Rechtliche Grundlagen beim Bauvertrag

Ein gut formulierter bauvertrag ordnet Leistungen, Zuständigkeiten und Fristen für Neubau, Abriss, Renovierung und Teilsanierung. Sie erfahren hier kompakt, welche regelungen aus BGB und VOB/B für Ihr bauvorhaben gelten und wie diese Ihre Rechte als Bauherren stärken.

Seit 2018 enthält das BGB spezielle Vorgaben zum verbraucherbauvertrag. Dazu zählen das 14-tägige Widerrufsrecht (§355 BGB), Abschlagszahlungen nach Gegenwert (§632a BGB), Änderungsanordnungen (§650b BGB) und die Kündigung aus wichtigem Grund (§648a BGB).

Die VOB/B unterscheidet Fristen erster Klasse (z. B. Baubeginn, Fertigstellung) und Kontrollfristen; bei Überschreitung erster Klasse lassen sich Ansprüche geltend machen (§6 Abs. 6 VOB/B). Die förmliche Abnahme ist zentral für Zahlungen, Beweislastumkehr und den Beginn der Verjährung.

Verjährungsfristen: nach BGB fünf Jahre, nach VOB/B vier Jahre. Sie können zudem eine fünfprozentige sicherheit oder einen Einbehalt von 5 % vereinbaren, um Ansprüche abzusichern.

Einordnung: So gestalten Sie Ihr Bauvorhaben rechtssicher

Klare Vorgaben im Vertrag schaffen Rechtssicherheit für Ihr Bauvorhaben und reduzieren Streitrisiken. Bevor Sie den Vertragsabschluss unterschreiben, empfiehlt sich eine fachliche Beratung durch einen Fachanwalt oder Bauherrenberater.

Prüfen Sie, ob die Regelungen des BGB oder der VOB/B für Ihr Haus oder Ihren Neubau besser passen. Seit 2018 stärkt der Verbraucherbauvertrag private Auftraggeber mit verbindlichen Informationspflichten und Widerrufsrechten.

Nutzen Sie eine Checkliste, die Vertragsart, klare Bau- und Leistungsbeschreibungen, Fristen, Zahlungsplan nach Baufortschritt, Gewährleistung und Sicherheitseinbehalt abdeckt.

• Definieren Sie Bauleistungen, Pläne und Zuständigkeiten präzise.
• Vergleichen Sie BGB und VOB/B hinsichtlich Fristen und Abwicklung.
• Beziehen Sie frühzeitig Beratung ein, um Formulierungen rechtssicher zu gestalten.
• Vereinbaren Sie schriftliche Meilensteine und Dokumentation des Baufortschritts.
• Planen Sie relevante Nachweise (z. B. Energieausweis) vor Baubeginn ein.

Vertragspartner prüfen: Bauunternehmen, Bonität und Zuständigkeiten

Bevor Sie unterschreiben, sollten Sie die Identität und Leistungsfähigkeit des Vertragspartners sorgfältig überprüfen. Stimmen Firmenname, Rechtsform und Vertretungsberechtigung mit dem Vertrag überein?

Seriosität und Leistungsniveau des Auftragnehmers bewerten

Sichten Sie Referenzprojekte, idealerweise solche mit abgelaufener Gewährleistungsfrist. So erkennen Sie die tatsächliche Ausführungsqualität.

Verlangen Sie einen festen Ansprechpartner und klären Sie Zuständigkeiten für Planung, Koordination und Qualitätssicherung.

Rechts- und Finanzcheck: Register, Jahresabschlüsse, §34c GewO

1. Prüfen Sie Jahresabschlüsse im Bundesanzeiger und Einträge im Handelsregister, um die wirtschaftliche Lage des bauunternehmen einzuschätzen.
2. Fordern Sie Nachweise zur Erlaubnis nach §34c GewO, besonders bei Bauträgern, und legen Sie die Prüfung schriftlich ins Vertragsdossier.
3. Hinterfragen Sie Subunternehmerstrukturen und die Qualifikation der Bauleitung, um Schnittstellenprobleme zu vermeiden.
4. Nutzen Sie externe beratung durch einen Fachanwalt oder Bauherrenberater zur Bonitäts- und Vertragsprüfung.

Als auftraggeber halten Sie alle Prüfergebnisse fest und verknüpfen diese mit klaren Nachweisfristen im bauvertrag. So reduzieren Sie Risiken vor Baubeginn.

BGB oder VOB? Rechtsrahmen für Ihr Bauvorhaben wählen

Die Entscheidung für BGB oder VOB bestimmt Ablauf, Fristen und Gewährleistungsrechte Ihres Projekts.

Werkvertrag nach BGB: Das Werkvertragsrecht (§§631 ff. BGB) legt die gesetzliche Basis. Sie regeln Fristen konkret, die Gewährleistung beträgt fünf Jahre. Abschlagszahlungen sind nach Gegenwert möglich (§632a BGB). Änderungsanordnungen folgen §650b, Kündigung aus wichtigem Grund nach §648a.

VOB/B und Vertragsordnung: Die VOB/B fungiert als ergänzende vertragsordnung mit verbindlichen Fristen erster Klasse (z. B. Baubeginn, Fertigstellung). Die Schlusszahlung sollte erst nach prüfbarer Rechnung erfolgen. Gewährleistungsfrist hier meist vier Jahre.

Verbraucherbauvertrag seit 2018: Für private Auftraggeber bringt der verbraucherbauvertrag Widerrufsrecht (14 Tage), verpflichtende Baubeschreibungen und erweiterte Informationspflichten.

• Entscheiden Sie mit dem bauunternehmen, welche regel gilt; dokumentieren Sie die Wahl im Vertrag.
• Vermeiden Sie Mischlagen ohne klare Hierarchie.
• Halten Sie die Form der bauabnahme fest und koppeln Sie sie an die Schlussrate.

Bauvertrag: Inhalte und Pflichtangaben

Eine vollständige Baubeschreibung verhindert spätere Missverständnisse bei Ausführung und Vergütung.

Vor Unterzeichnung muss der vertrag eine Baubeschreibung mit Eckdaten enthalten: Grundrisse, Schnitte, Materialien, Energie- und Schallschutz sowie konstruktive Details. Listen Sie alle Planungsleistungen und Zuständigkeiten für jeden Teil der Ausführung klar auf.

Bau- und Leistungsbeschreibung, Pläne, Zuständigkeiten

• Verankern Sie Pläne und technische Standards verbindlich im Vertrag.
• Nennen Sie jede bauleistung mit Material, Qualitätsstufe und Schnittstellen.

Bauzeit, Ausführungsfristen und Meilensteine

Definieren Sie konkrete Termine statt vager Angaben. Verknüpfen Sie Meilensteine mit prüfbaren Nachweisen, um Zahlungen zu steuern.

Vergütung, Zahlungsplan und Sicherheitseinbehalte

Vereinbaren Sie einen Zahlungsplan nach Baufortschritt. Legen Sie Nachweise für jede Rate fest und nutzen Sie einen fünfprozentigen Einbehalt oder Bürgschaften zur Absicherung.

Abnahmebedingungen, Nacherfüllung und Gewährleistung

Regeln Sie eine förmliche Abnahme mit Protokoll und Mängelliste. Nacherfüllung muss Fristen und Folgen bei nicht behobenen mängeln enthalten. Gewährleistung: BGB fünf Jahre, VOB/B vier Jahre.

Baubeginn, Bauzeit und Fristen verbindlich festlegen

Planen Sie feste Start- und Endtermine, damit Bauablauf und Kosten klar steuerbar sind. Eine verbindliche Angabe zur Dauer der Ausführung oder zum Fertigstellungszeitpunkt stärkt Ihre Position als Bauherren.

Klare Termine statt Circa-Angaben

Vermeiden Sie ungenaue Formulierungen wie „circa“ oder „voraussichtlich“. Feste Daten sind durchsetzbar und reduzieren Streit über Verzögerungen.

Verknüpfen Sie Fristen mit Zahlungen. So werden Abschlagszahlungen erst fällig, wenn vereinbarte Leistungen nachweisbar erbracht sind.

Einfluss von Genehmigungen und Baugrund

Legen Sie fest, dass Baubeginn von behördlichen Meilensteinen wie der Baugenehmigung abhängt. Definieren Sie, wer welche Nachweise liefert.

• Erfassen Sie Risiken des Baugrunds (z. B. Grundwasser, Tragfähigkeit) als eigenen Teil mit Prüfpflichten.
• Vereinbaren Sie Reaktionszeiten und Eskalationspfade bei Verzögerungen in der Ausführung.
• Planen Sie Zwischenabnahmen und Kalendertage für die Fertigstellung, um Qualität und Fortschritt zu sichern.

Statten Sie Terminpläne mit dokumentierten Puffern aus und regeln Sie Kommunikationspflichten zu Terminrisiken schriftlich. So vermeiden Sie unnötige Konflikte und schaffen transparente Fristen.

Preissicherheit durch klar definierten Leistungsumfang

Ein präzise definierter Leistungsumfang sorgt für verlässliche Festpreise und reduziert Nachtragsrisiken für Ihr Bauvorhabens.

Unklare Beschreibungen führen oft zu Nachträgen und steigenden kosten. Legen Sie deshalb alle leistungen inklusive Sonderwünschen schriftlich fest.

Neben Bauarbeiten sollten Sie Punkte wie Baugrundannahmen, Baustrom und -wasser, Hausanschlüsse, Genehmigungsgebühren und Versicherungen explizit regeln. Festpreise sind häufig zeitlich begrenzt. Prüfen Sie die Geltungsdauer und Verlängerungsregeln im Vertrag.

• Definieren Sie die ausführung mit prüfbaren Spezifikationen, um kosten zu steuern.
• Schließen Sie Lücken bei Baustelleneinrichtung, Medienanschlüssen und Genehmigungen.
• Ordnen Sie Sonderwünsche der Kalkulation zu und dokumentieren Sie Preis- und Terminwirkungen.
• Änderungen nur schriftlich beauftragen: Leistungstext, neuer Preis und Terminfolgen.
• Halten Sie Qualitätsstandards fest, damit spätere mängel und Nacharbeiten seltener werden.

Als Bauherr vergleichen Sie Angebote, um die Leistungsbeschreibung zu kalibrieren. Verknüpfen Sie Pauschalpreisregeln mit klaren Voraussetzungen wie dem Baugrund. So vermeiden Sie Streit und sichern Ihre Budgetplanung.

Zahlungsplan, Vergütung und Sicherheiten rechtskonform regeln

Ein klarer Zahlungsplan schützt Auftraggeber und Auftragnehmer vor finanziellen Risiken. Legen Sie fest, dass jede Rate einem nachgewiesenen Teil der Bauleistungen entspricht und der Gegenwert dokumentiert wird.

Abschlagszahlungen nach Gegenwert (§ 632a BGB)

Abschlagszahlungen dürfen nur dem Wert der bereits erbrachten Leistung entsprechen. Fordern Sie prüfbare Aufmaß- und Leistungsnachweise als Voraussetzung für jede Zahlung.

Fünfprozentige Sicherheit und Einbehalte bei Mängeln

Vor der ersten Rate kann eine fünf prozentige Sicherheit oder ein gleichwertiger Einbehalt vereinbart werden. Bauherren dürfen Zahlungen anteilig zurückhalten, wenn Leistungen mangelhaft sind.

Fertigstellungs- und Gewährleistungsbürgschaften

Eine Fertigstellungsbürgschaft sichert den Abschluss des Werks bei Insolvenz des Auftragnehmers. Für die Mängelhaftung empfiehlt sich eine Gewährleistungsbürgschaft oder ein Einbehalt während der Gewährleistungsfrist.

• Strukturieren Sie den Zahlungsplan nach nachgewiesener Leistung und Dokumentation.
• Vereinbaren Sie die Vergütung transparent, inkl. Bedingungen für Abschläge und Freigaben.
• Nutzen Sie die fünfprozentige Sicherheit oder einen Einbehalt zur Risikominimierung.
• Regeln Sie Zurückbehalte bei Mängeln mit Höhe, Fristen und Freigabekriterien.
• Fordern Sie Fertigstellungs- und Gewährleistungsbürgschaften zur Absicherung.

Vertragsstrafe und Umgang mit Verzögerungen

Verzögerungen am Bau verursachen oft erhebliche Folge‑ und Finanzierungskosten. Deshalb sollten Sie verbindliche Regeln zur Vertragsstrafe vereinbaren, die an die festgelegte bauzeit und Fertigstellung gekoppelt sind.

Konkrete Bauzeit koppeln mit Strafregelung

Verknüpfen Sie die vereinbarte bauzeit und jeden kritischen teil mit einer klaren Vertragsstrafe. Übliche Modelle sind 0,3 % der Auftragssumme pro Werktag oder eine pauschale Grenze von z. B. 5 %.

Nachweis und Durchsetzung bei Verzug

Nach §286 BGB können Sie Ersatz für Verzögerungsschäden verlangen, doch die Nachweisführung ist oft aufwendig. Legen Sie deshalb Fristen für Anzeige, Belege und Abhilfe fest.

• Definieren Sie Fristen für Meldung und Nachweise von Terminabweichungen.
• Unterscheiden Sie Verschulden von unabwendbaren Ereignissen und regeln Sie Mitwirkungspflichten.
• Bestimmen Sie Durchsetzungswege: Mahnung, Nachfrist, Einbehalt oder Verrechnung mit Raten.
• Dokumentieren Sie Kosten des Verzugs (Miete, Lagerung, Finanzierung) mit Belegen.

Abnahme, Mängel und Verjährung wirksam managen

Regelungen zur Abnahme entscheiden oft darüber, ob Schlusszahlung, Beweislast und Gewährleistung korrekt greifen. Vereinbaren Sie deshalb eine förmliche Bauabnahme mit gemeinsamer Begehung und schriftlichem Protokoll.

Förmliche Bauabnahme und Mängelprotokoll

Führen Sie ein Abnahmeprotokoll mit Fotos und klaren Fristen zur Mängelbeseitigung. Notieren Sie Restleistungen und legen Sie fest, dass die Schlussrate erst nach Abnahme und Abwicklung offener Punkte fällig wird.

Rechte auf Nacherfüllung und Umgang mit wesentlichen Mängeln

Die Nacherfüllung muss fachgerecht und kostenfrei erfolgen. Regeln Sie Fristen, Zutritt zu den Arbeiten und die Möglichkeit der Ersatzvornahme nach erfolglosem Fristablauf.

Verjährungsfristen: vier oder fünf Jahre

Die Verjährung beginnt mit der Abnahme. Nach BGB läuft die Frist fünf Jahre, nach VOB/B meist vier Jahre. Planen Sie daher eine Überprüfung im letzten Jahr vor Fristablauf.

Technische Unterlagen vollständig übergeben lassen

Bestehen Sie auf Übergabe aller technischen Unterlagen zum Haus: Energieausweis, Bedienungsanleitungen, Prüfprotokolle und KfW‑Nachweise. Legen Sie im bauvertrag fest, wer welche Unterlagen und Schlüssel liefert.

• Förmliche Abnahme mit Protokoll, Fotos und Fristen vereinbaren.
• Schlussrate an Abnahme und offene Restleistungen koppeln.
• Nacherfüllung, Ersatzvornahme und Zugangsregeln schriftlich regeln.
• Verjährungsfristen beachten: BGB 5 Jahre, VOB/B 4 Jahre.
• Vollständige Übergabe technischer Unterlagen einfordern.

Kündigung und Widerruf rechtssicher nutzen

Kündigungs- und Widerrufsregelungen gehören zu den wichtigsten Instrumenten, wenn ein Bauprojekt nicht planmäßig weiterläuft.

Widerrufsrecht beim Verbraucherbauvertrag

Bei einem verbraucherbauvertrag gilt das gesetzliche Widerrufsrecht: 14 Tage ab beiderseitiger Unterschrift (§355 BGB). Die Belehrung über das Widerrufsrecht muss im Vertrag stehen.

Fehlt diese Belehrung, verlängert sich die Frist auf maximal ein Jahr und 14 Tage. Bereits erbrachte, nicht rückgabefähige Leistungen können Wertersatz auslösen.

Kündigung aus wichtigem Grund und Vertragsvorbehalte

Beide Seiten können nach §648a BGB aus wichtigem Grund kündigen. Formulieren Sie solche Gründe und Fristsetzungen schriftlich.

Vereinbaren Sie Vertragsvorbehalte, wenn Finanzierung oder Genehmigung noch offen sind. So sichern Sie sich als Auftraggeber einen kostenfreien Rücktritt innerhalb festgelegter Fristen.

• Sichern Sie das Widerrufsrecht mit korrekter Belehrung, Adresse und Fristangaben.
• Regeln Sie Kündigung, Dokumentationspflichten und Beispiele für wichtige Gründe.
• Bestimmen Sie die Abwicklung: Aufmaß, Herausgabe von Unterlagen und Freigabe von Sicherheiten.
• Definieren Sie Kommunikation zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer im Kündigungsfall.

Fazit

Fassen Sie die Vertragsinhalte kurz zusammen und prüfen Sie vor dem Vertragsabschluss alle Nachweise. So sichern Sie Fertigstellung, Kosten und Kommunikationswege für Ihr Bauvorhaben.

Prüfen Sie Vertragspartner (Bonität, §34c GewO) und wählen Sie das passende bauvertragsrecht (BGB oder VOB/B, Verbraucherbauvertrag). Legen Sie verbindliche Termine und einen Zahlungsplan nach Gegenwert (§632a BGB) fest.

Vereinbaren Sie Sicherheiten (5 % Einbehalt oder Bürgschaft) und Vertragsstrafen bei Verzögerung. Regeln Sie förmliche Abnahme, Mängelmanagement und die Übergabe technischer Unterlagen zum Haus oder Neubau.

Nutzen Sie Widerruf und Kündigung gezielt und holen Sie frühzeitig fachliche beratung. So erhöhen bauherren ihre Sicherheit und steuern Vergabe, Bauleistungen und die Zusammenarbeit mit dem Bauunternehmen.