Immobilie verkaufen – so funktioniert´s Schritt für Schritt

Es gibt unzählige Gründe, eine Immobilie zu verkaufen. Das kann ein Berufswechsel, eine Erbschaft oder auch eine Scheidung sein. Aber egal, warum Sie sich dafür entscheiden: Der Verkauf einer Immobilie ist ein sehr komplexes Vorhaben und sollte daher nicht unterschätzt werden. In unserem Ratgeber zeigen wir Ihnen die wichtigsten Schritte zum komplexen Thema Immobilienverkauf auf. Sie erhalten eine Anleitung über die Vorgehensweise und wertvolle Tipps, wie der Verkauf Ihres Hauses, der Wohnung oder eines Grundstückes rundum gelingt.

1. Wann sollte ich meine Immobilie verkaufen?

Wie überall auf dem freien Markt bestimmen beim Immobilienverkauf Angebot und Nachfrage die Preise. In den letzten Jahren schien es, als ob die Kaufpreise in Deutschland nur eine Tendenz erkennen ließen, und zwar nach oben. Verkäufer können deshalb gerade in der momentanen Situation das Geschäft Ihres Lebens machen. Doch wie sieht der Trend für die Zukunft aus? Lohnt sich das Warten oder verkaufen Sie lieber jetzt? Und wann ist eigentlich der beste Zeitpunkt, die Immobilien zu verkaufen?

Unser Hinweis

Wer vor einigen Jahren eine Wohnimmobilie gekauft hat, steht heute prinzipiell gut da. Aus der heutigen Sicht erscheinen die damaligen Preise günstig. Wenn Sie sich im Gegenzug eine andere Immobilie kaufen, sollten Sie sich darüber bewusst sein, dass auch Sie selbst von dem hohen Preisniveau betroffen sind.

2. Erste Schritte – Was sollte ich vor Verkaufsstart klären?


Noch bevor Sie sich Gedanken über den Verkaufspreis oder ein Inserat machen, geht es bei einem gut geplanten Immobilienverkauf darum, ein paar grundlegende Fragen zu klären.

  • Wer ist alles Eigentümer der Immobilie?
  • Besteht ein lebenslanges Wohnrecht?
  • Gibt es sonstige Rechte Dritter (Wegerecht, Vorkaufsrecht etc.)
  • Sind Schulden vorhanden?

Wird eventuell Spekulationssteuer fällig? Sind Sie alleiniger Eigentümer eines Eigenheims, haben Sie prinzipiell freie Entscheidungsgewalt. Sobald jedoch noch eine Grundschuld eingetragen ist, muss auch die Bank beim Verkauf mit einbezogen werden.

2.1. Immobilienverkauf bei Scheidung

Gibt es zwei Eigentümer, wie bei Objekten aus einer Trennung oder Scheidung, wird es womöglich schwieriger. Neben dem Sorgerecht und den Unterhalt für die Kinder spielt auch das gemeinsame Vermögen in eine Scheidung mit ein. Da steht die Immobilie schnell zwischen den Partnern und sorgt für Zündstoff. Denn während der eine nicht ausziehen möchte, ist der Andere auf das Geld aus dem Verkauf angewiesen.

2.2. Immobilienverkauf bei einer Erbschaft

Ähnlich sieht es oft bei Erbengemeinschaften aus. Es gilt eine ganze Menge an Wertgegenständen zu verteilen. Und da jeder ein Mitspracherecht hat und die Vorgehensweise womöglich mit anderen Augen sieht, kommt es gelegentlich zu Streitigkeiten, die einen Verkauf der Immobilie stark verzögern können.

Unser Rat

Besorgen Sie sich im Zweifelsfall einen aktuellen Grundbuchauszug, um sich über die Eigentumsverhältnisse und die Rechte Dritter zu informieren, die im Grundbuch eingetragen sind.

3. Was ist meine Immobile eigentlich wert?

Die eigene Immobilie zu verkaufen ist oft keine leichte Entscheidung. Vor allem dann nicht, wenn Sie dort über Jahre hinweg selbst zu Hause waren. Deshalb ist es selbstverständlich, dass Sie die Immobilie zum besten Preis verkaufen möchten. Die Frage ist nur wie? Das Ganze fängt schon mit der Werteinschätzung des Hauses an. Sie muss stimmen, wenn ein realistischer Verkaufspreis erzielt werden soll. Doch die wenigsten Verkäufer wissen, was ihre Immobilie genau wert ist. Es genügt nicht, dass Sie den Wert schätzen. Eine sichere und zuverlässige Grundlage bietet in diesem Fall ein unabhängiges Immobilienwertgutachten. Es kann nicht nur vor unnötigen Preisverhandlungen schützen, sondern einen Interessensausgleich der einzelnen Parteien herbeiführen. Dazu bieten sich Ihnen folgende Möglichkeiten:

3.1. Immobilienbewertung online

Am Anfang steht wahrscheinlich immer die eigene Recherche, um den möglichen Verkaufspreis zu bestimmen. Eine Immobilienbewertung, mit der Sie auf den Markt gehen, sollte jedoch nicht von einem Laien, sondern von einem neutralen Fachmann durchgeführt werden. In den meisten Fällen ist es nicht notwendig, ein aufwendiges Gutachten erstellen zu lassen, das mehrere Tausend Euro kosten kann. Unsere kostenlose Online Immobilienwertermittlung ist ein schnelles Verfahren, um den Einstieg in den Verkauf Ihres Hauses oder der Eigentumswohnung zu finden. Die Analyse wird nach einigen grundlegenden Eckdaten erstellt. In diese Online-Bewertung fließen außerdem eine Vielzahl von Expertisen und externen Datenquellen mit ein, sodass Sie einen ersten Orientierungswert für den Verkauf Ihrer Immobilie erhalten.

3.2. Gutachter/Sachverständiger

Ein Gutachter oder Sachverständiger für Immobilienbewertung muss sich Ihr Haus oder die Wohnung ganz genau ansehen und akribisch alle Details aufnehmen. Erst durch eine Vor-Ort-Begutachtung kann der tatsächliche Wert der Immobilie ermittelt werden. Aber selbst wenn Sie einen neutralen Gutachter hinzuziehen, der einen völlig objektiven, genau auf Ihr Eigenheim zugeschnittenen Immobilienwert ermittelt: Es gibt noch lange keine Garantie, dass dieser Wert auf dem aktuellen Markt – der ständigen Veränderungen unterliegt – nicht doch zu hoch oder niedrig angesetzt ist.

Unser Hinweis

Eine Wertermittlung sollte nicht alleine auf den eigenen Recherchen basieren. Ein Gutachten ist nicht zwingend für den Verkauf notwendig, trotzdem ist es vor allem bei privaten Auseinandersetzungen im Rahmen von Erbe oder Scheidung eine gute Investition.

4. Zu welchem Preis sollte die Immobilie angeboten werden?

Natürlich möchte jeder Hausverkäufer einen möglichst hohen Preis erzielen. Einige Veräußerer setzen den Verkaufspreis der Immobilie deshalb besonders hoch an, in der Annahme, dass sie immer noch mit dem Preis runter gehen können. Das ist jedoch eine Milchmädchenrechnung. Denn ein viel zu hoher Verkaufspreis schreckt seriöse Käufer ab.

Reduzieren Sie diesen später, führt das zu Misstrauen und einer abwartenden Haltung bei den Interessenten. Gehen Sie deshalb von Anfang an mit einem realistischen Verkaufspreis für die Immobilie auf den Markt. Im Durchschnitt dauert ein Hausverkauf zwischen sechs und neun Monaten. Muss die Immobilie aus persönlichen Gründen so schnell wie möglich verkauft werden, kann es sinnvoll sein, den Preis etwas niedriger anzusetzen. Damit erhöht sich die Nachfrage deutlich.

Unser Hinweis

Sollten Mängel am Haus vorhanden oder Renovierungsmaßnahmen notwendig sein, ist jetzt der richtige Zeitpunkt, um diese umzusetzen. Damit erhöhen Sie den Marktwert der Immobilie und nehmen Kaufinteressenten die Angst vor zusätzlichen Kosten. Verzichten Sie dabei jedoch auf besonders individuelle oder teure Ausführungen.

5. Brauche ich einen Makler, um meine Immobilie zu verkaufen?

Wenn es um die Vorgehensweise beim Hausverkauf geht, stellt sich eine weitere Frage: Verkaufe ich mit oder ohne Makler? Grundsätzlich kann ein Immobilienverkauf auch in Eigenregie gelingen. Stellt man jedoch das Ergebnis in den Vordergrund, dann ist von einem privaten Verkauf abzuraten. Eine Immobilie zu verkaufen, ist nicht nur sehr zeitintensiv. Das Vorhaben erfordert zum Teil auch Fachkenntnisse. Zu den schwierigsten und stressigsten Situationen beim Immobilienverkauf gehören vor allem die Auseinandersetzung mit den Kaufinteressenten zum Zeitpunkt der Abschlussverhandlungen.

Trotz bester Vorbereitung und einer guten Wertermittlung vom Fachmann kann niemand garantieren, dass der Verkaufspreis nicht doch zu hoch oder niedrig angesetzt ist. Ein objektiver Verhandlungspartner für die potenziellen Käufer, der im Gegensatz zu Ihnen keine emotionale Bindung zu dem Objekt aufgebaut hat, ist in dieser Situation oftmals eine gute Alternative.

Ihnen als Privatverkäufer ist es außerdem nicht möglich, vor einer Besichtigung zu selektieren und ausschließlich seriösen Käufern das Haus zu zeigen. So geht viel Zeit mit Besichtigungen und Telefonaten verloren. Und hat sich endlich ein mutmaßlicher Käufer gefunden, ist das noch lange keine Garantie, dass er bei seiner Bank auch eine entsprechende Finanzierung bekommt.

Die komfortablere und sicherlich auch weniger nervenaufreibende Alternative ist deshalb sicherlich ein Hausverkauf, der über einen Makler läuft. Ein guter Makler nimmt Ihnen nicht nur viel Arbeit ab, er kann Sie auch professionell beraten. Und das nicht nur bei der Ermittlung des Verkaufspreises. Der Hausverkauf gehört zum täglichen Geschäft eines Immobilienmaklers. Er kennt die aktuelle Marktlage und kann im Vorfeld bereits abklären, welcher Interessent für Ihr Haus infrage kommt.

5.1. Dienste des Maklers:

  • Bewertung der Immobilie
  • Beschaffung und Aufbereitung aller notwendigen Unterlagen
  • Unterstützung bei bau- und vertragsrechtlichen Angelegenheiten
  • Marketingmaßnahmen
  • Erstellung eines repräsentativen und aussagekräftigen Exposés
  • Zielgruppenermittlung
  • Berichterstattung über die Verkaufsaktivitäten
  • Vorauswahl der geeigneten Käufer
  • Durchführung von Besichtigungen
  • Verkaufsverhandlungen
  • Prüfung der Bonität des Käufers
  • Ausarbeitung des Kaufvertrages (zusammen mit dem Notariat)
  • Anwesenheit bei der Beurkundung beim Notar
  • Objektübergabe

Unser Rat

Trotz einer gewissen Skepsis sollten Sie die Zusammenarbeit mit einem ausgewiesenen Experten auf dem Immobilienmarkt prüfen. Ist das Kind erst einmal in den Brunnen gefallen, ist es für den Makler sehr schwer, die Fehler noch zu korrigieren.

5.2. Was kostet ein Makler eigentlich?

Beauftragen Sie einen Makler, schließen Sie mit ihm einen schriftlichen Vertrag ab, in dem alle Rechte und Pflichten beider Parteien genau aufgelistet sind. All diese Aufgaben übernimmt der Makler natürlich nicht gratis. Bezahlt wird der Immobilienvermittler mit einer erfolgsabhängigen Provision.

  • meist zahlen Käufer und Verkäufer 7,14% des Kaufpreises je zur Hälfte
  • in einigen Bundesländern zahlen auch nur die Käufer die gesamte Provision
  • Berlin und Brandenburg: 7,14%
  • Bremen und Hessen: 5,95 %
  • Hamburg: 6,25%

Mehr… Informationen zu Maklerkosten

6. Welche Unterlagen benötige ich für den Verkauf?

Zunächst ist es sinnvoll, sich einen aktuellen Grundbuchauszug zu beschaffen. Für die Grundbücher sind die jeweiligen Amtsgerichte zuständig. Eine Ausnahme ist Baden-Württemberg, denn hier finden Sie die Grundbuchämter auf Gemeindeebene. Als Eigentümer sind Sie jederzeit berechtigt, einen Grundbuchauszug anzufordern. Zur Beantragung wenden Sie sich entweder persönlich oder schriftlich an das zuständige Amtsgericht. Zudem gibt es nicht behördliche Dienstleister, über die Sie online einen Grundbuchauszug erhalten.

6.1. Checkliste für die Unterlagen zum Immobilienverkauf

  • aktueller Grundbuchauszug
  • Flurkarte (Kataster- und Vermessungsamt)
  • Bauakte mit Baugenehmigung, Bauplänen, Baujahr und Grundrissen inklusive Wohn- und Nutzflächen (Bauakte beim Bauamt oder Stadtverwaltung)
  • Genehmigungen von Um-, Aus- und Anbauten (wie Ausbau des Dachgeschosses, Anbau eines Wintergartens oder Aufstellen einer Garage)
  • gegebenenfalls ein Nachweis über den Denkmalschutz (Denkmalschutzamt)
  • Versicherungsunterlagen
  • Energieausweis
  • Nebenkostenabrechnung oder eine Aufstellung der laufenden Kosten
  • Auflistung von Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen (Heizung, Dach etc.)
  • eventuell ein Wertgutachten
  • Mietverträge
  • Auskunft über Baulasten (Bauordnungsamt)

6.2. Zusätzliche Unterlagen bei Eigentumswohnungen

Bei dem Verkauf einer Wohnung sind spezielle Eigenheiten der Immobilienform zu beachten. Hier gibt es ein paar grundlegende Unterschiede zum Hausverkauf bei der Zusammenstellung der Verkaufsunterlagen.

  • Teilungserklärung: Aufteilung zwischen Sondereigentum (Wohnung) und Gemeinschaftseigentum (beispielsweise Treppenhaus oder Heizungsanlage)
  • Protokolle der Eigentümerversammlungen
  • Höhe der Instanthaltungsrücklage
  • Wirtschaftsplan

7. Brauche ich einen Energieausweis bzw. welchen?

Unabhängig davon, ob Sie nun Ihr Haus oder Ihre Wohnung privat oder über einen Makler verkaufen, ein Energieausweis ist seit einigen Jahren für alle Immobilienverkäufer Pflicht. In diesem Energieausweis ist unter anderem aufgeführt, welche Energieeffizienzklasse das Gebäude erfüllt. Es gibt zwei Varianten von Energieausweisen:

7.1. Verbrauchsorientierter Energieausweis

Wie viel Energie die Bewohner des Gebäudes jährlich verbraucht haben, gibt der verbrauchsorientierte Ausweis an. Als Grundlage für die Berechnung werden die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre herangezogen. Der Nachteil dieser Berechnungsmethode liegt auf der Hand: Sie sagt nichts über die Vorlieben beim Heizen aus. Ein Leerstand führt zu besonders niedrigen Werten und trifft über den tatsächlichen Verbrauch überhaupt keine Aussage.

7.2. Bedarfsorientierter Energieausweis

Im Gegensatz zum verbrauchsorientierten Energieausweis ist der Bedarfsausweis sehr viel umfassender und beurteilt den Verbrauch objektiv. Er berücksichtigt keine tatsächlichen Verbrauchswerte, sondern die wichtigsten Eckdaten der Immobilie bei der Berechnung. Dazu gehören das Baujahr und der Gebäudetyp, Daten über die Heizungsanlage und eventuell weitere Bauunterlagen. Eigentümer einer Immobilie können zumeist selbst auswählen, ob sie bei einem Verkauf einen bedarfs- oder verbrauchsorientierten Energieausweis beantragen. Es gibt jedoch ein paar Ausnahmen, für die ein Bedarfsausweis verpflichtend ist.

  • Bestandsgebäude mit bis zu vier Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt wurde
  • ausgenommen sind energetisch sanierte Gebäude
  • weitere Ausnahmen: denkmalgeschützte Häuser und Gewerbeimmobilien

Unser Hinweis

Ein Energieausweis ist für zehn Jahre gültig. Ausstellen dürfen ihn nur Fachleute. In der Praxis zählen hierzu neben Architekten auch Heizungsbauer und Schornsteinfeger.

8. Wie sollten Besichtigungen organisiert werden?

Das Inserat ist geschaltet, jetzt gilt es abzuwarten. Wer seine Immobilie verkaufen möchte, sollte bei der Organisation der Besichtigung ein paar wichtige Dinge beachten. Ein Besichtigungstermin muss perfekt organisiert sein, sonst verliert der Kaufinteressent schnell das Interesse. Oft entscheidet ein Käufer innerhalb von Sekunden, ob ihm die Immobilie gefällt oder eben nicht. Für eine positive Kaufentscheidung können bereits Kleinigkeiten ausschlaggebend sein. Präsentieren Sie Ihre Immobilie deshalb im besten Licht. Räumen Sie auf und sorgen Sie für eine Wohlfühlatmosphäre.

Auch wenn es schwerfallen mag: Verschweigen Sie keine Mängel! Warten Sie nicht darauf, dass der Interessent Sie anspricht, sondern weisen Sie von sich aus auf den Mangel hin. Das wirkt nicht nur seriöser, sondern bewahrt Sie auch davor, sich rechtfertigen zu müssen.

  • machen Sie sich schon im Vorfeld Gedanken über mögliche Termine
  • sprechen Sie bei vermieteten Objekten frühzeitig mit dem Mieter
  • vermeiden Sie Massenbesichtigungen
  • nehmen Sie sich Zeit für die Bewerber und halten Sie die Unterlagen bereit

Unser Hinweis

Beachten Sie bei der Wahl der Termine, wann der Lärmpegel (Verkehr, Nachbarn, Firmen) gering und das Licht besonders angenehm ist.

9. Brauche ich ein Exposé für den Verkauf?

Nach und nach melden sich dann die Kaufinteressenten bei Ihnen. Einige von ihnen werden gleich einen Besichtigungstermin vereinbaren, während andere zunächst Unterlagen sammeln, um einige Objekte miteinander vergleichen zu können. Egal, mit welchen Kaufinteressenten Sie es zu tun haben, für Sie als Verkäufer gilt es, alle relevanten Daten zu Ihrer Immobilie ansprechend und übersichtlich darzulegen. Diese Aufstellung wird auch als Exposé bezeichnet. Folgende Angaben sollten darin enthalten sein:

  • Baujahr
  • Wohnfläche
  • Anzahl der Zimmer
  • aussagekräftige Fotos (Außenansichten vorzugsweise bei Sonnenschein aufnehmen)
  • Kopie des Grundrisses (eventuell ansprechend aufbereitet)
  • Lageplan und Grundstücksgröße
  • Energieausweis
  • Kennzeichnung des sonstigen Sondereigentums bei Wohnungen (Stellplatz, Kellerabteil etc.)
  • monatliche Nebenkosten

10. Kann ich meine Immobilie trotz Kredit verkaufen – Ist das überhaupt möglich?

Im günstigsten Fall ist die Immobilie komplett abbezahlt und Sie können frei über den Erlös bei einem Verkauf verfügen. Manchmal ist das Haus, das Grundstück oder die Wohnung noch mit einem laufenden Kredit belastet und die Bank steht im Grundbuch. In diesem Fall stellt sich vielen verkaufswilligen Immobilieneigentümern die Frage, ob sie ihre Immobilie trotz Kredit überhaupt verkaufen können. Generell haben Sie nach Absprache mit dem Kreditinstitut drei Möglichkeiten:

10.1. Sie kündigen den Kredit

Wenn Sie das Darlehen durch den Verkaufspreis ablösen möchten, müssen Sie in den meisten Fällen mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen. Diese Entschädigung ist an das finanzierende Kreditinstitut zu leisten. Wie hoch diese „Strafe“ ausfällt, ist von der Art des Kredites und der Dauer der Zinsbindung abhängig. Im ungünstigsten Fall kann eine Vorfälligkeitsentschädigung mehrere Tausend Euro betragen. Prüfen Sie deshalb die Verträge eingehend, bevor Sie einen bestehenden Vertrag aufkündigen. Damit Sie exakt wissen, welche Kosten auf Sie zukommen, ist eine schriftliche Anfrage bei der Bank sinnvoll.

  • Wie hoch ist die aktuelle Restschuld des Kredites?
  • Wie hoch fällt die Vorfälligkeitsentschädigung aus?

10.2. Sie übertragen das Darlehen auf eine andere Immobilie

Insofern Sie beabsichtigen, Ihr jetziges Eigenheim zu verkaufen und von dem Erlös eine neues zu erwerben, kann der Kredit einfach auf die neue Immobilie übertragen werden. Besitzt das neue Objekt den gleichen oder einen höheren Wert, ist dieser Immobilientausch in der Regel kein Problem. Bei einer günstigeren Immobilie fragen Sie am besten bei der Bank nach, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Tausch möglich ist.

10.3. Der Käufer übernimmt den Kredit

Sind die Konditionen im Darlehensvertrag gut, besteht die Möglichkeit einer Umschuldung. In diesem Fall bleibt die Hypothek bei der Immobilie und der neue Eigentümer übernimmt den bestehenden Darlehensvertrag an Ihrer Stelle. Das funktioniert natürlich nur dann, wenn sowohl der Käufer als auch die Bank mit der Umschuldung einverstanden sind.

Hier finden Sie ausführlichere Informationen zum Thema „Immobilienverkauf trotz Kredit„.

11. Welche Steuern und Kosten fallen beim Immobilienverkauf an?

Auch wenn Sie keinen Makler mit der Vermittlung Ihrer Immobilie beauftragen, können bei einem Hausverkauf einige Kosten auf Sie zukommen, an die Sie im Vorfeld vielleicht gar nicht gedacht haben. Während der Käufer immer die Kosten beim Grundbuchamt für die Auflassungsvormerkung und Auflassung bestreiten muss, verbleiben doch einige Posten beim Verkäufer:

  • Kosten für den Energieausweis
  • Kosten für das Wertgutachten
  • Gebühren für Grundbuchauszüge und andere Unterlagen
  • Kosten für Inserate oder andere Marketingmaßnahmen oder eventuell eine Maklerprovision
  • Vorfälligkeitsentschädigung
  • Kosten für den Immobilientausch bei einer Hypothek
  • Kosten für die Löschung der Grundschuld
  • eventuell Notarkosten (in der Regel vom Käufer zu tragen)
  • eventuell Spekulationssteuer, Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer

12. Immobilienverkauf Online Rechner

0.00

Betrag nach Abzug der oben angegebenen Kosten

13. Wann muss ich Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf zahlen?

Haben Sie vor ein paar Jahren ein Reihenhaus oder eine Wohnung im Stadtzentrum erworben, könnte der Wertzuwachs in der Zwischenzeit recht attraktiv sein. Doch wer eine Immobilie innerhalb einer bestimmten Zeitspanne mit Gewinn weiterverkauft, muss Spekulationssteuer zahlen. Diese Spekulationssteuer fällt immer dann an, wenn eine nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb von 10 Jahren wieder veräußert wird. Für diese Zehnjahresfrist ist übrigens das Datum des Notarvertrages ausschlaggebend und nicht, wann der Eigentümerwechsel stattfindet.

Es fällt keine Spekulationssteuer an, wenn

  • die Immobilie länger als 10 Jahre in Ihrem Eigentum war
  • die Immobilie durchgängig selbst genutzt wurde
  • die Immobilie zunächst vermietet war, und sie anschließend für zwei Jahre plus das angebrochene Jahr selbst genutzt wurde
  • aber: Wohnen Sie zunächst selbst in der Immobilie und vermieten anschließend, fällt innerhalb der Zehnjahresfrist die Spekulationssteuer an!

Hier finden Sie weitere Infos zu „Steuern beim Immobilienverkauf

14. Was sollte im Kaufvertrag stehen und was nicht?

Wechselt eine Immobilie ihren Besitzer, treffen sich Käufer und Verkäufer beim Notar, um den Vertrag zu unterschreiben. Im nachfolgenden Schritt veranlasst der Notar die Umschreibung des Grundbuches. Um beide Parteien zu schützen, wird zunächst eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Sie stellt sicher, dass das Objekt nicht noch einmal veräußert wird und die Eigentumsumschreibung erst dann erfolgt, wenn der Kaufpreis gezahlt ist.
Im Kaufvertrag müssen alle Angaben zur Immobilie selbst sowie zur Person des Käufers und Verkäufers enthalten sein. Nehmen Sie unbedingt alle weiteren Abmachungen mit auf, denn nicht im Kaufvertrag aufgeführte Vereinbarungen haben aus juristischer Sicht keinen Bestand. Beide Parteien erhalten im Vorfeld einen Vertragsentwurf. Prüfen Sie ihn kritisch, denn alles was hier beurkundet wird, ist nach Vertragsabschluss rechtskräftig. Unklarheiten führen später womöglich zu Missverständnissen und Streitigkeiten.

Wichtige Vertragsinhalte sind:

  • Eintragung/Löschung einer Grundschuld
  • mitverkauftes Mobiliar (Küche etc.)
  • Pfandrechte oder sonstige Rechte Dritter
  • Miet- und Pachtverhältnisse
  • Höhe des Kaufpreises und Zahlungstermin
  • Art der Zahlung
  • Wirtschaftlicher Übergang des Objektes (inklusive Übergabe)
  • Regelungen über den Verzug
  • sonstige Vereinbarungen (beispielsweise Renovierungen oder Mängel)
  • Vereinbarungen über die Kosten (wer zahlt Notarkosten, Grunderwerbssteuer, Maklerkosten etc.)
  • eventuelle gravierende Mängel, die Sie nach Absprache mit dem Käufer nicht beseitigen
  • Auflassungserklärung

Unser Rat

Sichern Sie im Kaufvertrag auf keinen Fall einen baulichen Zustand, Eigenschaften oder einen Verwendungszweck zu, denn sonst kommt es womöglich zu Regress- oder Gewährleistungsansprüchen vonseiten des Käufers.

15. 10 Tipps, was Sie bei der Veräußerung beachten müssen

Unabhängig davon, ob Sie Ihre Immobilie privat veräußern möchten oder sich für einen Makler entschieden haben: Unsere 10 Tipps geben Ihnen einen guten Überblick über die Vorgehensweise beim Immobilienverkauf.

Tipp 1

Prüfen Sie vor dem Verkauf die Besitzverhältnisse. Um eventuellen Vermögensauseinandersetzungen aus dem Weg zu gehen, muss der Eigentümer eindeutig feststehen.

Tipp 2

Besorgen Sie sich alle notwendigen Unterlagen. So können Sie einfach klären, ob Schulden oder Rechte Dritter eingetragen sind. Überprüfen Sie außerdem, ob alle baulichen Maßnahmen auch genehmigt sind.

Tipp 3

Rechnen Sie mit einer Verkaufsdauer von etwa sechs bis neun Monaten von der Beschaffung der Unterlagen bis zum Erhalt des Kaufpreises. Nur mit einem guten Plan, strikter Disziplin und natürlich einer entsprechenden Nachfrage ist ein Hausverkauf in weniger Zeit möglich.

Tipp 4

Für einen Immobilienverkauf benötigen Sie generell kein teures Gutachten. In manch einem Fall ist das Geld besser in einer Renovierung oder Verschönerungsmaßnahme angelegt. Scheuen Sie nicht davor zurück, einen etwas niedrigeren Preis anzusetzen. Überlegen Sie sich, wo Ihre Schmerzgrenze liegt. So sichern Sie sich eine hohe Nachfrage und die Option, dass der eine oder andere Kaufinteressent mehr bietet, um die Immobilie zu erhalten.

Tipp 5

Ein Hausverkauf ohne Makler ist nur dann zu empfehlen, wenn Sie sich auskennen und womöglich schon mehrere Objekte verkauft haben. Für alle Hausverkäufer ohne jegliche Erfahrung ist ein seriöser Makler die bessere Wahl.

Tipp 6

Natürlich hat jede Immobilie ihre kleinen Macken. Vorsicht ist jedoch bei einem ernst zu nehmenden Mangel geboten, vor allem dann, wenn er nicht auf den ersten Blick für den Käufer erkennbar ist. Reden Sie deshalb offen und ehrlich mit den Interessenten, um spätere Streitigkeiten von vorneherein zu vermeiden.

Tipp 7

Bereiten Sie die Besichtigungen gut vor und präsentieren Sie Ihre Immobilie im besten Licht. Beantworten Sie alle Fragen entspannt und ohne sich zu rechtfertigen.

Tipp 8

Lassen Sie sich vor dem Notartermin die Bestätigung über die Finanzierung des Käufers zeigen.

Tipp 9

Freuen Sie sich über eine Kaufzusage, verlassen sich aber nicht darauf. Bis zum Notartermin kann der potenzielle Käufer immer noch abspringen. Stellen Sie Ihre Verkaufsabsichten deshalb nicht ein, sondern informieren Sie weitere Interessenten darüber, dass das Objekt bereits reserviert ist. Sollte es nicht zu einem Kaufabschluss kommen, müssen Sie den Verkauf nicht wieder ganz von vorne beginnen.

Tipp 10

Prüfen Sie eingehend den Notarvertrag, bevor Sie ihn unterschreiben. Ist wirklich alles geregelt? Gibt es einen Mangel, den der Käufer übernimmt? Dann sollte auch dieser im Vertrag aufgelistet sein.

16. Fazit: Immobilie verkaufen – eine häufig unterschätzte Aufgabe

Der Weg zum Notar kann lang und steinig sein. Alle Unterlagen müssen besorgt, der Verkaufspreis ermittelt, Inserate geschaltet und Besichtigungen organisiert werden. Übernehmen Sie den Verkauf Ihrer Immobilie selbst, kann die Organisation schnell zur zentralen Aufgabe im täglichen Leben werden. Für alle, die sich der Aufgabe aus emotionalen, organisatorischen oder auch zeitlichen Gründen nicht gewachsen sehen, ist sicherlich ein Makler als Partner eine sichere und stressfreie Wahl.

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