Notarkosten beim Kauf einer Immobilie verstehen

Beim Hauskauf in Deutschland ist die Beurkundung durch einen Notar gesetzlich vorgeschrieben. Ohne diese Beurkundung ist der Kaufvertrag unwirksam. Sie erfahren hier kurz, welche Kosten typischerweise anfallen und warum der notar früh eingebunden wird.

Als Richtwert gelten etwa 1 % für den Notar und rund 0,5 % für Grundbuchkosten. Insgesamt bewegt sich die Summe meist zwischen 1,2 % und 1,9 % des Kaufpreises. Zu den Gebühren zählen Beurkundung, Vollzug, betreuende Tätigkeiten und Auslagen.

Grundbuchkosten umfassen etwa Auflassungsvormerkung und Umschreibung. Bei Eintragung einer Grundschuld kommen weitere Posten hinzu. Idealerweise decken Sie Notar- und Grundbuchkosten sowie Grunderwerbsteuer aus Eigenkapital, damit Zinsaufschläge vermieden werden.

Dieser Einstieg gibt Ihnen einen klaren Überblick über die wichtigsten Posten. Im weiteren Verlauf beantworten wir häufige Fragen der Käufer, beleuchten Abläufe für die Parteien und zeigen, wie die Nebenkosten in die Gesamtkalkulation des Immobilienkaufes einfließen.

Warum Notar- und Grundbuchkosten beim Immobilienkauf unvermeidbar sind

Für einen rechtssicheren Eigentumsübergang sind Notar und Grundbuch in Deutschland unverzichtbar. Sie sorgen dafür, dass der kaufvertrag formell wirksam wird und Rechte klar dokumentiert sind.

Die beurkundung übernimmt ein Notar, der nach der Bundesnotarordnung neutral agiert. Seine Aufgaben schützen beide Seiten und machen den Vertrag belastbar.

Die Gebühren folgen einer festen regel: Höhe und Stellung richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Ein Preiswettbewerb findet nicht statt, somit sind die Posten transparent und berechenbar.

• Beurkundung ist Pflicht für einen wirksamen Eigentumsübergang.
• Das grundbuch führt die Rechte; ohne Eintrag kein rechtlicher Wechsel.
• Gebühren orientieren sich am Kaufwert und dem Umfang der Tätigkeiten.
• Notare handeln neutral und sichern die Rechtssicherheit ab.

Für Sie bedeutet das: Abläufe und Kostenrahmen sind vorgegeben. So erhalten Käufer und Verkäufer Planungssicherheit und Schutz für das gesamte Rechtsgeschäft.

Rechtsrahmen und Aufgaben: So begleitet der Notar Ihren Immobilienkauf

Der Notar begleitet jeden Schritt der Vertragsabwicklung und sorgt für klare Rechtsverhältnisse. Er erstellt den Entwurf, liest den Kaufvertrag vor und nimmt die Beurkundung vor. Damit sind die rechtlichen Folgen für Käufer und Verkäufer transparent.

Beurkundung des Kaufvertrags und rechtssichere Abwicklung

Im Notartermin verliest der notar den Vertrag, klärt Fragen der parteien und dokumentiert Erklärungen. Nach Unterzeichnung beantragt er beim grundbuchamt die Auflassungsvormerkung und leitet die Umschreibung ein.

Neutralität und Beratung nach BNotO

Die BNotO verpflichtet notars zur Neutralität. Käufer und verkäufer erhalten juristische beratung, aber keine wirtschaftliche Empfehlung. So bleibt der notartermin fair für alle Beteiligten.

Gesetzliche Grundlage der Gebühren: GNotKG

Die Gebühren richten sich nach dem gerichts- und notarkostengesetz. Der notar meldet den immobilienkauf dem finanzamt, holt die Unbedenklichkeitsbescheinigung ein und informiert über Fälligkeit und Zahlung.

• Entwurf, Vorlesen und beurkundung kaufvertrags durch den notar
• Antrag auf Auflassungsvormerkung und Koordination mit grundbuchamt
• Meldung ans finanzamt und Einholung der Unbedenklichkeitsbescheinigung

Woraus sich die Notarkosten zusammensetzen

Notarielle Leistungen gliedern sich in klar getrennte Posten. So erkennen Sie, welche Schritte welche Kosten verursachen.

Beurkundung, Vollzugstätigkeiten und betreuende Tätigkeit

Die Beurkundungsgebühr ist meist der größte Posten. Bei einem Beispielkaufpreis von 200.000 € liegen hier etwa 870 € an.

Vollzugstätigkeiten und betreuende Leistung kosten jeweils rund 217,50 €. Auf diese Beträge kommt noch 19 % MwSt.

Treuhandabwicklung über ein Notaranderkonto

Ein Notaranderkonto ist eine optionale treuhänderische Lösung. Für 200.000 € kann dafür beispielhaft 435 € zzgl. MwSt. berechnet werden.

Auslagen für Porto, Telefon und Ausdrucke

Der Notar stellt Auslagen separat in Rechnung, oft rund 100 €. Diese decken Porto, Telefon und Ausdrucke ab.

• Gebühren folgen dem GNotKG und sind transparent
• Eine spätere Eintragung im Grundbuch kann zusätzliche Posten auslösen
• Beim Hauskauf variiert die Gesamtsumme je nach Umfang der Leistungen

Notarkosten beim Kauf: so kalkulieren Sie richtig

Rechnen Sie die Gebühren früh ein, damit die Finanzierung realistisch bleibt. Hier sehen Sie Richtwerte und konkrete Rechenbeispiele für Ihre Planung.

Richtwerte auf einen Blick

Orientieren Sie sich an rund 1 % für den Notar und etwa 0,5 % für das Grundbuch. Insgesamt bewegt sich die Bandbreite meist zwischen 1,2 % und 1,9 % des kaufpreises.

Beispielrechnung

Bei 200.000 € ergeben sich typischerweise: Beurkundung 870 €, Vollzug 217,50 €, Betreuung 217,50 € plus 19 % MwSt. und Auslagen ~100 €.

Grundbuchposten: Auflassungsvormerkung 217,50 € und Umschreibung 435 €. Summe: ca. 2.205,45 € für Notar und Grundbuch.

Einfluss weiterer Eintragungen

Steigt der kaufpreis auf 300.000 €, erhöhen sich die notargebühren (Beispiel: Beurkundung ~1.270 €). Eine Grundschuld-Beurkundung und -Eintragung kann die Gesamtsumme auf über 4.600 € bringen.

• Die gebühr folgt dem GNotKG und skaliert mit dem kaufpreis.
• Zusätzliche Eintragungen wie Grundschuld erhöhen die Rechnung deutlich.
• Stimmen Sie Zahlungsmodalitäten im notartermin ab, um Verzögerungen zu vermeiden.

Grundbuchkosten im Überblick: Auflassungsvormerkung, Umschreibung und Grundschuld

Die verschiedenen Eintragungen im Grundbuch beeinflussen Ablauf und Kosten Ihres Immobiliengeschäfts. In diesem Abschnitt sehen Sie, welche Posten typischerweise anfallen und wie sich Beträge verändern.

Eintragung der Auflassungsvormerkung und spätere Löschung

Die Auflassungsvormerkung sichert Ihren Erwerb frühzeitig. Bei einem Beispielwert von 200.000 € liegt die Gebühr bei etwa 217,50 €.

Nach der Eigentumsumschreibung wird die Vormerkung gelöscht; die Löschung ist meist ein kleiner Posten (z. B. 25 €).

Umschreibung auf die neuen Eigentümer beim Grundbuchamt

Das Grundbuchamt berechnet die Umschreibung nach dem vereinbarten kaufpreises. Bei 200.000 € sind das z. B. rund 435 €.

Die Umschreibung erfolgt erst nach Zahlung des Kaufpreises und der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts.

Eintragung der Grundschuld und Auswirkungen auf die Gesamtkosten

Eine Grundschuld dient als Bankensicherung und verursacht zusätzliche Notar- und Grundbuchgebühren. Bei 300.000 € können Beurkundung und Eintragung jeweils um 635 € liegen.

• Auflassungsvormerkung sichert frühzeitig; Löschung folgt nach Umschreibung.
• Umschreibungskosten staffeln sich mit dem Wert, Grundbuchgebühren steigen.
• Grundschuld erhöht die Rechnung durch doppelte Posten in Notariat und Grundbuch.
• Der Notar koordiniert Eintragungen und beantragt Löschungen beim Grundbuchamt.

Zahlungspraxis: wer zahlt, wann kommen Rechnungen und wie wird abgewickelt

Wer welche Rechnungen trägt und wann sie fällig werden, entscheidet den Zeitplan des Eigentumswechsels. In der Praxis zahlt meist der käufer die Gebühren für den notar und das grundbuchamt. Das ist die marktübliche regel, Ausnahmen sind möglich.

Übliche Kostentragung und Ausnahmen

Normalerweise übernimmt der käufer Notar- und Grundbuchposten. Verkäufer können Kosten tragen, wenn im vertrag ausdrücklich etwas anderes vereinbart ist.

Wann welche Rechnung kommt

Die Notarrechnung trifft meist 1–2 Wochen nach dem notartermin ein; die Frist beträgt häufig 2–4 Wochen. Die Rechnung des grundbuchamt folgt später, teils erst nach Abschluss der Voraussetzungen für die eintragung.

• Notar meldet den Vorgang an das finanzamt und beantragt die Unbedenklichkeitsbescheinigung.
• Der kaufvertrag dokumentiert abweichende Zahlungswege oder Fristen zwischen den parteien.
• Bei fragen: Lassen Sie sich vor Fälligkeit die Berechnung und Nachweise zeigen.

Planen Sie Ihre Liquidität so, dass beide Rechnungen pünktlich bezahlt werden. Bewahren Sie Zahlungsbelege auf; sie werden oft als Nachweis verlangt und sichern die reibungslose Umschreibung.

Praxis-Tipps: so halten Sie Notar- und Grundbuchkosten im Rahmen

Ein paar einfache Regeln helfen Ihnen, die Ausgaben beim notar und im Grundbuch zu senken. Planen Sie früh und klären Sie notwendige schritte mit allen Beteiligten.

Auf ein Notaranderkonto verzichten, wenn nicht nötig

Prüfen Sie mit dem notar, ob ein Notaranderkonto wirklich erforderlich ist. Oft reichen gezielte Zahlungsvereinbarungen, und Sie sparen Treuhandgebühren.

Getrennte Abwicklung von Grundstück und Immobilie prüfen

Wenn juristisch möglich, kann eine getrennte Abwicklung von grundstück und Gebäude die gebührenlast staffeln. Besprechen Sie diese Option vor Vertragsabschluss.

Auflassungsvormerkung und vertraute Konstellationen abwägen

In Familien- oder Freundeskreisen kann die Auflassungsvormerkung reduziert oder anders gesichert werden. Stimmen Sie Vorgehen mit dem Notariat ab.

• Prüfen Sie mit dem notar, ob die Abwicklung ohne notaranderkonto möglich ist.
• Lassen Sie eine bestehende grundschuld wenn möglich abtreten, statt gelöscht und neu eingetragen zu werden.
• Fragen Sie die Bank, ob eine Beglaubigung der grundschuld ausreicht; das vermeidet beurkundungskosten.
• Stimmen Sie die tatsächlich erforderlichen leistungen mit den notars ab, um unnötige Schritte zu vermeiden.
• Holen Sie bankseitige Unterlagen vor dem hauskauf ein und beziehen Sie den verkäufer in Abtretungen ein.

Vereinbaren Sie eine kurze beratung zum Zahlungslauf. Klare Regeln im Vertrag verhindern spätere Nachforderungen und Zusatzkosten.

Einordnung in die Gesamtrechnung: Nebenkosten mit Grunderwerbsteuer und Maklerprovision mitdenken

Bevor Sie den Gesamtbetrag festlegen, sollten Sie alle Nebenkosten transparent zusammenrechnen. Neben den Notarkosten und den Grundbuchkosten gehören vor allem die Grunderwerbsteuer und eine mögliche Maklerprovision dazu.

Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Kaufpreis und dem jeweiligen Bundesland. Sie kommt zusätzlich zu den notargebühren und verändert die Liquiditätsplanung deutlich.

• Berücksichtigen Sie notarkosten, grundbuchkosten, grunderwerbsteuer und Maklerprovision vollständig.
• Planen Sie diese kosten idealerweise aus Eigenmitteln, um Zinsaufschläge zu vermeiden.
• Prüfen Sie die höhe notarkosten anhand der Richtwerte und Tabellen, damit die Gesamtrechnung realistisch bleibt.
• Stimmen Sie Zahlungspläne mit Makler und Finanzierer schriftlich ab, insbesondere zur Fälligkeit der Provision.

Wenn ein Grundstück separat erworben wird, kann sich die Verteilung der nebenkosten ändern. Nutzen Sie die tipps aus vorherigen Abschnitten, um einzelne Posten zu senken, ohne die rechtliche Sicherheit zu verlieren.

Fazit

Mit einer frühzeitigen Abstimmung aller Beteiligten läuft die Abwicklung planbar und transparent.

Der notar sorgt mit Beurkundung, Anträgen im Grundbuch und Koordination für den rechtssicheren Abschluss Ihres Immobilienkaufs. Die Aufgaben und Leistungen sind gesetzlich durch das GNotKG geregelt.

Als Richtwert rechnen Sie mit rund 1 % für den notar und etwa 0,5 % für Grundbuchkosten. Zusätzliche Posten entstehen bei Grundschuld oder Treuhand. Notarrechnungen kommen meist früh, Gebühren des Grundbuchs später.

Planen Sie Rücklagen, prüfen Sie notwendige Arbeitsschritte und holen Sie bei Fragen rechtzeitig Beratung im Notariat ein. So erreichen Käufer und Verkäufer einen strukturierten Eigentumseintrag.