Bauabnahme: Darauf kommt es wirklich an

Die Bauabnahme bestätigt, dass die Bauleistungen vertragsgemäß erbracht wurden. Mit der Abnahme gehen zentrale Rechtsfolgen einher: Das Risiko trägt nun der Auftraggeber, die Gewährleistungsfrist beginnt und die Schlussrechnung wird fällig.

Fehlt eine ausdrückliche Erklärung, greifen die Fristen der fiktiven Abnahme. Nach der Fertigstellungsmitteilung läuft eine Frist von zwölf Werktagen. Bei Nutzung ohne Erklärung sind es sechs Werktage.

Eine sorgfältige Dokumentation im Abnahmeprotokoll ist wichtig. Fotos, Planmarkierungen und Mängelaufstellungen bilden die Grundlage für Nachbesserungen und mögliche Einbehalte nach § 641 BGB.

In diesem Artikel erhalten Sie einen klaren Überblick über den Ablauf und die praktischen Folgen. Sie erfahren, wie Sie den Zeitpunkt planen, welche Schritte nach der Abnahme folgen und worauf Auftraggeber besonders achten sollten.

Bauabnahme kurz erklärt: Was bei der Übergabe Ihres Bauvorhabens auf dem Spiel steht

Bei der formellen Übergabe Ihres Bauwerks entscheiden Sie über mehrere rechtliche Folgen. Die Abnahme dokumentiert, dass die vereinbarten Leistungen erbracht wurden und startet damit einen neuen Rechtszeitraum.

Risikoübergang, Gewährleistungsfrist und Schlussrechnung im Überblick

Mit der Abnahme geht das Risiko für das Bauwerks auf Sie als Auftraggeber über. Zugleich beginnt die Gewährleistungsfrist, die regelmäßig fünf Jahre beträgt.

Die Schlusszahlung an den Bauunternehmer wird dann fällig. Reagieren Sie zeitnah auf die Anzeige der Fertigstellung, um einen verbindlichen Abnahmetermin zu vereinbaren.

Wird keine ausdrückliche Erklärung abgegeben, greift die fiktive Abnahme: zwölf Werktage nach Fertigstellungsmeldung oder sechs Werktage bei Nutzung. Vor der Abnahme muss der Unternehmer die Mängelfreiheit darlegen; danach kehrt sich die Beweislast zu Ihren Gunsten um.

• Planen Sie den Abnahmetermin und dokumentieren Sie sichtbare Mängel sofort.
• Setzen Sie bei Mängeln eine konkrete Frist zur Beseitigung und sichern Sie Nachweise.
• Halten Sie Zahlungen und mögliche Einbehalte im Blick, bis offene Punkte erledigt sind.
• Achten Sie darauf, dass Einzug oder Nutzung nicht ungewollt als Abnahme gelten.

Rechtsgrundlage und Formen: BGB und VOB/B im Vergleich

Für die Abnahme entscheidet zunächst das anwendbare Regelwerk. § 640 BGB macht die Abnahme zur Pflicht des Auftraggebers; die VOB/B ergänzt und konkretisiert Ablauf und Fristen in § 12.

VOB/B gilt nur, wenn sie vor Vertragsabschluss ausdrücklich in den bauvertrag einbezogen und den Parteien bekannt war. Fehlt diese Vereinbarung, greift allein das BGB.

Sie müssen zwischen vier Formen unterscheiden: ausdrückliche, förmliche, konkludente und fiktive Abnahme. Rechtliche Wirkung (z. B. Risikoübergang, Beginn der Gewährleistung) ist in allen Fällen ähnlich.

• Ausdrücklich: schriftliche oder mündliche Erklärung.
• Förmlich: protokollierte Übergabe mit Einladung und Unterschrift.
• Konkludent: stillschweigende Handlungen, etwa Nutzung.
• Fiktiv: nach Fertigstellung automatisch nach 12 oder 6 Werktagen.

Achten Sie als Auftraggeber darauf, Fristen nach Fertigstellung aktiv zu prüfen. Legen Sie im Bauvertrag fest, wie Protokolle und Einladungen erfolgen, damit sowohl Auftragnehmer als auch Sie Ihre Pflichten rechtssicher erfüllen.

Bauabnahme vorbereiten: So gehen Sie systematisch vor

Bereiten Sie die Abnahme systematisch vor, damit keine offenen Punkte übersehen werden. Starten Sie mit einem Abgleich der Vertragsunterlagen und technischen Nachweise gegen den aktuellen Bauzustand.

Unterlagen prüfen: Bauvertrag, Pläne, Baubeschreibung

Prüfen Sie Bauvertrag, Baubeschreibung und Pläne Punkt für Punkt. Achten Sie auf abgerechnete und noch offene bauleistungen sowie auf Nachweise zu Materialien und Prüfungen.

Vorbegehung und Terminplanung mit Sachverständigen

Planen Sie eine Vorbegehung 8–10 Tage vor dem Termin gemeinsam mit einem Sachverständigen. So erfassen Sie Restleistungen und Mängel rechtzeitig.

• Festlegen von ort und zeit des abnahmetermins – informieren Sie alle Beteiligten frühzeitig.
• Nutzen Sie eine strukturierte checkliste pro Gewerk und nehmen Sie Protokollvorlagen digital mit.
• Stellen Sie Hilfsmittel bereit: Zollstock, Wasserwaage, Feuchtemessgerät und Smartphone für Fotos.
• Klären Sie Zuständigkeiten im Team und kalkulieren Sie externe kosten für Sachverständige transparent.

Der Abnahmetermin vor Ort: Ablauf und Zuständigkeiten

Beim Abnahmetermin vor Ort klären Sie Ablauf, Zuständigkeiten und offene Punkte direkt am Objekt.

Wer prüft was? Auftraggeber, Auftragnehmer, Sachverständige

Sie koordinieren den Termin: Begrüßung, Festlegung der Route durch das Objekt und Start des Protokolls gleich zu Beginn.

Beide Parteien prüfen gemeinsam die Leistungen. Der Auftragnehmer führt vor, der Auftraggeber kontrolliert.

Ein Sachverständiger unterstützt bei fachlichen Fragen und bewertet kritische Mängel.

Prüfumfang nach Gewerken – innen und außen

Der Prüfumfang umfasst Innen- und Außenbereiche: Haustechnik, Fenster und Türen, Dach, Abdichtungen und Außenanlagen.

Gehen Sie Raum für Raum vor und prüfen Sie haustechnische Funktionen sowie Oberflächen.

Unterschriften und Vorbehalte rechtssicher festhalten

Jeden festgestellten Punkt halten Sie im Abnahmeprotokoll mit Ort, Beschreibung und Foto fest.

Vorbehalte zu Vertragsstrafen oder offenen Nachweisen werden ausdrücklich vermerkt. Ihre Unterschrift schließt diese Vorbehalte nicht aus.

• Vereinbaren Sie direkt Termine für Nacharbeiten und benennen Sie Verantwortliche.
• Holen Sie am Ende Unterschriften aller Beteiligten ein.
• Bewahren Sie das Protokoll als Nachweis für spätere Ansprüche auf.

Abnahmeprotokoll und Dokumentation: Ihre Beweise für den Ernstfall

Ein lückenloses Abnahmeprotokoll sichert Ihre Rechte, wenn später Streit über Mängel entsteht.

Pflichtangaben: Ort, Datum, Anwesende, Leistungen, Mängel

Führen Sie ein vollständiges Protokoll mit Ort, Datum und den anwesenden Personen. Notieren Sie den Vertragsbezug und die geprüften Leistungen.

Erfassen Sie jeden Mangel klar und knapp, ohne Ursachen zu spekulieren. Ergänzen Sie Einträge mit Fristen und verantwortlichen Personen.

Fotodokumentation, Planmarkierungen und digitale Checklisten

Fotos und Planmarkierungen erhöhen die Beweiskraft Ihrer Dokumentation. Nutzen Sie bei Bedarf BIM-Referenzen oder Markierungen auf Plänen.

• Vollständiges Abnahmeprotokoll: Ort, Datum, Anwesenheit, Leistungsübersicht.
• Mängelbeschreibung plus belastbare Fotos; keine Ursachenannahmen.
• Fristen, Verantwortliche und Kommunikationswege festhalten.
• Vorbehalte eintragen und Dokumente revisionssicher speichern.

Denken Sie daran: Nicht protokollierte, sichtbare Mängel können Ansprüche gefährden. Als Auftraggeber sichern Sie so Ihre Rechte und erleichtern die Nachverfolgung beim Abarbeiten von Mängeln.

Mängel richtig einordnen und adressieren

Nicht jede Abweichung am Bau ist sofort ein rechtlich relevanter Mangel. Bei der Abnahme kommt es auf Funktion und Gebrauchstauglichkeit an.

Unterschied zwischen Mangel und hinnehmbarer Unregelmäßigkeit

Beurteilen Sie, ob die Abweichung die Nutzung einschränkt. Kleinere optische Fehler gelten oft als hinnehmbare Unregelmäßigkeit.

Dokumentieren Sie auch solche Fälle. Fotos und kurze Beschreibungen sichern spätere Ansprüche bei baumängel oder echten Mängeln.

Fristsetzung zur Beseitigung mit konkretem Datum

Setzen Sie eine angemessene frist mit eindeutigem Datum. Benennen Sie den zuständigen Auftragnehmer und die gewünschte Art der beseitigung.

Weisen Sie auf Folgen bei Fristversäumnis hin und planen Sie eine Nachkontrolle. Halten Sie alle Nachrichten schriftlich, um im Fall einer Eskalation rechtssicher zu handeln.

• Unterscheidung nach Auswirkung auf Funktion und Gebrauchstauglichkeit.
• Auch Unregelmäßigkeiten dokumentieren und belegen.
• Klare Frist mit Datum, verantwortlicher Auftragnehmer und sachliche Mangelbeschreibung.
• Konsequenzen bei Nichterledigung nennen und Nachkontrolle festlegen.
• Kommunikation stets nachvollziehbar speichern für den Fall eines Rechtsstreits.

Fristen, Beweislast und Rechtsfolgen nach der Abnahme

Entscheidend für Ihre Rechte sind nun die Gewährleistungsfrist und die Frage, wer die Beweislast trägt.

Gewährleistungsfrist und Beweislastumkehr

Die Gewährleistungsfrist beträgt regelmäßig fünf Jahre. Innerhalb dieser Zeit können Sie Mängel geltend machen.

Vor der Abnahme muss der Bauunternehmer die Mangelfreiheit darlegen. Nach der Abnahme kehrt sich die Beweislast um: Sie als Auftraggeber müssen bei späteren Beanstandungen nachweisen, dass ein Mangel bereits bei der Übergabe bestand.

Fiktive Abnahme: 6/12-Werktage-Regeln und Nutzung

Erfolgt keine ausdrückliche Erklärung, greift die fiktive Abnahme.

Die Regel lautet: zwölf Werktage nach Fertigstellungsanzeige oder sechs Werktage nach tatsächlicher Nutzung.

Reagieren Sie fristgerecht auf die Fertigstellungsmitteilung, um ungewollte Rechtsfolgen zu vermeiden.

Zahlungen steuern: Schlussrechnung und Einbehalt nach § 641 BGB

Die Schlussrechnung sollte erst nach erfolgter Abnahme angesetzt werden.

Bei offenen Mängeln ist ein Einbehalt zulässig. Er darf in der Regel das Doppelte der voraussichtlichen Beseitigungskosten betragen (§ 641 BGB).

• Sie kennen die maßgeblichen fristen und die verschobene beweislast.
• Vermeiden Sie fiktive abnahme durch zeitnahe Reaktion auf die fertigstellung.
• Steuern Sie Zahlungen: Schlussrechnung nach Abnahme, Einbehalt bei offenen mängeln.
• Dokumentieren Sie jede Beseitigung mit Datum, verantwortlichem bauunternehmer und kosten.

Förmliche Abnahme in der Praxis

Eine gut organisierte förmliche Abnahme reduziert spätere Konflikte und sichert Nachweise für den Bauherrn. Sie erfolgt auf Verlangen einer Partei und schafft Verbindlichkeit für den Abnahmetermin.

Einladung, Ablauf, Protokollierung – worauf Sie achten sollten

Sie versenden eine schriftliche Einladung mit Tagesordnung, Ort und Uhrzeit und bitten um Bestätigung durch beide Parteien. Formulieren Sie klar, ob die Abnahme nach VOB/B oder nach dem Bauvertrag erfolgen soll.

Am Termin führen Sie die Prüfung gewerkweise durch. Der Auftragnehmer stellt die Leistungen vor, der Auftraggeber prüft und notiert baumängel.

Führen Sie ein verbindliches Protokoll mit Mängelliste, Vorbehalten und Fristen. Dokumentieren Sie Verantwortliche und den Termin für die Nachkontrolle.

• Schriftliche Einladung mit Agenda und Bestätigungsbitte von beiden Seiten.
• Strukturierter Ablauf je Gewerk und verbindliche Protokollführung.
• Erfassung von Baumängeln, Restleistungen und Vorbehalten inklusive Fristen.
• Klärung der Folgekommunikation und wer das finale Protokoll versendet.

Teilabnahmen, Rohbauabnahme und behördliche Prüfungen

Teilabnahmen helfen, kritische Bauabschnitte noch vor dem Innenausbau gezielt zu prüfen.

Die Rohbauabnahme konzentriert sich primär auf das Tragwerk des bauwerks. Dabei prüfen Sie Abdichtungen, Feuchteschutz und statische Details, bevor Trockenbau und Installationsarbeiten starten.

Rohbau als Qualitätssicherung vor dem Innenausbau

Nutzen Sie Teilabnahmen, um verdeckte Bauteile frühzeitig zu kontrollieren. So vermeiden Sie späteren Aufwand und unnötige kosten durch Nacharbeiten.

Erfassen Sie festgestellte baumängel im abnahmeprotokoll und legen Sie konkrete Fristen für die Beseitigung fest. Binden Sie den auftragnehmer früh ein, damit leistungen und Restarbeiten pro Bauabschnitt transparent bleiben.

Unabhängige Prüfungen durch das Bauamt

Behördliche Prüfungen sind formell von Ihrer Abnahme getrennt. Das Bauamt kontrolliert die Einhaltung der Genehmigung, nicht unbedingt die vertraglich vereinbarten leistungen.

• Teilabnahmen prüfen verdeckte Bereiche und reduzieren spätere Eingriffe.
• Rohbaufokus: Tragwerk, Anschlussdetails und witterungsbedingte Risiken.
• Dokumentation im Abnahmeprotokoll bildet die Grundlage für Nacharbeiten.
• Behördliche Kontrollen verfolgen eigene Ziele und laufen neben Ihrer Abnahme.
• Binden Sie den Auftragnehmer früh, um Meilensteine, arbeiten und kosten zu klären.

Typische Fehler vermeiden und digitale Unterstützung nutzen

Fehlende Fotos oder unklare Fristen schwächen Ihre Ansprüche bei späteren Mängeln. Achten Sie deshalb auf lückenlose dokumentation und klare Zuständigkeiten vor Ort.

Häufige Versäumnisse beim Prüfen und Protokollieren

Oft fehlen Fotobelege, genaue Planverortungen und verbindliche Fristen. Das erschwert spätere Nachweise und kann zusätzliche kosten auslösen.

Als Bauherr sollten Sie deshalb jede Feststellung sofort mit Datum, Verantwortlichem und Planreferenz erfassen.

Digitale Tools für Mängelerfassung, Protokolle und Beweissicherung

Nutzen Sie digitale Lösungen wie PlanRadar zur Erfassung. Solche Tools bieten Checklisten, Fotodokumentation und automatische Planmarkierungen.

Sie erzeugen strukturierte abnahmeprotokoll‑Auszüge und versenden diese zeitnah an alle Beteiligten. So planen Sie den nächsten schritt mit Fristen und Erinnerungen direkt im System.

• Sie vermeiden fehler wie unvollständige Einträge oder fehlende Fotos.
• Arbeiten Sie mit einer checkliste je Gewerk, um Zeit beim Termin zu sparen.
• Bewahren Sie die dokumentation zentral und revisionssicher auf für spätere Diskussionen zu mängeln.

Fazit

Schließen Sie die Übergabe Ihres Bauprojekts mit einem klaren Fahrplan ab. Die Bauabnahme löst wichtige Rechtsfolgen aus: Risikoübergang, Beginn der Gewährleistungsfrist und Zahlungsansprüche.

Als Auftraggeber und Bauherr führen Sie ein lückenloses Abnahmeprotokoll und steuern offene Punkte mit festen Fristen. Vermeiden Sie eine fiktive Abnahme durch rechtzeitige Reaktion auf die Fertigstellung und den Abnahmetermin.

Regeln Sie im Bauvertrag eine förmliche Abnahme, um Abläufe und Zuständigkeiten zu klären. Setzen Sie Einbehalte nach § 641 BGB gezielt ein und zahlen Sie die Schlussrate erst nach Erledigung aller dokumentierten Punkte — so schützen Sie das Bauwerk bis zum Einzug.