Altbau renovieren: So bleibt der Charme erhalten

Sie stehen vor der Entscheidung, ein altes Haus zu modernisieren und möchten den Charakter bewahren. Dieser Einstieg gibt Ihnen einen kompakten Überblick, wie Sie historische Details wie Dielen, Stuck oder Türen erhalten und zugleich den energetischen Zustand verbessern.

Eine gezielte Sanierung reduziert Wärmeverluste und senkt dauerhaft die Heizkosten. Die Bandbreite für Komplettsanierungen liegt grob bei 400 bis 1.000 €/m². Welches Vorgehen sinnvoll ist, hängt stark vom Baujahr und dem aktuellen Zustand Ihrer immobilie ab.

Der Leitfaden führt Sie von der Bestandsaufnahme über rechtliche Fragen bis zu Kosten, Zeitplan und Qualitätssicherung. Sie erfahren, warum altbausanierung und energetische Maßnahmen den wohnkomfort erhöhen und wie ein individueller Fahrplan Etappen strukturiert.

Am Ende wissen Sie, wie Sie die Bausubstanz bewahren und moderne Anforderungen an energie und Komfort miteinander verbinden.

Altbau sanieren mit System: Ziel dieses Leitfadens und was Sie erwartet

Dieser Leitfaden zeigt Ihnen, wie Sie eine strukturierte Sanierung Ihrer immobilie Schritt für Schritt umsetzen.

Die Sanierung beginnt mit einer Bestandsanalyse, die den aktuellen zustand erfasst und die richtigen maßnahmen priorisiert.

Es folgt die planung mit Genehmigungsprüfung und der Abstimmung der Gewerke. Energetische Maßnahmen wie Dämmung und Heizungsmodernisierung kommen vor dem Innenausbau.

Neutrale Beratung hilft Ihnen, passende Fördermittel zu finden und unabhängig zu entscheiden. So vermeiden Sie, dass Verkaufsinteressen Ihre Wahl lenken.

• Praktischer Ablauf von Einschätzung bis Ausführung
• Reihenfolge der arbeiten für reibungslose Schnittstellen
• Fördermittel frühzeitig einbinden

Der Leitfaden ist als Checkliste angelegt, damit Sie die altbausanierung übersichtlich planen und kontrollieren.

Sanierung, Modernisierung oder Renovierung? Begriffe klar einordnen

Bevor Sie Angebote einholen, sollten Sie die drei Begriffe unterscheiden. Das hilft bei der Auswahl der Gewerke, der Kostenplanung und bei Förderanträgen.

Sanierung: Werterhalt der Bausubstanz und Schadensbehebung

Sanierung behebt Schäden am Tragwerk und an technischen Anlagen. Typische Fälle sind Setzungsrisse, aufsteigende Feuchte oder Hausschwamm.

Zu den sanierungsmaßnahmen zählen auch Abdichtungen feuchter Keller und die Erneuerung maroder Leitungen. Ziel ist der dauerhafte Erhalt der bausubstanz.

Modernisierung: energetische Verbesserungen und Wohnkomfort

Modernisierung zielt auf Energieeffizienz und mehr wohnkomfort. Dazu gehören Dämmung, neue Heizung, effiziente Fenster und Lüftungskonzepte.

Diese Maßnahmen senken Verbrauchswerte und können förderfähig sein. Reihenfolge und Abstimmung mit Sanierungsarbeiten sind wichtig.

Renovierung: Oberflächen auffrischen und Räume aufwerten

Renovierung betrifft Wände, Böden, Decken, Innentüren und Bäder. Hier geht es um Materialwahl, Oberflächen und optische Aufwertung.

Eine klare Abgrenzung hilft Ihnen, Angebote zu vergleichen und passende materialien auszuwählen. Häufig kombinieren Projekte alle drei Bereiche; planen Sie die Reihenfolge so, dass Bausubstanz und Energie zuerst behandelt werden.

• Sanierung: Schäden beheben, Technik ersetzen, Bausubstanz sichern.
• Modernisierung: Energie sparen, Heizung und Dämmung erneuern, Wohnkomfort erhöhen.
• Renovierung: Oberflächen gestalten, wände und Böden erneuern.

Altbau renovieren: Originaldetails bewahren und klug erneuern

Bevor Sie mit gestalterischen Wünschen beginnen, prüfen Sie zuerst den technischen zustand des Gebäudes. So stellen Sie sicher, dass historische Türen, Dielen oder Geländer erhalten werden können.

Prioritäten setzen: Tragwerk, Feuchte, Energie – dann Gestaltung

Prüfen Sie Tragwerk und Feuchte zuerst. Schäden am Mauerwerk oder verborgene Nässe müssen vor Oberflächengestaltung behoben werden.

Energetische Maßnahmen folgen in sinnvoller Reihenfolge. So vermeiden Sie spätere Nacharbeiten und Wärmebrücken.

Individueller Sanierungsfahrplan: Etappen planen und Abfolge festlegen

Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) ordnet Maßnahmen in Etappen. Neutrale Expertise hilft bei Reihenfolge, Kosten und Förderfragen.

• Prüfen Sie Tragwerk und Feuchte, bevor Sie gestalten.
• iSFP reduziert Fehlplanungen und strukturiert die Arbeiten.
• Erprobte Abfolge: Gebäudehülle optimieren, Fenster anpassen, dann Heizung.
• So vermeiden Sie Wärmebrücken und Fehldimensionierungen der Technik.
• Originaldetails lassen sich oft restaurieren und integrieren.
• Dokumentieren Sie den Zustand vor Beginn für spätere Entscheidungen.
• Stimmen Sie Gewerke und Lieferzeiten ab, um Stillstände zu vermeiden.
• Rechnen Sie mit Zugeständnissen, wenn Eingriffe mit der Bausubstanz kollidieren.

Bausubstanz prüfen: Vom Grundstück bis zum Dachboden

Machen Sie eine strukturierte Bestandsaufnahme, um den Zustand Ihrer immobilie klar zu erfassen. Ein präziser blick hilft, Prioritäten für die Sanierung festzulegen.

Außenhülle im Blick

Beginnen Sie außen: Prüfen Sie Dachdeckung, Ziegel, Anschlüsse und Entwässerung. Sichten Sie die fassade auf Risse und kontrollieren Sie die Dichtheit der fenster und Türen.

Kellercheck

Achten Sie bei feuchten, kalten Wänden oder muffigem Geruch auf Durchfeuchtung. Prüfen Sie Abdichtungen, Korrosionsspuren an Elektrik und Zugänglichkeit der Hausanschlüsse.

Innenräume kurz prüfen

Kontrollieren Sie Grundriss, tragende wände, Ebenheit von Böden und die Sicherheit von Treppen. Notieren Sie Auffälligkeiten mit Fotos und Maßen.

Dachboden und oberste Decke

Prüfen Sie die Dämmung der obersten Geschossdecke, den Zustand des Dachstuhls und die Dichtheit von Dachfenstern. Bei Unsicherheit ziehen Sie Experten hinzu.

• Dokumentieren Sie alles fotografisch.
• Achten Sie auf Setzungsrisse am Sockel.
• Planen Sie Reparaturen nach Priorität und Jahren der Nutzung.

Rechtliche Rahmenbedingungen: GEG, Bebauungsplan und Denkmalschutz

Prüfen Sie vor dem Kauf, welche rechtlichen Pflichten für das Gebäude nach Eigentumsübergang gelten. Das spart Zeit und verhindert Überraschungen während der Sanierung.

Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) gelten Nachrüstpflichten für neue Eigentümer. Dazu zählen die Dämmung der obersten Geschossdecke und die Ummantelung von Warmwasserleitungen sowie Armaturen in unbeheizten Räumen.

Welche Technik kann betroffen sein

Ältere Heizkessel müssen unter bestimmten Voraussetzungen ersetzt werden. Das betrifft Geräte vor 1984 oder nach 30 Jahren Betriebszeit. Ausnahmen gelten für Brennwert- und Niedertemperaturkessel.

• Prüfen Sie GEG-Pflichten vor dem Kauf und planen Sie Fristen ein.
• Der Bebauungsplan legt baurechtliche Grenzen fest; eine Bauvoranfrage schafft Klarheit.
• Bei denkmalgeschützten Objekten stimmen Sie Maßnahmen mit der Denkmalbehörde ab.
• Steuerliche Vergünstigungen können Eingriffe an denkmalgeschützten Gebäuden erleichtern.
• Arbeiten Sie mit Energieberater und Behörde zusammen, um die Sanierung rechtssicher zu planen.

Kosten realistisch kalkulieren: Spannen, Reserven und typische Posten

Eine verlässliche Kostenschätzung schützt vor Überraschungen bei der Sanierung. Als grobe Orientierung gilt: Komplettsanierung etwa 400–1.000 €/m² Wohnfläche.

Orientierung: Bandbreiten und typische Posten

Nutzen Sie die m²-Spannen zur ersten Einschätzung. Typische Einzelposten sind:

• Fassade dämmen: 100–200 €/m²
• Fenster (dreifach): ~500 € pro Stück
• Dach dämmen: 100–150 €/m²; Dach neu decken: ~100 €/m²
• Elektrik: 85–130 €/m²; Wasserleitungen: ab 35 €/m²
• Heizung: ab 12.000 €; Kellerdecke dämmen: 30–90 €/m²; Asbestentfernung: 30–45 €/m²

Unvorhergesehenes einplanen: Puffer und Risiken

Rechnen Sie einen Sicherheitspuffer ein. Bei altbaus kommen nachträglich oft Feuchteschäden oder Schadstoffe zum Vorschein. Planen Sie zudem für zusätzliche sanierungsmaßnahmen wie Kellerabdichtung oder Rissverpressung.

Vergleichen Sie Angebote mit gleicher Leistungsbeschreibung. Dokumentieren Sie Aufmaß, Einheitspreise und Abrechnungen, damit Sie die kosten der Arbeiten transparent kontrollieren und Materialqualitäten nachvollziehen können.

Energetische Sanierung zuerst: Gebäudehülle vor Anlagentechnik

Die Reihenfolge entscheidet: Hülle optimieren, Fenster abstimmen, erst dann die Heizung dimensionieren. So senken Sie dauerhaft den Wärmebedarf und vermeiden überdimensionierte Technik.

Dämmung von Fassade, Dach und Geschossdecken sinnvoll kombinieren

Priorisieren Sie die Gebäudehülle, um Heizlast und Anlagengröße nachhaltig zu senken. Kombinieren Sie dämmung von fassade, dach und oberster Geschossdecke in einem schlüssigen Konzept.

Bei Nachkriegsbauten lohnen Maßnahmen oft besonders, vor allem bei Flachdächern aus vor 1977.

Fensterstrategie: Austausch, Einbruchschutz und Feuchtemanagement

Planen Sie den fenstertausch abgestimmt auf die Hülle. Unkoordinierter Austausch kann zu Schimmel in Leibungen führen, wenn die fassade nicht angepasst ist.

Berücksichtigen Sie Sicherheitsanforderungen und Lüftungskonzepte, damit Feuchteschutz und einbruchschutz zusammenwirken.

Heizung und Warmwasser: Systemauswahl und hydraulischer Abgleich

Dimensionieren Sie die heizung erst nach Verbesserung der Hülle, um Überdimensionierung zu vermeiden. Prüfen Sie Wärmepumpe, Biomasse oder Solarthermie passend zum Standort.

Ein hydraulischer Abgleich optimiert die Versorgungsqualität an allen Heizkörpern und senkt Verbrauch.

• Priorisieren Sie die Gebäudehülle.
• Kombinieren Sie Dämmmaßnahmen für ein stimmiges Ergebnis.
• Abstimmung Fenster ↔ Hülle verhindert Feuchteprobleme.
• Heizung nach Hüllverbesserung dimensionieren.
• Dokumentieren Sie U‑Werte, Heizlast und Regelstrategie.

Bauteile im Fokus: Dach, Fassade, Keller, Elektrik und Wasserleitungen

Prüfen Sie das dach auf Dichtheit, Dämmstandard und Tragfähigkeit für PV oder Solarthermie. Achten Sie besonders bei Flachdächern auf unzureichende Dämmung und stehendes Wasser.

Erfassen Sie Fassadenrisse und mögliche Wärmebrücken systematisch. Koppeln Sie die Sanierung der fassade mit einem Dämmkonzept, um Folgen für wände und Leibungen zu vermeiden.

Kellerabdichtungen aus Bitumen sind oft gealtert. Eine Außenabdichtung kombiniert mit Dämmung ist langfristig robuster als reine Innenmaßnahmen.

Überprüfen Sie die Elektrik: FI‑Schalter, ausreichende Anzahl von Stromkreisen, Querschnitte und Verteilerplätze für heutige Nutzung. Prüfen Sie wasserleitungen auf Material (Blei), Alter und Verkalkung; tauschen Sie schadhaften Abschnitte aus.

• Balkone kontrollieren: Anschlüsse, Abdichtung, Gefälle und Tragreserven.
• Dokumentieren Sie alle Befunde in einem Bauteilkataster mit Prioritäten.
• Planen Sie die arbeiten koordiniert, damit Gewerke sich nicht gegenseitig blockieren.

Altbauten nach Baualtersklassen: typische Schwachstellen erkennen

Je nach Epoche zeigen sich bei Häusern charakteristische Probleme, die die Sanierungsprioritäten bestimmen.

Im Folgenden finden Sie kompakte Hinweise für die gängigsten Baualtersklassen. Halten Sie Befunde je Klasse im Sanierungsfahrplan fest.

Fachwerk: Innendämmung, Holzschutz und bauphysikalische Sorgfalt

Fachwerk braucht geschulte Firmen für Innendämmungen. Nur bauphysikalisch abgestimmte Systeme schützen Holz und Mörtel.

Holzschutz und Feuchtemanagement stehen im Mittelpunkt, damit Schäden vermieden werden.

Ende 19. bis frühes 20. Jahrhundert: Leitungen, Fenster und mögliche Auflagen

In Häusern aus dieser Zeit sind alte Leitungen und Fenster oft sanierungsbedürftig. Prüfen Sie den aktuellen Zustand der Installationen.

Denkmalschutz kann Auflagen bringen; stimmen Sie Maßnahmen mit der Behörde ab.

Nachkriegszeit bis 1980er: dünne Außenwände, Flachdächer, Wärmebrücken und Balkone

Nachkriegsbauten zeigen häufig dünne Wände (z. B. 24 cm) und unzureichend gedämmte Flachdächer. Balkone sind oft Kältebrücken.

Prüfpunkte pro Epoche helfen, Ortstermine effizient zu strukturieren und Risiken realistisch zu bewerten.

• Fachwerk: nur mit erfahrenen Fachleuten angehen.
• Historische Häuser: Leitungen und Fenster prüfen.
• Nachkriegsbauten: Wände, Wärmebrücken und Balkone kontrollieren.

Förderung und Finanzierung in Deutschland: KfW, BAFA und Steuervorteile

Mit gezielten Zuschüssen wird die energetische Sanierung Ihrer Immobilie planbarer. Prüfen Sie früh die Förderlandschaft und koordinieren Sie Anträge mit dem Projektzeitplan.

KfW‑Programme: Effizienzhaus, Ergänzungskredite und Tilgungszuschüsse

Die KfW bietet zinsgünstige Kredite mit Tilgungszuschuss für Komplettsanierungen zum Effizienzhaus und für Umnutzungen. Ergänzungskredite ermöglichen die Kombination mehrerer Maßnahmen.

BAFA‑Zuschüsse: Gebäudehülle, Anlagentechnik und erneuerbare Wärme

Die BAFA fördert Einzelmaßnahmen an Gebäudehülle und Anlagentechnik sowie den Einsatz erneuerbarer Wärme. Achten Sie auf Programmkonditionen für Kombinationen von Maßnahmen.

Energieberatung und iSFP: Zuschüsse sichern und Maßnahmen bündeln

Ein iSFP und die Bestätigung durch einen Energieberater sind oft Voraussetzung für höhere Zuschüsse. Nutzen Sie die Beratung, um Maßnahmen zu bündeln und Förderquoten zu verbessern.

• Prüfen Sie KfW‑Kredite für Effizienzhäuser und Tilgungszuschüsse.
• Nutzen Sie BAFA‑Zuschüsse für Hülle und Technik; binden Sie den Energieberater früh ein.
• Berücksichtigen Sie steuerliche Erleichterungen für Handwerkerleistungen (bis 20 %, max. 1.200 €).
• Halten Sie Nachweise vollständig: Rechnungen, Projektdaten und Fotos.
• Beachten Sie Fristen und Reihenfolge von Antrag und Auftrag, um Förderverlust zu vermeiden.

Ablauf und Organisation: Zeitplan, Ausführung und Qualitätssicherung

Planen Sie den Ablauf frühzeitig, damit Zeitrahmen und Gewerke reibungslos zusammenspielen.

Reihenfolge der Arbeiten

Strukturieren Sie die Arbeiten: Zuerst die Gebäudehülle dämmen, dann Fenster anpassen und abschließend die Heizung einbauen. Diese Regel senkt den Wärmebedarf und verhindert Nacharbeiten.

Produktneutrale Expertise

Binden Sie neutrale experten ein: Gutachter, Energieberater und Architekt prüfen Pläne, Statik und den Energieausweis. Ortsbegehungen dauern oft 2–3 Stunden; Gutachterkosten liegen bei rund 150 €/Std.

Risiken reduzieren

Bleiben Sie skeptisch bei Home‑Staging: Fragen Sie nach Messwerten, frischer Farbe und verdeckten Bereichen. Prüfen Sie Originalpläne und Berechnungen vor dem kauf.

• Legen Sie Zeitpuffer für Lieferung und Genehmigung fest.
• Klären Sie Bebauungsplan und Bauvoranfrage rechtzeitig.
• Vereinbaren Sie Abnahmen je Gewerk und dokumentieren Sie Mängel.
• Führen Sie ein Bautagebuch, um Qualität und Termine zu sichern.

Fazit

Mit einer gut geplanten Abfolge vermeiden Sie teure Nacharbeiten und sichern dauerhafte Ergebnisse. Priorisieren Sie Hülle, Fenster und erst danach die Heizung, damit die Maßnahmen greifen.

Nutzen Sie die Vorteile von KfW‑ und BAFA‑Programmen sowie steuerlichen Entlastungen. Ein iSFP schafft Struktur, erhöht Förderchancen und macht die Sanierung planbar.

Prüfen Sie das Gebäudes ganzheitlich und planen Sie die Arbeiten in Etappen, abgestimmt auf Zustand und Nutzung des Hauses. Sichern Sie Qualität durch Protokolle, Abnahmen und klare Kommunikation.

So verbinden Sie die Vorteile technischer Modernisierung mit dem Erhalt des Charmes Ihres Altbau‑Hauses und gestalten den Alltag spürbar komfortabler, wenn Sie das haus sanieren.