Die Aufgaben eines Notars beim Immobilienverkauf und die Notarkosten

Sie möchten ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück verkaufen? Dann brauchen Sie einen Notar, denn der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Welche Aufgaben ein Notar bei einem Immobilienverkauf wahrnimmt, und welche Notarkosten auf Sie zukommen – wir haben die wichtigsten Fakten für Sie zusammengefasst.

In welcher Funktion handelt ein Notar beim Immobilienverkauf?

Ohne einen Notar geht beim Verkauf einer Immobilie nichts. Das Gesetz schreibt vor, dass ein Kaufvertrag notariell beurkundet werden muss. Wird ein Immobilienkaufvertrag ohne eine notarielle Beurkundung geschlossen, ist er nichtig. Nach § 14 BnotO (Bundesnotarordnung) ist ein Notar zur Neutralität verpflichtet. Das heißt, dass er nicht als Vertreter einer der beiden Vertragsparteien handelt. In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, was ein Notar darf und was nicht.

• Ein Notar darf Sie über die rechtlichen Gegebenheiten des Immobilienkaufvertrags informieren.
• Er darf Ihnen Vorschläge bezüglich der inhaltlichen Gestaltung der Beurkundung unterbreiten.

Aufgrund seiner Neutralitätspflicht darf der Notar Sie als Beteiligten weder individuell beraten noch juristische Ratschläge beziehungsweise Empfehlungen abgeben. Grund ist, dass eine Verletzung der Neutralitätspflicht zu einer Benachteiligung der anderen Vertragspartei, nämlich des Käufers, führen würde. Der Notar ist außerdem nicht verpflichtet, Sie vor unausgewogenen Verträgen zu bewahren.

Ist der Verkauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstückes aus wirtschaftlichen Gründen nicht empfehlenswert, muss er Sie ebenfalls nicht darauf aufmerksam machen. Schließlich obliegt es allein Verkäufer und Käufer, Verkaufspreis beziehungsweise Kaufpreis auszuhandeln und festzulegen.

Weshalb wird beim Immobilienverkauf ein Notar benötigt?

Es sind die Belehrungs- und Informationspflichten, die einen Notar bei einem Immobilienverkauf unentbehrlich machen. Nach § 17 BeurkG (Beurkundungsgesetz) ist der Notar verpflichtet,

• den Willen der am Kaufvertrag beteiligten Parteien zu erforschen,
• den dem Immobilienkaufvertrag zugrunde liegenden Sachverhalt zu klären,
• die Beteiligten über die rechtliche Tragweite dieses Rechtsgeschäfts zu belehren, und
• die Erklärungen der Parteien klar und unmissverständlich in der Niederschrift wiederzugeben.

Ziel der notariellen Beurkundung ist, dass der Vertragsinhalt so gestaltet wird, dass der Kauf beziehungsweise Verkauf der Immobilie anschließend ohne Probleme abgewickelt werden kann. Die rechtssichere Abwicklung setzt voraus, dass der Austausch von Leistung – das ist die Immobilie – und der Gegenleistung – das ist die Zahlung des Kaufpreises – sichergestellt sind.

Die Aufgaben eines Notars beim Immobilienverkauf

Wir haben die Funktion eines Notars beim Immobilienverkauf erörtert und warum er unverzichtbar ist. Nun schauen wir uns an, welche Aufgaben ein Notar beim Verkauf beziehungsweise Kauf einer Immobilie übernimmt, die mit der Beurkundung des Kaufvertrags beginnen.

Der Notar muss nämlich dafür Sorge tragen, dass der zwischen dem Immobilienverkäufer und dem Immobilienkäufer geschlossene Kaufvertrag ordnungsgemäß abgewickelt werden kann. Ordnungsgemäße Abwicklung heißt, dass der Verkäufer den Kaufpreis erhält, während der Käufer als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird.

Dazu sind insgesamt 7 Schritte nötig:

Wer bestimmt den Notar beim Immobilienverkauf?

Wer den Notar beim Immobilienverkauf bestimmt – Verkäufer oder Käufer – darauf gibt das Gesetz keine Antwort. Eine eindeutige gesetzliche Regelung, wer den Notar beim Hauskauf bestimmt, gibt es nämlich nicht. Was es gibt, ist eine Formvorschrift für den Immobilienkauf. Sie besagt lediglich, dass der Verkauf und Kauf von Immobilien notariell zu beurkunden ist.

Deshalb sind die Vertragsparteien diesbezüglich frei. Gängige Praxis ist jedoch, dass der Käufer den Notar beauftragt. Er bezahlt den Kaufpreis und damit regelmäßig auch die Kosten für den Notar. Derjenige, der den Notar beauftragt, trägt die Kosten für die Erstellung des Kaufvertrags. Das gilt selbst dann, wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt.

Welche Aufgaben hat der Verkäufer in der Zusammenarbeit mit dem Notar?

Die Aufgaben des Verkäufers bestehen im Wesentlichen darin, alle notwendigen Unterlagen für den Notartermin zu beschaffen. Der Umfang ist abhängig davon, ob ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück verkauft werden. Insbesondere zur Vorbereitung des Kaufvertrags benötigt der Notar unter anderem Nachweise oder Angaben über

• das zu veräußernde Grundstück oder die zu veräußernde Eigentumswohnung,
• den Verkaufspreis, der im Idealfall durch ein Wertgutachten, zum Beispiel das Vergleichswertverfahren, ermittelt wurde,
• Angaben über den Zahlungstermin sowie mögliche besondere Zahlungsmodalitäten,
• den Termin für die Übergabe,
• eine Entscheidung darüber, ob gegebenenfalls ein Notaranderkonto
  eingerichtet wird, das die Übertragung des Eigentums an der Immobilie gegen Kaufpreiszahlung Zug um Zug sicherstellt,
• einen aktuellen Grundbuchauszug, der nicht älter als drei Monate sein sollte,
• einen Lageplan mit der eingezeichneten Immobilie,
• eine Baugenehmigungsurkunde,
• einen kompletten Satz der Baupläne,
• Berechnungen über die Wohnfläche, die Nutzfläche und des unbebauten Raums,
• ein Grenzattest sowie Vermessungsbestätigungen für das Grundstück,
• einen Energieausweis,
• aktuelle Unterlagen zu eingetragenen Grundschulden,
• ein Liste mit Einbauten, zum Beispiel Einbauschränke, Spiegel und Lampen,
• eine detaillierte Auflistung über Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen,
• den aktuellen Grundsteuerbescheid,
• mögliche Wohn- beziehungsweise Nutzungsrechte und
• eine Aufstellung der Betriebskosten.

Diese Auflistung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit, sondern kann je nach Verkaufsobjekt variieren.

Wie hoch sind die Notarkosten und die Grundbuchkosten?

Für die Notarkosten und Grundbuchgebühren sollten Sie zwei Prozent des Kaufpreises einkalkulieren. Die für das Grundbuchamt und den Notar anfallenden Kosten orientieren sich an der Höhe des Kaufpreises und an der Art der tatsächlich anfallenden Tätigkeiten, wobei die durchschnittliche Gebühr bei 5,5 Gebührensätzen liegt. Die in Rechnung gestellten Geschäftsvorfälle sind unter anderem die Summe aus diesen Posten:

• Eintragung der Auflassungsvormerkung in das Grundbuch
• Löschung der Grundschulden des Verkäufers
• Einholen einer Vorkaufsverzichtserklärung seitens der Gemeinde
• Beurkundung des Kaufvertrages
• Beurkundung der Grundschuld
• Eintragung der Grundschuld und des Eigentümerwechsels in das Grundbuch
• Vollzug des Verkaufs der Immobilie
• Gebühren für das Notaranderkonto
• Betreuungsgebühr und Unterschriftsbeglaubigung
• Fälligkeitsstellung des Kaufpreises
• Vollzug des Eigentumsübergangs

Die anfallenden Gebühren konzentrieren sich insoweit nicht allein auf die Beurkundung des Kaufvertrags, sondern auch auf andere Aktivitäten rund um das Grundbuch. Die Kosten für den Notar errechnen sich aus den notwendigen beziehungsweise tatsächlich vorgenommenen Dienstleistungen. Je mehr Geschäftsvorfälle von einem Notar abgewickelt werden müssen, umso höher fallen die Notargebühren aus.

Auch anhand des Kaufpreises lässt sich eine Gesetzmäßigkeit ableiten. Je höher der Kaufpreis für die Immobilie ist, umso geringer ist der prozentuale Anteil der Notargebühren, da sie degressiv mit der Zunahme des Kaufpreises sinken.

Welche Möglichkeiten gibt es, Notarkosten zu sparen?

Die Gebühren für den Notar sind in der Gebührenordnung für Notare festgeschrieben, sodass es diesbezüglich keinen Verhandlungsspielraum gibt. Das Honorar für Notare ist gesetzlich geregelt und ergibt sich aus einer Tabelle, die nach Kaufpreis der Immobilie gestaffelt ist. Insoweit lassen sich Notargebühren und Grundbuchgebühren nicht vermeiden.

Einsparpotenzial gibt es beim Kaufpreis einer Immobilie. Wird diese zum Beispiel mit einer hochwertigen Küche, einem Gartenhaus oder einer Sauna verkauft, ist es möglich, diesbezüglich einen separaten Kaufvertrag aufzusetzen, der nicht der notariellen Beurkundung bedarf. Das wirkt sich außerdem steuermindernd auf die Grunderwerbsteuer aus, die sich nach dem Kaufpreis für das Grundstück und das Haus bemisst.

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