Bodenrichtwert Bayern 2025: Aktuelle Entwicklungen

Sie erhalten eine sachliche Einführung zu den aktuellen Lagewerten in Bayern und deren Bedeutung für Marktpreise. Die Werte werden alle zwei Jahre von unabhängigen Gutachterausschüssen ermittelt und beruhen auf der Kaufpreissammlung.

Die Richtwerte zeigen Durchschnittswerte je Quadratmeter für fiktive unbebaute Grundstücke. Große Zentren verzeichneten bis 2023 spürbare Rückgänge, während einige mittelgroße städte Zuwächse meldeten.

Für die aktuellen Veröffentlichungen dient der stichtag 01.01.2024 als basis der Zeitreihen. Diese Frist ist wichtig, damit Sie Entwicklungen vergleichbar einordnen können.

BORIS nutzt Sitzungs-cookies, verschlüsselte Abfragen per SSL/TLS und verzichtet auf Webtracking. Verlässliche informationen finden Sie in amtlichen Karten und Auskünften der Geschäftsstellen.

Im folgenden Text erwarten Sie eine systematische Auswertung regionaler Muster, Stadtvergleiche und praktische Hinweise zur Nutzung der bodenrichtwerte bei Verhandlungen und Wertermittlungen.

Einordnung und Methodik: Wie bodenrichtwerte in Bayern entstehen

Die Ermittlung der Richtwerte folgt einem festen Verfahren, das regionale Marktbedingungen systematisch abbildet. Sie basiert auf geprüften Kaufpreisen und einer klaren Referenzdefinition.

Unabhängige gutachterausschüsse bei Landratsämtern und kreisfreien städte prüfen und erstellen die Werte im Rhythmus von zwei jahre. Der gutachterausschuss wertet die kaufpreissammlung fachlich aus und dokumentiert alle relevanten grundstückdaten.

H3: Stichtag 01.01.2024 als Basis

Als stichtag dient jeweils der Anfang des geraden Jahres; für die aktuellen lagewerte ist das stichtag 01.01.2024. Dieser Zeitpunkt stellt Vergleichbarkeit über Jahre sicher.

H3: Richtwertzonen und Referenzobjekt

• Zonenmodell: Abgrenzung homogener Richtwertzonen mit je einem Richtwert.
• Referenzobjekt: Ein fiktives, unbebauter grundstücke als Bezugsgröße; Ableitung je quadratmeter.
• Merkmalswirkung: berücksichtigung von maß der Nutzung, Erschließung, Bodenbeschaffenheit und besonderer lage.

Datenbasis: kaufpreissammlung und Auswertung durch die geschäftsstellen

Die Geschäftsstellen führen die zentralen daten der Kaufpreissammlung und bilden damit die Basis für alle weiteren Schlussfolgerungen. Notariell beurkundete Kaufverträge liefern verlässliche Ausgangsinformationen.

Erhebung, Plausibilisierung und Berücksichtigung der Nutzbarkeit

Erhobene Daten stammen aus notariellen Verträgen und werden zentral bei den Geschäftsstellen geführt. Jede Eintragung durchläuft eine Plausibilisierung. Fehler und Ausreißer werden bereinigt, damit die auswertung konsistent bleibt.

Die Bewertung der nutzung — etwa baulich, baureif oder landwirtschaftlich — fließt strukturiert in die Modellierung ein. So entsteht eine belastbare Grundlage für Lagewerte und Karten.

Abweichungen einzelner Grundstücke vom fiktiven Referenzobjekt

Ein konkretes grundstück kann vom Referenzobjekt abweichen. Erschließungszustand, besondere Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit und Grundstücksgestalt führen zu unterschiedlichen Verkehrswerten.

• Erhebung: daten aus notariellen Verträgen.
• Prüfung: Plausibilisierung sichert Nachvollziehbarkeit.
• Transparenz: Jedermann kann Auskunft bei der Geschäftsstelle des gutachterausschusses erhalten.
• Organisation: Zusammenarbeit von gutachterausschuss und den gutachterausschüssen der kreisfreien städte garantiert flächendeckende Bearbeitung.
• Anwendung: Ergebnisse fließen in Karten, Berichte und weitere Bewertungen ein.

Die kontinuierliche Pflege der kaufpreissammlung schafft belastbare Zeitreihen. Auf dieser basis bleiben Herleitung und Grenzen der Werte nachvollziehbar.

Bodenrichtwert Bayern 2025: Überblick und Relevanz für den Markt

Dieser Abschnitt zeigt Ihnen, wie die automatisiert geführten Geodaten und Kartendarstellungen die Transparenz des Bodenmarkts erhöhen.

Die bodenrichtwerte bayern dienen als Orientierungsgröße. Sie liefern einen groben wert je Quadratmeter und unterstützen Ihre Marktbeobachtung.

In der jüngsten auswertung blieben in 13 von 23 untersuchten städte die Werte 2022–2023 stabil (+/− 5 %). Das deutet auf begrenzte Bewegung im Mittelfeld hin.

• Wie Sie nutzen: Vergleichswerte für Kauf, Verkauf und Projektkalkulation.
• Darstellung: Karten mit Richtwertzonen auf amtlichen Geodaten.
• Wer stellt bereit: gutachterausschüsse sorgen für einheitliche Daten.
• Wichtig: Richtwerte unterscheiden sich von Angebotspreisen und individuellen Verhandlungsergebnissen.

Lesen Sie Karten und Berichte gezielt: Achten Sie auf Stichtage und ergänzen Sie informationen durch Baukosten oder Finanzierungsdaten.

Entwicklung 2022-2023: Stabilität und Verschiebungen im Überblick

Die Auswertung der Jahre 2022–2023 zeigt im Großteil der untersuchten Orte nur geringe Bewegung. In 13 von 23 städten lagen die Änderungen innerhalb von ±5 Prozent.

Deutliche Rückgänge verzeichneten große Zentren: München −16,7 %, Rosenheim −15,3 % und Nürnberg −13,4 %. Auch Ingolstadt und Landshut fielen jeweils um 9,0 %.

Gegensätzlich meldeten einige mittlere und kleinere Standorte starke Zuwächse. Straubing stieg um 33,4 %, Regensburg um 23,0 % und Bayreuth um 10,0 %. Moderate Steigerungen zeigten Memmingen (+5,7 %), Passau (+4,6 %) und Amberg (+4,2 %).

Für Sie bedeutet das: Der stichtag 01.01.2024 liefert die zeitliche Referenz für diese Zahlen. Nutzen Sie die Daten als Ausgangspunkt für lokale Recherchen zur Entwicklung von grundstückspreise.

• Zusammenfassung: Mehrheit stabil, Ausreißer nach unten in Großstädten.
• Treiber: Finanzierungskosten, Baukosten und Nachfrageverschiebungen.
• Nutzen: Priorisieren Sie Vertiefungen für Städte mit starken Abweichungen.

Großstädte unter Druck: München, Nürnberg, Rosenheim im Vergleich

Marktbewegungen in großen Zentren zeigen sich deutlich anders als im Rest des Landes. Die auswertung der drei größten Fälle liefert klare Zahlen und Hinweise für Ihre Planung.

München: Rückgang, aber weiterhin hohe €/m

München verzeichnete einen Rückgang von −16,7 % und liegt bei etwa 2.000 €/m pro quadratmeter. Trotz der Korrektur bleibt die Stadt auf einem hohen wertniveau.

Nürnberg und Rosenheim: spürbare Korrekturen

Nürnberg fiel um −13,4 %, Rosenheim um −15,3 %. Beide städte zeigen damit deutliche Anpassungen gegenüber früheren Niveaus.

Einfluss von Zinsen, Baukosten und konjunktureller Unsicherheit

Steigende Zinsen und höhere Baukosten dämpfen Nachfrage und belasten grundstückspreise. Wirtschaftliche Unsicherheit verstärkt kurzfristige Zurückhaltung bei Investoren.

• Einordnung: Rückgänge stehen im Kontext der gesamtbayerischen auswertung.
• Marktwirkung: Kernlagen reagieren kräftiger als Randlagen.
• Praxis-Tipp: Achten Sie bei Transaktionen auf Mikrolage, Vergleichsdaten und Timing.

Positive Dynamik in kleineren und mittleren Städten

Mehrere kleinere und mittlere städten zeigen zuletzt deutliche Aufwärtsbewegungen bei den veröffentlichten Werten.

Im Fokus stehen konkrete Steigerungen mit klarem Niveau: Straubing legte um 33,4 % auf 400 €/m² zu. Regensburg stieg um 23,0 % auf 1.095 €/m². Bayreuth verzeichnete ein Plus von 10,0 %.

Straubing, Regensburg, Bayreuth: deutliche Zuwächse

Diese drei Orte zeigen starke relative Zuwächse im Vergleich zu ihren historischen Reihen. Die Veränderungen deuten auf veränderte Nachfrageprofile und lokale Investitionsimpulse hin.

Memmingen, Passau, Amberg: moderate Steigerungen

Memmingen (+5,7 %), Passau (+4,6 %) und Amberg (+4,2 %) verzeichnen moderat steigende Tendenzen. Solche Werte sind stabilisierend und weniger volatil als die größeren Sprünge.

• Treiber: lokale Wirtschaftskraft, Nachverdichtung und Infrastrukturprojekte.
• Auswirkung: Anpassung der grundstückspreise in gefragten Stadtteilen.
• Praxis: Bauträger und Eigentümer sollten amtliche bodenrichtwerte und Karten prüfen, bevor sie Preise neu justieren.
• Chance/Risiko: Höhere Nachfrage bietet Renditepotenzial, aber steigende Preise erhöhen Erwerbsrisiken.

Stabilität in der Mitte: Städte ohne Veränderung

Eine Gruppe von Städten zeigte weder Auf- noch Abwärtsbewegungen und signalisiert so temporäre Marktstabilität. Das betrifft Bamberg, Coburg, Hof, Ansbach, Erlangen, Fürth, Schwabach, Schweinfurt und Würzburg.

Ausgewogene Nachfrage und Marktgleichgewicht

Die unveränderten bodenrichtwerten deuten auf eine ausgeglichene Nachfrage und ein stabiles Angebotsniveau hin. Solche Verhältnisse verhindern kurzfristige Preissprünge und schaffen Planungssicherheit.

Für Sie als Eigentümer erleichtert ein stabiler wert die Budgetplanung und Preisverhandlungen. Banken und Investoren sehen stabile grundstücke-Märkte oft als geringeres Risiko bei Finanzierungen und Projektierung.

• Transaktionssicherheit steigt; Kaufverträge lassen sich realistischer ansetzen.
• Vergleich zu volatilen Städten: Erwartungsmanagement gegenüber Käufern und Verkäufern wird einfacher.
• Amtliche bodenrichtwerte sollten regelmäßig geprüft werden, um lokale Mikrotrends zu erkennen.

Beachten Sie: Stabilität auf Stadt‑Ebene schließt lokale Quartiersschwankungen nicht aus. Für detaillierte Entscheidungen folgen Sie den regionalen Analysen im nächsten Abschnitt.

Regionale Muster: Nordbayern gegen Südbayern

Nord- und Südbayern zeigen derzeit gegensätzliche Marktmuster, die sich in klaren regionalen Differenzen äußern.

In der aktuellen auswertung verzeichnen nordbayerische städten wie Straubing und Regensburg spürbare Zuwächse. Demgegenüber stehen südbayerische Zentren wie München und Rosenheim mit deutlichen Rückgängen.

Die Rückgänge konzentrieren sich vor allem im hochpreisigen Kernbereich großer Metropolräume. Dort dämpfen Zinsniveau und geringere Investorenaktivität die Nachfrage.

Zuwächse dominieren in Bereichen mit stabiler lokaler Wirtschaft, besseren Pendleranbindungen und aktiver Neubauentwicklung. Diese Lage‑Unterschiede erklären die Divergenz der regionalen Trends.

• Portfolio: Diversifizieren Sie innerhalb des Bundeslandes nach Nord‑/Süd‑Risiko.
• Karten: Nutzen Sie regionale Karten zur Feinabstimmung von Lageanalysen.
• Timing: Korrekturen treten meist früher in Großstädten auf, Erholungen folgen oft in Nachbargebieten.

Beachten Sie mögliche Übertragungseffekte zwischen benachbarten Gebietskörperschaften. Prüfen Sie amtliche bodenrichtwerte bayern regelmäßig und gleichen Sie regionale Entwicklungsstrategien mit den amtlichen Daten ab.

Einwohnerzahl und wertniveau: Zusammenhang und aktuelle Verschiebungen

Größere Städte zeigen klassisch höhere Werte pro Quadratmeter, weil Angebot knapper und Nachfrage intensiver ist. Diese Regel gilt oft, doch die jüngsten Zahlen weisen auf Verschiebungen hin.

Während München bei etwa 2.000 €/m liegt, notiert Regensburg bei rund 1.095 €/m. Großen Zentren fielen zuletzt stärker, kleinere Orte blieben stabil oder steigen moderat.

Für Ihre Grundstücksstrategie heißt das: In Metropolen sollten Sie strengere Finanzierungs‑ und Risikoannahmen einplanen. In mittleren Städten zahlen sich lokale Marktkenntnis und Mikrostandort‑Analysen oft mehr aus.

• Analyse: Einwohnerzahl erklärt viel, aber nicht alles — Arbeitsmarkt und Uni‑Standorte zählen.
• Strategie: Prüfen Sie Nutzungsart (Wohnen, Gewerbe) und Quartierslage vor Kauf.
• Operativ: Nutzen Sie amtliche Reihen zur Validierung von Hypothesen über Zeit.

In Nord‑/Süd‑Vergleichen zeigen sich regionalspezifische Muster. Achten Sie auf Pendlernetze und lokale Infrastruktur, da diese die Grundstückspreise und Finanzierungskonditionen direkt beeinflussen.

€/m² im Vergleich: München, Regensburg, Rosenheim, Augsburg

Der folgende Vergleich stellt die €/m‑Werte ausgewählter Städte klar und kompakt gegenüber.

Die Werte gelten je quadratmeter für das Referenz‑grundstück und basieren auf der geprüften Kaufpreissammlung. Als stichtag dient die im Artikel genannte Erhebung, sodass die Zahlen vergleichbar sind.

• München: 2.000 €/m² — Spitzenwert im Vergleich.
• Regensburg: 1.095 €/m² — deutlich niedriger, aber stabil.
• Rosenheim: 1.000 €/m² — ähnliches Niveau wie Regensburg.
• Augsburg: 860 €/m² (−2,2 %) — moderater Rückgang gegenüber Vorjahr.

Beachten Sie, dass Kernstadtlagen meist höhere grundstückspreise zeigen als Randlagen. Die amtlichen bodenrichtwerten liefern Orientierung, die bodenrichtwertkarte hilft bei der visuellen Verortung von Richtwertzonen.

Für erste Kalkulationen bei An‑ und Verkäufen sind diese Werte nützlich. Bei Online‑Abfragen können Sitzungs‑cookies eingesetzt werden; prüfen Sie deshalb die Abrufhinweise und die Detailauswertungen in den einzelnen Stadtkapiteln.

BORIS Bayern und bodenrichtwertkarte: Zugriff auf informationen

Über das BORIS‑Portal greifen Sie schnell auf digitale Karten mit amtlichen Lagewerten zu. Die Oberfläche zeigt zonenbasierte Werte und zentrale Metadaten in klarer Form.

Das System stellt für jede Stadt und die kreisfreien Städte die verfügbaren informationen bereit. Bestellungen oder eine Auskunft werden an den zuständigen Gutachterausschuss übermittelt. Eine Gebühr kann vom jeweiligen Ausschuss erhoben werden.

Kartendarstellung, Lagewerte und verfügbare Daten

Die karte arbeitet automatisiert, zoniert Flächen und weist Lagewerte pro Zone aus. Typische Datenfelder sind Richtwert, Zone, Stichtag und Nutzungskategorie.

Auskunft der Gutachterausschüsse und mögliche Gebühr

So läuft ein Abruf: Sie füllen ein Online‑Formular, senden ein Angebot oder eine Anfrage und erhalten die Abrechnung vom zuständigen gutachterausschuss. Ihre Bestelldaten gelangen ausschließlich an den betreffenden Ausschuss; andere Gremien sehen diese nicht.

• Technik: Sitzungs‑cookies, kein Webtracking; SSL/TLS 1.2 (256 Bit).
• Erreichbarkeit: Teile des Dienstes sind rund um die Uhr verfügbar.
• Praxis: Lesen Sie Zonengrenzen, interpretieren Sie Richtwertnummern und fordern Sie bei Bedarf tiefergehende Unterlagen an.

Rechtliche und technische Rahmenbedingungen bei der Nutzung

Rechtliche und technische Vorgaben bestimmen, wie Sie amtliche Karten und Auskunftsdienste sicher nutzen.

Die Verarbeitung beruht auf Art. 4 Abs. 1 BayDSG i. V. m. Art. 6 Abs. 1 lit. e DSGVO. Bei Online‑Abrufen kommen Sitzungs‑cookies zum Einsatz; es erfolgt kein Webtracking.

Cookies, SSL‑Verschlüsselung und sichere Nutzung

Die Verbindung nutzt SSL/TLS 1.2 (256 Bit). Prüfen Sie im Browser das Zertifikat vor dem Upload sensibler Dokumente.

Achten Sie auf sichere Passwörter und melden Sie ungewöhnliche Aktivitäten. Onlineangebote sind meist rund um die uhr verfügbar; behördliche Antworten erfolgen in Dienstzeiten.

Auskunftsrechte, Berichtigung und Löschung von Daten

Sie haben Rechte nach der DSGVO: Auskunft (Art. 15), Berichtigung (Art. 16) und Löschung bzw. Einschränkung (Art. 17/18). Weiterhin gelten Datenübertragbarkeit (Art. 20), Widerruf und Widerspruch (Art. 21).

• Speicherdauer: Kontolöschung nach drei Jahren Inaktivität (Ausnahme: Dauerauskunft).
• Gebühr: Für bestimmte Auskünfte kann die zuständige Stelle eine Gebühr verlangen.
• Verfahren: Formulare und Kontaktadressen finden Sie im Portal; fordern Sie in der Auskunft klare informationen an.
• BORIS Bayern-Downloads: Nutzen Sie nur offizielle Upload‑ und Bestätigungs‑Kanäle bei Dokumentenversand.

Wertermittlung in der Praxis: Anwendung der bodenrichtwerte

Bei jeder Wertermittlung hilft die Zuordnung zur richtigen Zone, um realistische Ausgangswerte zu definieren. Starten Sie mit der Kartenabfrage und identifizieren Sie die Zone Ihres Grundstücks.

Arbeiten Sie dann strukturiert: Vergleichen Sie die ausgewiesenen Richtwerte mit der Liegenschaftskarte und prüfen Sie Nutzungsarten und Erschließung.

• Schritt 1: Zone zuordnen und Richtwert pro m² erfassen.
• Schritt 2: Merkmale Ihres Grundstücks gegenüber dem Referenzobjekt prüfen.
• Schritt 3: Zusätzliche Quellen einbinden (Liegenschaftskarte, Kaufpreissammlung).
• Schritt 4: Rücksprache mit dem Gutachterausschuss oder den Gutachterausschüssen zur Klärung besonderer Fälle.
• Schritt 5: Form und Dokumentation der Herleitung für interne Prüfungen sichern.

Berücksichtigen Sie Stichtag sowie mögliche Aktualisierungen. Bei Unsicherheiten erstellen Sie Sensitivitätsrechnungen und halten Abweichungen schriftlich fest. So leiten Sie belastbare Richtwerte für Verhandlungen und interne Kalkulationen ab.

Besonderheiten bei der bewertung: art und maß der Nutzbarkeit

Die Art und das Maß der baulichen Nutzung entscheiden oft, wie stark ein Richtwert für ein konkretes Grundstück angepasst wird.

Systematisch prüfen Sie Abweichungen: Erschließungszustand, besondere Lage, Zuschnitt und Topografie. Das ergibt klare Ansatzpunkte für die Wertermittlung und die Bewertung einzelner Parzellen.

Beurteilen Sie GFZ/BMZ im Verhältnis zum ausgewiesenen Bodenrichtwert. Höhere zulässige Geschossflächen verändern die ökonomische Nutzung und damit den Wert pro m².

Kalibrieren Sie Anpassungen mit Vergleichsverkäufen innerhalb der Zone. Berücksichtigen Sie planerische Festsetzungen wie B‑Plan sowie gemischte Nutzungen und Übergangslagen.

• Prüfung des Zuschnitts und der Erschließung auf wertrelevante Effekte.
• Umgang mit abweichender Bodenbeschaffenheit oder Hanglagen.
• Dokumentation der Annahmen und Spannweiten für Entscheidungen.
• Abgleich mit Auskünften der Geschäftsstelle zur belastbaren Herleitung.

Führen Sie alle Erkenntnisse in die abschließende Wertermittlung ein. So entsteht eine nachvollziehbare Bewertung, die auch gegenüber Dritten Bestand hat.

Lage, grundstücksmerkmale und ihre Auswirkung auf den verkehrswert

Mikrolagen und parzellenspezifische Merkmale prägen den tatsächlichen Marktwert eines grundstücks deutlich. Kleine Unterschiede in Erschließung, Zuschnitt oder Topografie führen zu messbaren Abweichungen gegenüber dem Richtwert.

Für die Wertermittlung sollten Sie systematisch vorgehen. Prüfen Sie Lagefaktoren, Erschließungsqualität und Infrastrukturanschlüsse. Dokumentieren Sie alle Befunde und ihre Auswirkungen auf den Verkehrswert.

Typische besonderheiten wie Ecklage, ungünstiger Zuschnitt oder starkes Gefälle lassen sich als Abschlag oder Zuschlag gegenüber dem Richtwert übersetzen. Verwenden Sie Vergleichsverkäufe derselben Zone zur Validierung Ihrer Anpassungen.

• Verbindung Mikrolage ↔ grundstückspreise: konkrete Lage erklärt oft Beobachtungen in Verkaufspreisen.
• Berücksichtigung technischer Merkmale: Erschließung und Zugänge beeinflussen Marktgängigkeit.
• Emissionen und Nachbarschaft: Lärm oder unangenehme Nutzungen reduzieren den erzielbaren Preis.
• Umgang mit Datenlücken: Arbeiten Sie konservativ und führen Sie Sensitivitätsanalysen durch.

Empfehlung: Halten Sie alle Annahmen schriftlich, begründen Sie Zuschläge/Abschläge und archivieren Vergleichsverkäufe. So bleibt Ihre Wertermittlung prüfbar und nachvollziehbar.

Ausblick auf die nächsten jahre: Veröffentlichung und verfügbarkeit

Wir erläutern kurz, was Sie nach dem stichtag 01.01.2024 für die kommenden Jahre erwarten dürfen.

Der Zeitplan bleibt klar: Die Erfassung und Veröffentlichung erfolgt turnusgemäß alle zwei jahre. Neue Werte und überarbeitete Zonen basieren auf aktualisierten Kaufpreisen.

Die Verfügbarkeit der Daten hängt von der Plausibilisierung ab. In einzelnen jahren kann es deshalb zu Verzögerungen kommen, bis alle Zonen flächendeckend zur verfügung stehen.

• Rolle der Gutachterausschüsse: Qualitätssicherung, Freigabe und Publikation der Daten.
• Technischer Zugriff: Online rund um die uhr, SSL-geschützt; BORIS setzt Sitzungs-Cookies ein, kein Webtracking.
• Vorbereitung: Abgleich interner Modelle, Plausibilisierung neuer Zahlen und Anpassung von Bewertungsparametern.
• Erwartungsmanagement: Rechnen Sie mit kurzen Verzögerungen bei komplexer Datenlage und saisonalen Effekten.

Behalten Sie begleitende Marktindikatoren wie Bauzinsen und Baukosten im Blick. Sie helfen, die neuen bodenrichtwerte sachgerecht zu interpretieren und Stakeholder rechtzeitig zu informieren.

Fazit

Zum Abschluss ziehen wir eine kompakte Bilanz der regional unterschiedlichen Wertbewegungen. Große Zentren zeigten teils deutliche Rückgänge (z. B. München ≈ 2.000 €/m²), während mittlere und kleinere Städte wie Regensburg und Straubing deutliche Zuwächse verzeichneten.

Nutzen Sie die bodenrichtwerte bayern und die verfügbaren Karten als Referenz, nicht als festen Preis. Stimmen Sie die richtwerten mit den Objektmerkmalen ab und prüfen Sie Stichtage und weitere daten vor Entscheidungen.

Auskünfte sind online zur verfügung; für detaillierte Unterlagen kann eine gebühr anfallen. Fordern Sie bei Bedarf ein konkretes angebot der Geschäftsstellen an und archivieren Sie alle Nachweise für Ihre Kalkulationen.