Diese Einführung erklärt prägnant, was der Bodenrichtwert für Schleswig-Holstein 2025 aussagt und wie Sie die Angaben richtig einordnen. Sie erhalten einen Überblick zu Zuständigkeiten, Erhebungsrhythmus und Abgrenzungen gegenüber realen Grundstückspreisen.
Die Gutachterausschüsse ermitteln bodenrichtwerte auf Basis der Kaufpreissammlung, vorrangig nach dem Vergleichswertverfahren. Der gesetzliche Rahmen folgt § 198 BauGB. Die Zentrale Geschäftsstelle (ZGS) beim Landesamt für Vermessung und Geoinformation erstellt Marktberichte und betreut die Auswertung.
Als Stichtag gelten 01.01.2022 und 01.01.2024; die Werte 2024 spiegeln daher überwiegend das marktgeschehen des jahres 2023 wider. Richtwerte sind Durchschnittswerte aus historischen Verkäufen. Demgegenüber zeigen Grundstückspreise die tatsächlich verhandelten Beträge und schwanken stärker.
Im weiteren Verlauf dieses Beitrags lesen Sie, wie die zweijährige Fortschreibung Transparenz für Städte und Gemeinden schafft und wie Sie die veröffentlichten Angaben nutzen, um den wert eines Grundstücks sachgerecht zu beurteilen.
Begriffsklärung und Einordnung: Bodenrichtwert, Grundstückspreise und Zuständigkeiten
In diesem Abschnitt klären wir zentrale Begriffe und ordnen die wichtigsten Akteure ein. Sie erhalten eine knappe Definition der Orientierungsgröße und der tatsächlich erzielten Kaufpreise.
Definition: Orientierungswert vs. tatsächliche Kaufpreise
Ein richtwert ist ein durchschnittlicher Orientierungswert, der aus historischen Kaufpreisen abgeleitet wird. Er glättet kurzfristige Ausschläge und gibt einen Anhaltspunkt für den Markt.
Tatsächliche Grundstückspreise sind verhandelte Kaufpreise. Sie schwanken je nach Angebot, Nachfrage, Lage und Zustand des Grundstücks deutlich.
Rolle der Gutachterausschüssen und der ZGS
Die örtlichen gutachterausschüssen sammeln Kaufpreise, prüfen Daten und bilden daraus die orientierungswerte. Die Zentrale Geschäftsstelle (ZGS) koordiniert die Auswertungen, erstellt Marktberichte und bietet übergreifende auskunft für Verwaltung und Öffentlichkeit.
Datenbasis, Verfahren und Veröffentlichungsrhythmus
Als Grundlage dienen die Kaufpreissammlung und das Vergleichswertverfahren. Dabei werden Preise vergleichbarer Lagen und Nutzungen herangezogen.
Veröffentlichungen erfolgen in festen Zyklen, typischerweise alle jahre oder mindestens alle zwei jahre. Die Angaben dienen als Basis für Wertermittlungen und als Orientierung bei der Ermittlung des wert grundstücks.
- Orientierungswerte vs. Marktpreise klar trennen
- Lokale Ausschüsse liefern die Daten, die ZGS bündelt
- Regelmäßige Veröffentlichungen sichern Vergleichbarkeit
Marktbild Schleswig-Holstein: Stadt, Land, Küste und Umland im Überblick
Das Marktbild in Schleswig-Holstein zeigt deutliche Unterschiede zwischen Stadtzentren, Küste und ländlichen Bereichen. Sie erhalten kompakte Zahlen für typische Kernlagen und einen Vergleich zu Kaufpreisen.
Stadträume und Kernlagen
Im Stadtkern von Lübeck werden Werte bis zu 2.900 Euro je Quadratmeter ausgewiesen. Kiel (Düsternbrook) erreicht bis zu 2.100 Euro, Flensburg (Holm) bis zu 1.750 Euro.
Hamburg-Gürtel und Umlandstädte
Das Umfeld Hamburgs prägt Pinneberg, Norderstedt, Elmshorn, Ahrensburg und Wedel. Zentren in diesen städten weisen häufig hohe Niveaus; lokale Ausweisungen liegen teils um 500 €/m².
Küste und Nachfrage
Küstenlagen an Nord- und Ostsee zeigen anziehende Nachfrage. Wohn- und Feriennutzung führen hier zu höheren Ausweisungen und zu steigenden Transaktionen in Standortnähe.
Ländliche Räume
In vielen Landkreisen bewegen sich Werte meist dreistellig; in ländlichen Ortsteilen unterschreiten sie oft 100 €/m². Historische Kaufpreisbeobachtungen belegen eine Steigerung in urbanen Bereichen und eine Stagnation oder Rückläufigkeit im ländlichen Raum.
- Spannbreite: bis 2.900 €/m² in Kernlagen versus unter 100 €/m² im ländlichen Bereich.
- Beispiele zu Kaufpreisen: Wedel ~600 €/m², Norderstedt ~360 €/m², Elmshorn ~250 €/m².
- Für die Bewertung einzelner grundstücken ist die genaue lage innerhalb der Gemarkung entscheidend.
Bodenrichtwert Schleswig-Holstein 2025: Einordnung auf Basis aktueller Richtlinien
Die aktuellen Erhebungsregeln und die zuletzt festgelegten Stichtage liefern die Grundlage für Ihre Bewertung. Die Gutachterausschüssen arbeiten flächendeckend und aktualisieren die Angaben mindestens alle zwei jahre im Vergleichswertverfahren.
Stichtage 01.01.2022 und 01.01.2024 als Referenz
Als stichtag gelten 01.01.2022 und 01.01.2024. Die Fortschreibung 01.01.2024 spiegelt überwiegend Transaktionen des jahres 2023 wider.
Treiber der Entwicklung
Lage und Erreichbarkeit bleiben die zentralen Einflussgrößen. Nähe zu Arbeitsplätzen, ÖPNV und Metropolnähe treiben die Nachfrage und damit den wert nach oben.
Tourismus und Zweitwohnsitznutzung verstärken Nachfrageeffekte an der Küste. In Innenstädten treten Spitzenwerte (z. B. Lübeck 2.900 €/quadratmeter, Kiel 2.100 €/quadratmeter, Flensburg 1.750 €/quadratmeter) gegenüber vielen ländlichen Bereichen
- Die bodenrichtwerte stützen sich methodisch auf die genannten Stichtage.
- Für ein konkretes grundstück ist der Richtwert eine Orientierungsgröße; objektspezifische Merkmale verändern den tatsächlichen wert.
- Prüfen Sie amtliche Quellen, da zonenscharfe Ausweisungen lokal stark variieren.
Anwendung und Interpretation: Wie Sie Bodenrichtwerte für Grundstücke nutzen
Praktische Anwendungshinweise zeigen Ihnen, wie Sie amtliche Richtwerte für konkrete Grundstücksentscheidungen nutzen.
Starten Sie mit der zonenscharfen Identifikation der Richtwertzone. Prüfen Sie die verfügbaren bodenrichtwerte über das zuständige Portal oder den aktuellen Marktbericht. So gewinnen Sie einen ersten Orientierungsrahmen je Quadratmeter.
Abgrenzung zum Kaufpreis und Auskunftswege
Bodenrichtwerte sind Durchschnittswerte aus der Kaufpreissammlung. Marktpreise entstehen aus individuellen Verhandlungen und schwanken stärker.
- Setzen Sie den Richtwert ins Verhältnis zu aktuellen Kaufpreisen, um Abweichungen zu erklären.
- Nutzen Sie die Auskunft der Gutachterausschüssen und die Berichte der ZGS für methodische Details.
- Prüfen Sie innerörtliche Merkmale der Stadt wie Verkehr, Versorgung und Wasserlagen zur Genauigkeit der Einordnung.
- Dokumentieren Sie Eckdaten des Grundstücks (Erschließung, Zuschnitt, planungsrechtliche Vorgaben) für die Herleitung des wert grundstücks.
- Ziehen Sie bei Bedarf fachkundige Auskunft hinzu, um die Praxisnähe der Bewertung zu sichern.
Fazit
Abschließend zeigt sich: bodenrichtwerte liefern Ihnen eine erste, belastbare Orientierung pro quadratmeter. Die höchsten Ausweisungen finden Sie in innerstädtischen Spitzenlagen (z. B. Lübeck, Kiel, Flensburg); viele periphere Bereiche weisen deutlich niedrigere Werte aus.
Für Ihre Entscheidung zählt nicht nur der Richtwert. Prüfen Sie objektspezifische Merkmale, die konkrete lage und aktuelle Transaktionen, um den wert grundstücks realistisch zu ermitteln.
Nutzen Sie amtliche Karten und Marktberichte der ZGS und vergleichen Sie mehrere grundstücken innerhalb derselben Gemeinde und angrenzender städte. Ergänzende fachliche Einschätzungen stärken Ihre Bewertung und sorgen für transparente Ergebnisse.
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