind sinnvoll, wenn Betroffene verschuldet sind, geringe Renten beziehen oder ihre Immobilien nicht vererben können. Kommen derartige Modelle in Betracht, sollten Interessenten die Angebote kritisch unter die Lupe nehmen. Schließlich betonen Experten, dass eine Verrentung im Vergleich zum Verkauf zumeist geringer ausfällt. Eine mögliche Alternative würde darin bestehen, das eigene Haus zum Marktpreis zu veräußern und von diesem Erlös eine kleine altersgerechte Wohnung zu kaufen oder zu mieten. Dieser Verkaufspreis wäre wesentlich höher, da keine Abzüge für Nieß- oder Wohnrecht anfallen. Möglicherweise könnten Verkäufer aber auch längerfristige Mietverträge mit den neuen Eigentümern aushandeln und auf diese Weise dennoch in ihrer gewohnten Umgebung verweilen.

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Verbesserte Rechte für Mieter: der Bundesgerichtshof hat entschieden

Streitereien um knappen Wohnraum spitzen sich zu. Die letzte Station ist häufig das Gericht. Aktuell scheint es, als würden sich Richter zunehmend auf Seiten der Mieter positionieren. Diesen Schluss lassen aktuelle Urteile des Bundesgerichtshofs in Karlsruhe zu. Beide Urteile betreffen Vermieter, den Wohnraum bisheriger Mieter wegen Eigenbedarf kündigen wollten.

BGH-Urteile als Präzedenzfälle

Ein Fall betraf den Ehemann einer Vermieterin, der Büroräume erweitern wollte, indem die seit 40 Jahren von einem Mieter bewohnte Immobilie übernommen wird. Allerdings erkannten die Richter kein berechtigtes Interesse durch den Vermieter. Gemäß Urteil BGH VIII ZR 45/16 kam das Gericht zu dem Schluss, dass der Interessent auch in einer anderen Immobilie ein weiteres Büro anmieten könne. Im Vorfeld waren zahlreiche Beobachter davon ausgegangen, dass sich die Bundesrichter auf das sogenannte Berliner Verbot für die Zweckentfremdung des Wohnraums beziehen würden. Doch der Jurist sah den Mieter deutlich im Nachteil. Dieses Urteil war insofern überraschend, als dass vor fünf Jahren ein ähnlicher Fall zugunsten des Vermieters entschieden wurde.

Eine Kündigung unter Angabe falscher Tatsachen

Grundlage des zweiten Rechtsstreits war eine Auseinandersetzung zwischen einem Vermieter und Mieter in Koblenz, bei der ebenfalls eine Kündigung wegen Eigenbedarf angemeldet wurde. Als Grund für die Kündigung führte der Vermieter an, dass die Wohnung durch einen Hausmeister bezogen werden müsse. Im Anschluss kristallisierte sich heraus, dass kein Hausmeister, sondern eine Familie das Wohnobjekt bezogen hatte. Diesen Zustand deklariert der deutsche Mieterbund als „vorgetäuschten Eigenbedarf“.

Schlimme Konsequenzen für den „vorgetäuschten Eigenbedarf“?

Laut dem Urteil mit dem Aktenzeichen BGH VIII ZR 44/15 ist die Kündigung deswegen zu Unrecht erfolgt. Die Folgen könnten für den Vermieter noch drastischer ausfallen. Aktuell kontrolliert die Vorinstanz in Koblenz, ob der Vermieter für die angefallenen Umzugskosten sowie die erhöhte Miete für die neue Wohnung mit einem Gesamtwert von 25.800 Euro aufkommen muss. Urteile dieser Ausprägung sind in der deutschen Rechtsprechung bisher neu gewesen.

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