Wenn die feste Zinsbindung eines Immobiliendarlehens ausläuft und noch eine Restschuld offensteht, steht die Anschlussfinanzierung an. Eine verbreitete Lösung ist die Prolongation: Die bestehende Finanzierung wird bei der bisherigen Bank nahtlos weitergeführt, Konditionen wie Zinssatz und neue Zinsbindungsdauer werden neu vereinbart. Der Reiz liegt in der unkomplizierten Abwicklung, denn häufig genügt die Unterschrift unter eine kurze Zinsvereinbarung. Gleichzeitig lohnt der Blick über den Tellerrand: Der Markt hat sich im Lauf der Jahre verändert, der Immobilienwert meist ebenso, und nicht selten lassen sich durch Vergleichsangebote spürbare Zinsvorteile erzielen. Wer die Prolongation versteht, die Alternativen kennt und rechtzeitig die Weichen stellt, vermeidet Überraschungen und hält die Finanzierung stabil.
Im Mittelpunkt steht die Frage, wie sich Zinssicherheit, Laufzeit und Flexibilität künftig austarieren lassen. Die Prolongation kann sehr bequem sein, doch Bequemlichkeit kostet manchmal Geld – insbesondere, wenn das erste Angebot der Hausbank nicht mit dem Markt Schritt hält. Verbraucherschützer und Finanzratgeber empfehlen daher, die Offerte der Bank als Startsignal zu sehen und parallel Vergleichszinsen einzuholen. Wer früh beginnt, hat die größere Auswahl und kann auch Alternativen wie eine Umschuldung oder – weit im Voraus – ein Forward-Darlehen prüfen.
Was Prolongation genau bedeutet
Prolongation bezeichnet die Fortführung eines bestehenden Immobiliendarlehens bei derselben Bank. Streng genommen wird der Kredit nicht „verlängert“, sondern es wird eine neue Zinsabrede für die nächste Festzinsphase geschlossen. Die übrigen Vertragsbestandteile bleiben in der Regel unverändert. Damit ist die Prolongation eine Spielart der Anschlussfinanzierung, neben der Umschuldung zu einer neuen Bank.
Rechtlich wichtig: Das Institut muss Kreditnehmende spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung darüber informieren, ob es eine neue Zinsabrede schließen will. Ein Automatismus besteht nicht – eine Pflicht zur Annahme oder zur Prolongation gibt es nicht. In der Praxis erhalten viele Kundinnen und Kunden rechtzeitig ein konkretes Angebot.
Ein weiterer praktischer Punkt: Eine Prolongation kommt ohne Notar- und Grundbuchkosten aus, da die Grundschuld als Sicherheit bestehen bleibt und kein Bankenwechsel erfolgt. Das macht den Prozess kurz und planbar.
Wann sich eine Prolongation anbietet
Die Prolongation spielt ihre Stärken aus, wenn die Hausbank marktgerechte Konditionen bietet, der Ablauf zügig gehen soll und die bestehenden Vertragsregeln grundsätzlich passen. Besonders bei kleiner Restschuld wird der Wechsel zu einer neuen Bank oft weniger attraktiv, nicht nur wegen möglicher Nebenkosten, sondern weil manche Anbieter Mindestdarlehenssummen vorgeben. In solchen Konstellationen ist die Weiterführung bei der bisherigen Bank häufig die pragmatischste Lösung.
Auch die Historie der Zusammenarbeit kann positiv wirken: Die Bank kennt das Zahlungsverhalten, die Unterlagen liegen vor, der Bearbeitungsaufwand sinkt – gute Argumente, um über den Zinssatz zu verhandeln. Genau deshalb sollte das erste Angebot nicht ungeprüft unterschrieben werden. Vergleichszinsen schaffen Transparenz und verbessern die eigene Verhandlungsposition.
So läuft die Verlängerung ab
Zunächst informiert die Bank über das Ende der Zinsbindung und sendet eine Offerte mit mehreren Zinsbindungsvarianten. Der neue Sollzins orientiert sich üblicherweise an der gewählten Laufzeit und dem aktuellen Zinsumfeld. Wer das Angebot annehmen möchte, bestätigt schriftlich – weitere Unterlagen werden meist nicht verlangt. Wird abgelehnt oder nachverhandelt, bleibt Zeit für Alternativen.
Der richtige Moment, um aktiv zu werden, ist nicht erst der letzte Monat. Finanzratgeber raten, deutlich früher zu starten, Angebote zu vergleichen und – falls gewünscht – mögliche Umschuldungen prüfen zu lassen. Frühzeitige Vorbereitung verhindert Zeitdruck und eröffnet Spielräume, etwa für eine höhere Tilgung oder eine längere Zinsbindung, wenn mehr Ruhe gefragt ist.
Zinsen verhandeln statt nur unterschreiben
Viele Institute kalkulieren beim ersten Prolongationsangebot mit der Trägheit bestehender Kundschaft. Wer Vergleichsangebote vorlegt, erhält häufig bessere Konditionen. Ein Marktüberblick zeigt zudem, ob ein Bankenwechsel den Effekt verstärken würde. Der Wechsel kann sich lohnen, weil eine neue Bank das Objekt oft neu bewertet; sinkt der Beleihungsauslauf, verbessert sich die Zinsbasis. Wichtig ist, die gesamte Monatsrate im Blick zu behalten und nicht nur den Nominalzins.
Verbraucherschützer weisen darauf hin, dass Bestandskundschaft mitunter schlechtere Konditionen erhält als Neukundschaft. Ein faires, nachvollziehbares Angebot sollte sich am Markt orientieren; Kritik und Nachverhandeln sind ausdrücklich sinnvoll. Wer sich nicht einigen kann, prüft die Umschuldung – die Kosten für Grundschuldabtretung und Abwicklung sind überschaubar, und bei spürbar niedrigerem Zinssatz rechnet sich der Wechsel.
Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen?
Prolongation im Überblick
Bei der Prolongation wird mit der bisherigen Bank ein neuer Zinssatz und eine neue Zinsbindungsdauer vereinbart. Die Abwicklung ist schlank, es entstehen in der Regel keine Notar- oder Grundbuchkosten. Anpassungen an den übrigen Vertragsregeln sind jedoch nur begrenzt möglich.
Umschuldung als Alternative
Die Umschuldung führt zu einem neuen Kreditvertrag bei einem anderen Institut. Die bisherige Bank wird zum Ende der Zinsbindung abgelöst, die Grundschuld wird abgetreten. Das verursacht geringe Gebühren, eröffnet aber oft einen günstigeren Zinssatz und mehr Spielraum bei Tilgung, Sondertilgung und Laufzeit.
Forward-Darlehen weit im Voraus
Wer die Zinsen lange vor Ablauf der aktuellen Festzinsphase sichern möchte, schließt ein Forward-Darlehen ab. Bis zu fünf Jahre im Voraus sind am Markt üblich. Für diese Zinssicherheit verlangen Banken einen Aufschlag, der häufig als monatlicher Zuschlag je Vorlaufmonat ausgewiesen wird; in vielen Angeboten fällt im ersten Jahr kein Aufschlag an. Sinkt das Zinsniveau bis zum Start des neuen Darlehens, bleibt der vereinbarte Zinssatz dennoch verbindlich.
Vertragsfeinheiten richtig einstellen
Zinsbindung wählen
Übliche Festschreibungen liegen bei zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahren. Längere Bindungen schaffen Planungssicherheit, sind aber meist mit einem etwas höheren Zinssatz verbunden. Kürzere Bindungen sind oft günstiger, führen allerdings schneller zur nächsten Anschlussrunde. Welche Laufzeit passt, hängt stark davon ab, wie stabil die Finanzierung auch in einer künftigen Zinsphase bleibt.
Tilgung und Sondertilgung
Über die Tilgung wird gesteuert, wie schnell die Restschuld sinkt. Eine höhere Tilgungsrate senkt die Restschuld schneller und spart Zinskosten, erfordert jedoch eine höhere Monatsrate. Wer mehr Flexibilität wünscht, achtet auf Sondertilgungsmöglichkeiten, damit außerplanmäßige Zahlungen nicht an Vertragsgrenzen scheitern. Hinweise zu Sondertilgung und zur Gestaltung der Anschlussfinanzierung finden sich in Ratgebertexten und sollten beim Gespräch über die Prolongation mitgedacht werden.
Recht nach zehn Jahren
Unabhängig von der gewählten Zinsbindung besteht nach zehn Jahren seit Vollauszahlung ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist. Das kann genutzt werden, um auf ein günstigeres Zinsumfeld zu reagieren oder die Restschuld vorzeitig abzulösen. In der Planung einer längeren Zinsbindung sollte diese Ausstiegsoption mitgedacht werden.
Mögliche Nachteile und Stolpersteine
Die größte Schwäche der Prolongation ist der mögliche Preis: Ohne Vergleich droht ein zu hoher Zinssatz. Zusätzlich bleiben viele Vertragsdetails unverändert; wer etwa eine deutlich höhere Sondertilgung oder eine besondere Tilgungsflexibilität wünscht, stößt im Rahmen der Prolongation schneller an Grenzen. Zudem besteht keine Verpflichtung der Bank, eine Prolongation anzubieten – die rechtzeitige Information ist vorgeschrieben, die Entscheidung über eine Verlängerung bleibt dem Institut vorbehalten.
Beim Forward-Darlehen liegt das Risiko in der Zinsentwicklung und im Bindungscharakter: Entwickeln sich die Zinsen wider Erwarten nach unten, liegt der vereinbarte Satz dennoch fest; bei Nichtabnahme drohen Entschädigungen. Deshalb passt ein Forward-Vertrag vor allem, wenn ein steigendes Zinsniveau plausibel erscheint und der Planungshorizont stabil ist.
Ein Weg, der in der Praxis funktioniert
Ein bewährter Ablauf beginnt mit einer Bestandsaufnahme etwa ein Jahr vor Ende der Zinsbindung: Restschuld, Monatsrate, gewünschte Tilgung für die nächste Phase. Danach folgt der Blick auf den Markt – über Vermittler oder direkt bei mehreren Anbietern. Wenn das Angebot der Hausbank eintrifft, dient es als Gradmesser: Liegt der vorgeschlagene Zinssatz über vergleichbaren Offerten, lohnt die Nachfrage mit Verweis auf marktübliche Konditionen. Passt der Vorschlag, wird die Vereinbarung bestätigt und die Finanzierung läuft ohne Bruch weiter. Liegt eine deutlich bessere Offerte einer anderen Bank vor, wird die Umschuldung vorbereitet; Kosten und organisatorischer Aufwand sind überschaubar, die Entlastung über die Laufzeit häufig deutlich.
Fazit
Die Prolongation ist die unkomplizierte Fortsetzung eines bestehenden Immobiliendarlehens: keine neuen Grundbuchformalitäten, geringe Reibungsverluste und ein Abschluss mit wenigen Unterschriften. Genau diese Einfachheit verführt dazu, das erste Angebot ungeprüft zu akzeptieren. Wer Prolongation als Baustein der Anschlussfinanzierung versteht und systematisch mit dem Markt abgleicht, behält die Kontrolle über Zinssatz, Zinsbindung und Tilgung. Passt die Offerte der bisherigen Bank, überzeugt die Lösung mit Tempo und Planungssicherheit. Weicht sie spürbar vom Markt ab, eröffnet der Wechsel zur neuen Bank oder – frühzeitig geplant – ein Forward-Darlehen zusätzliche Spielräume. So bleibt die Baufinanzierung verlässlich, ohne mehr zu kosten als nötig.
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