Dieses Kapitel bietet Ihnen einen kompakten Überblick zu den Richtwerten im Bundesland und ihrer Ableitung aus den zuletzt ausgewerteten Kaufpreisdaten.
Zum Stichtag 01.01.2024 liegen für Wohnbauflächen mittlerer Lage Spannen von 20 bis 550 €/m² vor. Der Spitzenwert in Hannover beträgt 550 €/m², innerstädtisch können es lokal bis zu 10.500 €/m² sein.
Weitere hohe Werte finden sich in Oldenburg (ca. 400 €/m²), Braunschweig (340 €/m²) und Osnabrück (335 €/m²). Harburg erreicht ebenfalls hohe Niveaus.
Bei Gewerbegebieten reicht die mittlere Lage von 4 bis 170 €/m²; ländliche Landkreise notieren vielfach einstellige Werte. Die Zahlen dienen als Orientierungshilfe, nicht als direkte Kaufpreise.
Marktbewegungen 2023 zeigen rückläufige Verträge (-20,2 %) und Geldumsatz (-31,6 %). Diese Entwicklungen fließen zeitversetzt in die Wertermittlung ein und bilden die Basis für das neue Jahr.
Grundlagen: Was der Bodenrichtwert ist und wie er sich von Grundstückspreisen unterscheidet
Dieser Abschnitt erklärt kurz, wie statistische Orientierungswerte entstehen und welchen Stellenwert sie in der Wertermittlung haben.
Definition und Ermittlung
Ein bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert je Quadratmeter für eine homogene Zone. Er entsteht aus der Auswertung vieler Kaufpreise und bildet einen statistischen Durchschnitt.
Die Bestimmung erfolgt durch den gutachterausschuss auf Basis der Kaufpreissammlung. In der Regel werden Richtwerte jährlich zum Stichtag aktualisiert, damit sie die Preisentwicklung des Vorjahres abbilden.
Durchschnittswerte versus reale Preise
Bodenrichtwerte glätten Marktschwankungen, weil sie auf zahlreichen Transaktionen beruhen. Das macht sie weniger volatil als einzelne grundstückspreise.
- Richtwerte bieten verlässliche Orientierungsinformationen für die Wertermittlung.
- Konkrete grundstückspreise entstehen durch Angebot, Nachfrage und individuelle Verhandlungen.
- Für genaue Einschätzungen sollten Richtwerte mit objektspezifischen Merkmalen abgeglichen werden.
Bodenrichtwert Niedersachsen 2025: Einordnung auf Basis aktueller Daten
Aus den Kaufpreisen des Vorjahres ergibt sich eine belastbare Basis für die Einordnung der Richtwerte im Jahr 2025. Die Werte zum stichtag 01.01.2024 bilden dabei die Grundlage für die Ableitungen.
Stichtag 01.01.2024: Herleitung der aktuellen Bodenrichtwerte
Die Auswertung der Kaufpreisdaten des vorjahr liefert Mittelwerte, die als durchschnittliche bodenrichtwert-Angaben veröffentlicht werden. Diese Angaben zeigen Spannen: Wohnbauflächen mittlerer lage reichen von 20 bis 550 €/m², Gewerbeflächen von 4 bis 170 €/m².
Was sich für das neue Jahr beachten lässt: Treiber, Lage und Nutzung
Für Ihre Einordnung sind angebot, lagequalität, Nutzungsart und Erschließung entscheidend. Innerstädtische Spitzenlagen weisen deutlich höhere Werte auf als Randlagen oder ländliche Bereiche.
Orientierungshilfe statt Kaufpreis: Einsatz in der Wertermittlung
Nutzen Sie die durchschnittliche bodenrichtwert-Angabe als Orientierungsrahmen und gleichen Sie sie mit objektspezifischen Merkmalen ab. Wegen zeitlicher Verzögerungen zwischen Marktbewegung und Richtwertaktualisierung bleibt der Stichtagsbezug wichtig.
- Grundlage: stichtag 01.01.2024
- Wohnbau: 20–550 €/m² (Hannover-Spitze 550 €/m²)
- Gewerbe: 4–170 €/m², vereinzelte Standorte über 100 €/m²
Regionale Übersicht: Spannen, Städte und Lagen in Niedersachsen
Diese Darstellung zeigt Ihnen typische Preisbereiche für Wohn- und Gewerbeflächen in ausgewählten städte und landkreisen. Sie erhalten eine schnelle Orientierung, wie sich Werte zwischen Zentrum, Umland und ländlichen Bereichen unterscheiden.
Wohnbauflächen in mittlerer Lage
Die Spanne reicht von 20 bis 550 €/m². In Hannover liegt der Richtwert bei 550 €/m².
Weitere Beispiele: Oldenburg etwa 400 €/m², Braunschweig 340 €/m², Osnabrück 335 €/m² und Harburg rund 475 €/m².
Im Umland bewegen sich viele Werte zwischen 100 und 250 €/m²; ländliche landkreise fallen oft in die untere Spanne bis 20 €/m².
Innerstädtische Spitzenlage Hannover
Die Innenstadt rund um Ernst‑August‑Platz und Kröpcke erreicht bis zu 10.500 €/m². Diese Spitze bleibt eine Sonderlage im Stadtgefüge.
Gewerbegebiete und ländliche Einordnung
Gewerbliche Flächen in mittlerer lage liegen typischerweise zwischen 4 und 170 €/m². Höhere Niveaus finden sich in Hannover sowie über 100 €/m² in Osnabrück, Lilienthal und Seevetal.
In vielen ländlichen landkreisen notieren die Richtwerte einstellige €/m²‑Beträge, meist 4–9 €/m².
- Wohnbau: 20–550 €/m²; Vergleichswerte für zentrale städte genannt.
- Umland: oft 100–250 €/m²; ländliche Landkreise bilden die Untergrenze.
- Gewerbe: 4–170 €/m²; regionale Unterschiede durch Erreichbarkeit und Nutzung.
Immobilienmarkt 2023/2024: Entwicklungen und ihre Wirkung auf Bodenrichtwerte
Marktsignale aus 2023/24 zeigen deutliche Rückgänge bei Transaktionen und geben Hinweise auf spätere Anpassungen der Richtwerte.
Rückgänge bei Verträgen, Geld- und Flächenumsatz: Zahlen im Überblick
Im Jahr 2023 fielen die Vertragszahlen um 20,2 % auf 78.034. Der Geldumsatz sank um 31,6 % auf 19.522 Mio. €.
Der Flächenumsatz ging um 16,9 % auf 28.682 ha zurück. Solche Daten reduzieren kurzfristig die Datenbasis für statistische Ableitungen.
Unbebaute und bebaute Grundstücke: unterschiedliche Dynamiken
Unbebaute Bauflächen verzeichneten starke Rückgänge: Anzahl -36,0 %, Geldumsatz -37,9 %.
Bebaute Grundstücke lagen bei -15,3 % (Anzahl) und -31,8 % (Geldumsatz). Wohnungseigentum sank ebenfalls deutlich.
Land- und forstwirtschaftliche Flächen zeigten robustere Werte; das Geldvolumen stieg leicht, obwohl Flächenumsatz zurückging.
Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktor: Bandbreiten
Zum 01.01.2024 liegen die liegenschaftszinssätze bei EFH 1,5–3,0 %, Reihen/DHH 0,5–3,0 % und MFH 1,0–4,0 %.
Wohn- und Geschäftshäuser weisen im Durchschnitt rund 5,6 % auf; der durchschnittliche Rohertragsfaktor liegt bei 17,5.
- Geringere Transaktionen schmälern die Aussagekraft einzelner grundstückspreise.
- Regionale Unterschiede in städte und landkreis beeinflussen Renditeerwartungen und Zinssätze.
- Gutachterausschuss‑Daten bleiben zentrale informationen für belastbare bodenrichtwerte.
Vom Bodenrichtwert zum Grundstückswert: Vorgehen und Orientierung
Um aus einem Orientierungspreis einen realistischen Grundstückswert abzuleiten, sollten Sie systematisch Lage, Größe und Nutzbarkeit prüfen. Beginnen Sie mit klaren, nachvollziehbaren Schritten und dokumentieren Sie Quellen und Stichtag.
Schritte zur Einschätzung: Lage, Größe, Nutzbarkeit und Vergleichswerte
Starten Sie mit dem passenden Richtwert der Lagezone und prüfen Sie die Nutzungsart (Wohnbaufläche oder Gewerbe). Vergleichen Sie dann die Grundstücksgröße und den Zuschnitt mit typischen Fällen.
Beachten Sie Erschließungszustand, baurechtliche Einschränkungen und Mikrolage. Ziehen Sie aktuelle Vergleichskaufpreise heran, um Abweichungen zwischen Orientierung und Markt sichtbar zu machen.
Wann lokale Expertise sinnvoll ist: Immobiliensachverständige, Kaufpreissammlung und Marktbezug
Nutzen Sie die Kaufpreissammlung des gutachterausschuss als Referenzrahmen. Wenn Daten dünn sind oder besondere Merkmale vorliegen, empfiehlt sich die Hinzuziehung lokaler Sachverständiger oder Makler.
- Dokumentieren Sie Herleitung, Quellen und Stichtag transparent.
- Prüfen Sie Lagefaktoren und mögliche Zu-/Abschläge am Objekt.
- Aktualisieren Sie Ihre Einschätzung bei neuen Vergleichskäufen oder Richtwerten.
Fazit
Kurz zusammengefasst: Die bodenrichtwerte bieten eine belastbare Orientierung für typische Lagewerte je Quadratmeter. Die Spannen reichen bei Wohnbauflächen von 20 bis 550 €/m², innerstädtische Spitzen liegen deutlich darüber.
Die Einordnung für 2025 stützt sich auf den Stichtag 01.01.2024 und spiegelt damit das Vorjahresgeschehen wider. Marktbewegungen 2023 mit rückläufigen Transaktionen reduzieren die Aussagekraft einzelner kaufpreisbeispiele.
Nutzen Sie die Richtwerte als Ausgangspunkt. Vergleichen Sie sie mit konkreten grundstücksmerkmalen wie Größe, Zuschnitt und Nutzung. Bei Unsicherheiten helfen lokale Sachverständige und die Kaufpreissammlung, um den wert grundstücks marktnah zu ermitteln.
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