Bodenrichtwerte in Baden-Württemberg: Was Sie wissen sollten

Sie finden hier kompakte informationen zum Begriff und zur praktischen Nutzung von Bodenrichtwerten. Der Text erklärt knapp den Unterschied zwischen Marktpreis und Richtwert und zeigt, worauf Sie achten sollten.

Ein Marktpreis entsteht durch Angebot, Nachfrage und individuelle Verhandlungen. Er kann kurzfristig schwanken. Ein Richtwert ist ein jährlicher Durchschnittswert, abgeleitet aus historischen Kaufpreisen und als Orientierung gedacht.

Das portal BORIS-BW stellt seit 01.07.2022 aktuelle und frühere Richtwerte bereit. Ab dem Stichtag 01.01.2022 basieren viele Berechnungen der Grundsteuer B auf der Fläche multipliziert mit dem Richtwert.

Sie erhalten einen klaren Überblick, wie Richtwerte ermittelt und genutzt werden, damit Sie Entscheidungen zu Ihrem grundstück baden-württemberg fundiert treffen können. Im weiteren Verlauf zeigen wir, wann ergänzende Gutachten sinnvoll sind und welche Behörden Auskünfte erteilen.

Kontext und Nutzen für Ihre Entscheidungen im Immobilienbereich

Für Ihre Immobilienentscheidungen liefern Durchschnittswerte eine erste, klare Orientierung. Sie zeigen das Preisniveau einer Zone auf Basis vieler Kauffälle und eines definierten Jahres.

Warum Durchschnittswerte Orientierung bieten

Richtwerte sind Durchschnittswerte, abgeleitet aus historischen Kaufpreisen eines Jahr. Sie fassen viele Transaktionen zusammen und erlauben eine sachliche Einordnung.

Das hilft Ihnen, Marktbereiche grob zu vergleichen, ohne einzelne Verhandlungsergebnisse zu berücksichtigen.

Wann individuelle Marktanalysen sinnvoll sind

Die realen Preise für grundstücke schwanken je nach Lage, Größe und besonderen merkmalen. Solche Faktoren verschieben den Marktpreis deutlich gegenüber dem Richtwert.

• Nutzen: Erste grobe wertermittlung online möglich.
• Bei Abweichungen: Austausch mit einem gutachterausschuss oder Sachverständigen empfiehlt sich.
• Praktisch: Prüfen Sie aktuelle Angebote und wenden bitte die zuständigen Stellen bei Detailfragen an.

Bodenrichtwerte Baden-Württemberg

Hier erfahren Sie, worauf sich durchschnittliche Lagewerte von Grundstücken beziehen und wie diese ermittelt werden.

Definition und Bezugsgrundlage

Ein bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Lagewert in Euro pro Quadratmeter wieder. Er bezieht sich auf ein fiktives, unbebautes bodenrichtwertgrundstück mit gebietstypischen Merkmalen.

Stichtag und Herleitung

Der Stichtag ist der 1. Januar. Am Stichtag fasst der gutachterausschuss die Werte auf Basis der kaufpreissammlung und seiner Markterfahrung zusammen.

Zonen, Nutzung und Abweichungen

Die bodenrichtwertzone wird unter anderem nach art und maß baulichen nutzung abgegrenzt. Individuelle grundstücksmerkmalen können den Wert eines konkreten grundstücks verändern.

• Orientierung: Durchschnitt aus vielen Kauffällen.
• Veröffentlicht: in einer Bodenrichtwertkarte; schriftliche Auskünfte auf Antrag.
• Beachten Sie eine toleranz von ±30 % für lagebedingte Unterschiede.

Abgrenzung: Bodenrichtwert versus Grundstückspreis

Dieser Teil zeigt, warum Richtwerte und Marktpreise oft verschiedene Aussagen zum Wert eines Grundstücks liefern.

Marktpreise als Ergebnis von Angebot, Nachfrage und Verhandlungen

Ein Marktpreis spiegelt den realen, aktuellen Wert wider. Er entsteht am jeweiligen zeitpunkt durch Verhandlung zwischen Käufer und Verkäufer.

Bodenrichtwerte sind weniger volatil. Sie beruhen auf historischen Käufen und dienen als durchschnittliche Orientierung in einer Zone.

• Marktpreise für ein grundstück entstehen am jeweiligen zeitpunkt und unterliegen kurzfristiger änderung.
• bodenrichtwerte bilden den durchschnittlichen wert des bodens in einer Zone ab und werden in festen Intervallen fortgeschrieben.
• Weichen aktuelle Angebote stark von den Richtwerten ab, können spezifische Merkmale einzelner grundstücken verantwortlich sein.
• gutachterausschüsse nutzen viele Kauffälle, um einen robusten Richtwert abzuleiten; der Einzelfall bleibt dennoch gesondert zu prüfen.
• Für neu zugeschnittene oder besonders genutzte Flächen sind abweichende Bewertungen möglich.

Prüfen Sie die Transaktionsnähe Ihrer Vergleichswerte und ergänzen Sie Ihre Einschätzung durch aktuelle Marktbeobachtungen.

Grundsteuer B in Baden-Württemberg: Berechnung und Auswirkungen

Ab 1. Januar 2025 gilt für die Grundsteuer B eine vereinfachte Berechnung. Die Bemessung erfolgt pauschal auf Basis des Bodenwerts.

Ermittlung: Grundstücksfläche multipliziert mit dem Bodenrichtwert

Die Steuerbemessung ergibt sich aus der Multiplikation von Grundstücksfläche und Bodenrichtwert. Die Bebauung und Nutzung der Gebäude bleiben unberücksichtigt.

Öffnungsklausel nach § 38 abs. 4 LGrStG: Nachweis eines abweichenden Werts

Wenn der tatsächliche Bodenwert deutlich abweicht, können Sie einen Antrag stellen. Ein qualifiziertes Gutachten muss eine Abweichung von mehr als 30 Prozent zum Stichtag 01.01.2022 nachweisen.

Wirtschaftliche Einheit als Bewertungsgegenstand

Bewertet wird die wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens, nicht das grundbuchrechtliche Grundstück. Mehrere Flurstücke können zu einer Einheit gehören.

• Prüfen Sie vorab die Angaben in BORIS-BW und der bodenrichtwertkarte, die zur Verfügung stehen.
• Bei Besonderheiten lohnt eine ergänzende Prüfung oder ein qualifiziertes Gutachten.
• Die änderung der Bewertungsbasis vereinfacht Verfahren, erfordert aber Kontrolle der Daten.

BORIS-BW und Bodenrichtwertkarte: Zugriff, Historisierung und Praxis

Das digitale portal bietet Ihnen schnellen Zugriff auf aktuelle und historische bodenrichtwerte sowie die zugehörige bodenrichtwertkarte. Die Next‑Generation‑Funktionen zeigen Wertverläufe je jahr und erlauben einfache Vergleiche.

„Next Generation“: historische Richtwerte und verbesserte Funktionen

Seit der Freischaltung stehen Historisierungsdaten zur Verfügung. Sie können Stände zu einem Stichtag abrufen und Preisentwicklungen über mehrere Jahre dokumentieren.

Online‑Einsicht, Serviceportal und schriftliche Auskünfte

Über das portal rufen Sie Flächen und Werte Ihres grundstücks bequem online ab. Für schriftliche Auskünfte nutzen Sie das Serviceportal; ein Servicekonto und das ausgefüllte form sind erforderlich.

• Die bodenrichtwertkarte zeigt Zonen, Werte je Quadratmeter und Angaben zum bodenrichtwertgrundstück.
• Für die Grundsteuer stehen stichtagbezogene Informationen bereit.
• Ein Kundenzentrum erteilt mündliche Auskünfte; Anträge senden Sie an die im Formular angegebene adresse.

Wenn der Richtwert nicht passt: Gutachten und weitere Wege der Wertermittlung

Wenn der festgelegte Richtwert Ihre konkrete Lage nicht abbildet, gibt es formelle Wege zur Korrektur.

Nach § 38 Abs. 4 LGrStG können Sie einen anderen Bodenwert nachweisen, wenn die Abweichung mehr als 30 % beträgt. Der Nachweis muss ein qualifiziertes Gutachten liefern. Entscheidend ist die wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens; mehrere Flurstücke können dazugehören.

Qualifiziertes Gutachten: Zuständige Stellen

Ein Gutachten darf der zuständige gutachterausschuss erstellen. Alternativ kommen öffentlich bestellte und vereidigte oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige infrage.

Verkehrswertgutachten und Formalien

Ein verkehrswertgutachten empfiehlt sich, wenn Lage- oder rechtliche Besonderheiten einzubeziehen sind. Es kann komplexe Merkmale abbilden, ist aber für das Finanzamt nicht bindend.

• Die Geschäftsstelle bietet ein spezielles Gutachten, das nur den Bodenwert nach der zulässigen baulichen nutzung ermittelt; keine Besichtigung.
• Gebühren: 345 € zzgl. USt; Ablehnungsgebühr 90 € zzgl. USt; weitere Ausfertigungen 0,50 € je Seite zzgl. USt.
• Für Auskunft und Rückfragen wenden bitte an die Geschäftsstelle; halten Sie Adresse und das ausgefüllte Form bereit.

Fazit

Abschließend skizziere ich, wie Sie Richtwert‑Daten praktisch nutzen und prüfen. Ein bodenrichtwert gibt durchschnittliche lagewerte; er ersetzt nicht die Prüfung einzelner merkmale Ihres grundstücks.

Marktpreise schwanken, Richtwerte entstehen aus der kaufpreissammlung zum Stichtag und sind konsistent für die bodenrichtwertzone. Für die Grundsteuer zählt die einfache Rechnung Fläche × bodenrichtwert; bei mehr als 30% Abweichung nutzen Sie die Öffnungsklausel und lassen ggf. ein Gutachten erstellen.

Nutzen Sie das portal BORIS‑BW für aktuelle informationen und historische Daten. Stimmen Sie interne Unterlagen mit den dortigen Angaben ab und ziehen Sie bei besonderen merkmalen frühzeitig einen gutachterausschuss oder Sachverständigen hinzu.