Sie erhalten hier kompakte informationen zu den Bodenrichtwerten im Land und deren Einordnung für 2025. Die zuletzt veröffentlichten Stichtagswerte beziehen sich auf den 01.01.2024 und wurden am 12.06.2024 veröffentlicht.
In Hessen erfolgt die Aktualisierung üblicherweise alle zwei Jahre. Die nächste Veröffentlichung mit Stichtag 01.01.2026 wird voraussichtlich zwischen März und Juni 2026 erscheinen.
Für große städte zeigen die Spannen deutliche Unterschiede: Kassel liegt im Mittel bei etwa 210 €/m², Frankfurt am Main bei rund 1.200 €/m². Das Rhein-Main-Umland, etwa Bad Homburg oder Neu-Isenburg, weist sehr hohe Werte auf.
Bodenrichtwerte hessen gelten als Lagewerte des Bodens und sind ein erster Orientierungswert für den grundstückswert. Sie helfen bei der Einschätzung von immobilienwerte und geben Hinweise zu typischen grundstückspreisen.
Offizielle daten finden Sie in BORIS Hessen und bei den Gutachterausschüssen. Diese Quellen liefern Karten, PDFs und Kenndaten, die eine belastbare Ausgangslage für weitere Recherchen schaffen.
Bodenrichtwert in Hessen verstehen: Grundlagen, Stichtage und Aktualisierung
Hier erläutern wir, wie Lagewerte zustande kommen und welche Stichtage in Hessen gelten. Die Darstellung ist sachlich und kurz gefasst, damit Sie die wichtigsten Informationen schnell erfassen können.
Was ist der Wert und wie entsteht er?
Ein bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert je Quadratmeter, abgeleitet aus der Kaufpreissammlung. Er dient als normierte basis zur Einordnung von Grundstücken und erleichtert Vergleiche zwischen Lagen.
Stichtage, Rhythmus und verfügbare Daten
Die hessischen gutachterausschüsse sammeln und prüfen Kaufpreise und stellen die Werte in einheitlicher form bereit. Der aktuelle Stichtag ist der 01.01.2024; BORIS bietet Werte zu 01.01.2020, 01.01.2022 und 01.01.2024 an.
- Warum die Angabe je €/m sinnvoll ist
- Warum der zweijährige Veröffentlichungsrhythmus eine regel darstellt
- Welche informationen BORIS in Karte und PDF liefert (Zone, Nutzungsart)
Der nächste Stichtag ist der 01.01.2026; die Veröffentlichung erfolgt voraussichtlich im März–Juni 2026.
Aktueller Stand 2024 als Referenz für Bodenrichtwert Hessen 2025
Die Zahlen aus 2024 zeigen die Spannweite und geben Ihnen eine praxisnahe Bezugsgröße. Die Werte dienen als Referenz, um regionale Unterschiede und Nutzungskategorien zu vergleichen.
Spannweiten und Wohnbauflächen
Bei Wohnbauflächen reicht die Spannweite von 24 €/m² in mehreren nordhessischen Gemeinden bis zu 10.000 €/m² in frankfurt main. Der landesweite Durchschnitt liegt bei 312 €/m².
Durchschnittswerte nach Nutzung
Die durchschnittswerte zeigen klare Unterschiede: Wohnen 312 €/m², gemischte Bauflächen 287 €/m², gewerbliche Flächen 98 €/m² und Landwirtschaft 1,95 €/m².
Vergleich ausgewählter Städte
Zwischen 2022 und 2024 entwickelten sich die Werte unterschiedlich: kassel +6,2% (Wohnen), darmstadt +2,5%, wiesbaden −0,1%, offenbach main −5,6% und frankfurt main −12,8%.
- Gemischte Bauflächen: starke Rückgänge in frankfurt, leichte Zuwächse in kassel.
- Gewerbliche Flächen bleiben moderat; Oberursel bildet mit 1.350 €/m² die Spitze.
- Landwirtschaft zeigt stabile, niedrige Werte; urbanere Standorte liegen höher.
Regionale Unterschiede: Rhein-Main-Hotspots und nordhessische Lagen
Regionale Preisunterschiede prägen das Bild zwischen dem Rhein‑Main‑Raum und nordhessischen Lagen.
Kassel und Umland: niedrigere Durchschnittswerte und deren Hintergründe
Kassel und das Umland zeigen allgemein niedrigere Durchschnittswerte. Die Nachfrage ist hier entspannter, die Wirtschaftsstruktur weniger stark urban geprägt.
Das führt zu moderateren €/m bei Wohnbauflächen. Dennoch sind gegenüber 2022 in Teilen Zuwächse zu beobachten, etwa durch lokale Neubauprojekte.
Mittelstädte mit Dynamik: Marburg, Gießen und weitere Städte
Mittelstädte mit Hochschulen verzeichnen punktuelle Dynamik. Marburg und Gießen profitieren von studentischer Nachfrage und stabilen Mietmärkten.
Im Rhein‑Main‑Speckgürtel liegen dagegen deutlich höhere Werte. Beispiele zeigen Bad Homburg, Oberursel, Neu‑Isenburg; auch Eschborn und Rodgau standen 2020 im oberen Feld.
- Warum Rhein‑Main höhere bodenrichtwerte hat: Wirtschaftskraft, Pendlerlagen, Nähe zu frankfurt main.
- Warum Kassel niedriger bleibt: andere Nachfrage‑ und Beschäftigungsstruktur.
- Wie sich das auf grundstücke und immobilie auswirkt: Wohnbau vs. gewerbliche Zonen zeigen verschiedene Muster.
Bodenrichtwert Hessen 2025: Entwicklungslinien und Tendenzen
Dieser Abschnitt fasst die jüngsten Entwicklungslinien der Lagewerte zusammen und ordnet sie zeitlich ein.
Vergleich 2022 zu 2024: Veränderungen je Nutzungskategorie
Zwischen 2022 und dem zeitpunkt 01.01.2024 sanken die landesweiten Mittelwerte. Wohnbauflächen fielen von 338 auf 312 €/m² (−7,7%).
Gemischte Bauflächen gingen leicht zurück (296 → 287 €/m², −3,0%), gewerbliche Flächen von 102 auf 98 €/m² (−3,9%) und Landwirtschaft marginal (1,98 → 1,95 €/m², −1,5%).
Anhand von Städten zeigen sich differenzierte Verläufe: frankfurt main verzeichnete einen spürbaren Rückgang, während Kassel und Darmstadt moderate Zuwächse hatten.
Historische Einordnung mit Werten um 2020
Die historische Basis 2020 zeigt deutlich höhere Niveaus im Rhein‑Main‑Raum. Der hessenweite Kaufwert lag 2020 bei 184 €/m²; Frankfurt erreichte etwa 565 €/m², Bad Homburg 1.650 €/m².
Der Vergleich über mehrere jahren verdeutlicht, dass regionale Unterschiede konstant bleiben. Für Ihre Ableitung eines angemessenen grundstückswert empfiehlt sich das Studium des immobilienmarktbericht und der Auswertungen der gutachterausschüsse als verlässliche basis.
- Kurzfristige Abweichungen innerhalb des jahres sind möglich.
- Für 2025 bleibt der zeitpunkt 01.01.2024 als Referenz relevant.
- Die dargestellten immobilienwerte helfen bei der Einschätzung von grundstückspreisen.
Marktaktivität 2021-2023: Kaufverträge und Geldumsatz als Kontext
Zwischen 2021 und 2023 veränderten sich Transaktionszahlen und Volumina deutlich — wichtig für Ihre Bewertung.
Rückgänge bei Transaktionen und Volumina
Die Gesamtzahl der Kaufverträge sank von 71.183 (2021) auf 57.007 (2022, −19,9%) und 47.707 (2023, −16,3%).
Auch der Geldumsatz fiel: 27,8 Mrd. € (2021), 22,2 Mrd. € (2022, −20,1%) und 15,4 Mrd. € (2023, −30,5%).
Segmentiert zeigt sich: unbebaute Flächen, bebaute Grundstücke und Wohnungseigentum verzeichneten deutliche Rückgänge. Wohnungseigentum sank besonders stark.
- Wie sich das auf bodenrichtwerte auswirkt: Weniger Abschlüsse und geringere Volumina beeinflussen den abgeleiteten marktpreis.
- Nach städten und Segmenten fallen die Rückgänge unterschiedlich aus; Wohnungseigentum leidet stärker als andere Segmente.
- Für Sie: Beim Vergleich von grundstückspreise über jahren sollten Transaktionsdichte und Volumina berücksichtigen.
- Im landes-Kontext lassen sich diese Zahlen mit immobilienmarktbericht und den Daten der gutachterausschüsse plausibilisieren.
Orientierungen in €/m bleiben nützlich, doch kurzfristig bestimmen Angebot und Teilmärkte die Abweichungen.
Praxisleitfaden: Wo Sie bodenrichtwerte finden und richtig lesen
Dieser Praxisleitfaden erklärt, wie Sie amtliche Lagewerte finden und richtig interpretieren. Die Hinweise helfen Ihnen bei der Einordnung eines grundstücks und beim Blick auf den grundstückswert.
BORIS Hessen: Karte, Auskünfte und verfügbare Stichtage
In BORIS Hessen finden Sie zonale Richtwerte für die Stichtage 01.01.2020, 01.01.2022 und 01.01.2024 kostenfrei. Die Karte zeigt Werte je €/m², eine textliche auskunft und bietet einen PDF‑Druck.
So gehen Sie vor: Zone suchen, Richtwert ablesen und die textliche Angabe zur Nutzung prüfen. Achten Sie auf die form der Darstellung (Kartenausschnitt oder PDF), bevor Sie Werte vergleichen.
BORIS‑D, Immobilienmarktbericht und Gutachterausschüsse
BORIS‑D ist hilfreich für grenzüberschreitende Vergleiche und bundesweite Analysen. Ergänzend liefert der Immobilienmarktbericht regionale Kontextdaten.
- Die 17 gutachterausschüsse führen Kaufpreissammlungen und erteilen Auskünfte.
- Gutachterausschüsse immobilienwerte veröffentlichen Marktberichte und erstellen Gutachten auf Nachfrage.
- Nutzen Sie die Kombination aus Karte, PDF und Bericht, um den Richtwert pragmatisch in einen vorläufigen grundstückswert zu überführen.
Vom Richtwert zum Grundstückswert: Anwendung in der Wertermittlung
Die Umrechnung von Richtwerten in einen konkreten Grundstückswert erfordert gezielte Anpassungen. Ein Richtwert liefert Durchschnittswerte in €/m² und dient als Startpunkt für Ihre wertermittlung.
Abgrenzung: Richtwert versus tatsächliche Preise
Der Richtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert. Der tatsächliche marktpreis entsteht durch Angebot, Nachfrage und Verhandlungsverlauf zu einem bestimmten zeitpunkt.
Wesentliche Einflussgrößen
Faktoren wie lage, größe und Nutzbarkeit prägen die Ableitung. Auch Bodenbeschaffenheit, Erschließung und Nachbarschaft verändern den Wert.
- Objektspezifische Merkmale anpassen: Größe, Zuschnitt, Rechte und Nutzbarkeit.
- Marktbedingungen prüfen: aktuelles angebot und kürzliche Abschlüsse in der Zone.
- Stichtag beachten: Kaufpreise variieren; zeitpunkt der Transaktion ist relevant.
Wie Sie den Wert ermitteln
Prüfen Sie zuerst die Richtwertzone und die Form der Auskunft bei den gutachterausschüsse immobilienwerte. Ergänzen Sie mit Kaufpreisen ähnlicher grundstücke.
Für komplexe Fälle ziehen Sie Sachverständige hinzu. So dokumentieren Sie die Herleitung des grundstückswert nachvollziehbar.
Fazit
Zum Schluss erhalten Sie klare Schritte, um aus vorliegenden Zahlen einen nachvollziehbaren Wert für Ihr Grundstück abzuleiten. Nutzen Sie die Referenzdaten zum Stichtag 01.01.2024 als Ausgangspunkt und vergleichen Sie die durchschnittliche bodenrichtwert mit der Lage Ihrer Parzelle.
Berücksichtigen Sie objektspezifische Faktoren wie Größe, zulässige Bebauung und aktuelles Angebot. Prüfen Sie BORIS Hessen, holen Sie bei Bedarf eine Auskunft des zuständigen Gutachterausschusses ein und ergänzen Sie Daten durch das immobilienmarktbericht.
In Regionen wie frankfurt main oder Offenbach am Main sind Spannweiten groß. Dokumentieren Sie Ihre Herleitung, dann lässt sich der Wert grundstücks transparent und belastbar darstellen.
Kai, die Redaktionsleitung von immofachmagazin.de, verbindet fachliche Expertise mit journalistischer Leidenschaft. Gemeinsam mit einem motivierten Team sorgt er dafür, dass Leserinnen und Leser verlässliche Informationen, präzise Marktanalysen und praxisorientierte Ratgeber erhalten. Sein Anspruch ist es, komplexe Themen rund um Wohnen, Bauen und Immobilieninvestment verständlich aufzubereiten und so fundierte Entscheidungen zu ermöglichen. Unter seiner Leitung entwickelt sich das immofachmagazin kontinuierlich zu einer starken Stimme im Immobilienjournalismus, die Kompetenz, Klarheit und Praxisnähe vereint.
