Das Vergleichswertverfahren für Immobilien – eine Methode zur Wertermittlung einer selbst genutzten Immobilie
Das Vergleichswertverfahren ist eines von insgesamt drei Verfahren, die gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung zur Wertermittlung von Immobilien vorgesehen sind. Beim Vergleichswertverfahren werden vergleichbare Objekte anhand von bestimmten Kriterien miteinander verglichen. Welche Faktoren dabei eine Rolle spielen, wann es angewendet wird, wie es funktioniert, und welche Vorteile und Nachteile es bietet – Antworten auf diese und andere Fragen erhalten Sie hier.
Wofür wird das Vergleichswertverfahren eingesetzt?
Beim Vergleichswertverfahren werden Objekte ausgewählt, die mit der Immobilie vergleichbar sind, deren Wert ermittelt werden soll. Voraussetzung ist, dass die Objekte ähnliche Eigenschaften beziehungsweise Merkmale aufweisen und annähernd gleichwertig sind. Anhand des Vergleichs verschiedener Faktoren gleichartiger Objekte ist es möglich, den Marktwert einer selbst genutzten Immobilie zu ermitteln.
Deshalb gilt das Vergleichswertverfahren als sehr präzise und realitätsnah, da es sich bei den Werten der Vergleichsobjekte um reale Faktoren, zum Beispiel um tatsächlich erzielte Verkaufspreise, handelt. Aufgrund dieser Vorgehensweise eignet sich das Vergleichswertverfahren insbesondere für alle selbst genutzten Immobilien, angefangen von Grundstücken über Häuser bis zu Eigentumswohnungen sowie für unterschiedlichste Haustypen, von der Doppelhaushälfte über das Reihenhaus bis zum Einfamilienhaus.
Für wen ist das Vergleichswertverfahren geeignet?
Für Verkäufer von selbst genutzten aber auch von vermieteten Immobilien liefert das Vergleichswertverfahren eine solide Basis für die Bewertung dieser Immobilien. Insbesondere gehören hierzu:
- Eigentumswohnungen
- Einfamilienhäuser
- Doppelhaushälften
- Reihenhäuser
- Mehrfamilienhäuser
- Grundstücke
Wie funktioniert das Vergleichswertverfahren?
Wie funktioniert das Vergleichswertverfahren beziehungsweise wie werden die Merkmale und Eigenschaften bereits verkaufter Immobilien mit der zu schätzenden Immobilie verglichen? Bereits verkaufte Immobilien in der näheren Umgebung liefern die Daten für das Vergleichswertverfahren. Darüber hinaus gibt es auch das indirekte Vergleichswertverfahren, bei dem indirekt die Grundstücksmarktberichte sowie die anonymisierte Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses herangezogen werden.
Nicht immer gelingt es, in allen zum Vergleich herangezogenen Merkmalen und Eigenschaften eine Übereinstimmung zu erzielen. Das bedeutet, es kann zu Abweichungen kommen, zum Beispiel in Bezug auf die Ausstattung oder das Alter einer Immobilie. Um diese Abweichungen auszugleichen, werden dementsprechend Zu- oder Abschläge vorgenommen. Dafür werden im Vergleichswertverfahren Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten verwendet.
So ist beispielsweise ein Gebäude oder ein Grundstück am Ende einer Sackgasse wegen der Ruhelage mehr wert als Immobilien in unmittelbarer Nähe einer Kreuzung. Auch eine Penthouse-Wohnung ist wertvoller als eine baugleiche Wohnung im Erdgeschoss. Was für Laien wie eine lockere Schätzung aussieht, basiert auf sorgfältigen Berechnungen. Das bedeutet auch, dass es von den Erfahrungswerten und der Sachkunde des beauftragten Experten abhängt, wie präzise der ermittelte Verkehrswert ist.
Vergleichswertverfahren: Welche Faktoren spielen bei der Bewertung eine Rolle?
Es gibt ganz bestimmte Faktoren, die in die Bewertung von Grundstücken und Gebäuden einfließen, wobei sich die Bewertungsmerkmale bei Grundstücken und Gebäuden unterscheiden.
1. Diese Faktoren sind beim Vergleich von Grundstücken maßgeblich und fließen in die Bestimmung des Vergleichswertes mit ein:
Mit der Ausrichtung eines Grundstücks ist die Ausrichtung nach Himmelsrichtungen gemeint. Davon abhängig ist der Sonnen- beziehungsweise Lichteinfall, was unter anderem Auswirkungen auf den späteren Energieverbrauch haben kann. Die Art der baulichen Nutzung ist im Flächennutzungsplan dargestellt beziehungsweise im Bebauungsplan festgesetzt. Danach wird zwischen reinen Wohngebieten (WR), Kleinsiedlungsgebieten (WS), besonderen Wohngebieten (WB) und allgemeinen Wohngebieten (WA) differenziert. Der Erschließungszustand eines Grundstücks gibt Aufschluss über die Versorgung mit Wasser und Strom, über die Entsorgung des Abwassers sowie über weitere Erschließungsleitungen, zum Beispiel im Bereich der Telekommunikation, für Gas und Fernwärme.
2. Diese Faktoren sind beim Vergleich von Gebäuden maßgeblich und fließen in die Bestimmung des Vergleichswertes mit ein:
Häufig setzen Eigentümer den Wert ihrer Immobilie zu hoch an. Grund ist, dass sie den Schwerpunkt ihrer Schätzung auf Details verlagern, zum Beispiel auf Bodenbeläge, Fliesen und Armaturen. Bedeutsamer sind jedoch die Lage der Immobilie sowie ihre Substanz. Getätigte Investitionen, zum Beispiel energetische Sanierungen wie Fassadendämmung und Dachdämmung, die Energiebilanz, die Qualität der Heizungsanlage sowie die Beschaffenheit von Fenstern und Türen sind entscheidende Merkmale, die sich positiv bei der Bestimmung des Vergleichswertes auswirken. Rein dekorative Arbeiten sind dagegen im Vergleichswertverfahren nahezu bedeutungslos.
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Was sind die Richtlinien für das Vergleichswertverfahren?
Richtlinien für das Vergleichswertverfahren sind die Immobilienwertermittlungsverordnung, und hier insbesondere § 15 ImmoWertV, sowie die Vergleichswertrichtlinie (VW-RL). Beide sehen zwei Formen des Vergleichswertverfahrens vor, das direkte und das indirekte Vergleichswertverfahren.
1. Das direkte Vergleichswertverfahren
Beim direkten Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert unmittelbar aus Vergleichspreisen anderer Immobilien abgeleitet. Deshalb wird dieses Verfahren als direktes Vergleichswertverfahren bezeichnet. Voraussetzung für einen direkten Vergleich ist, dass es in der näheren Umgebung gleichwertige Objekte gibt. Das trifft insbesondere auf Wohnsiedlungen mit baugleichen Häusern oder auf Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern zu, bei denen der Kaufpreis bekannt ist. Oftmals kommt es zwischen dem zu bewertenden Gebäude und der Vergleichsimmobilie zu Abweichungen. Das ist jedoch kein Ausschlusskriterium für das Vergleichswertverfahren, für das dann eine bestimmte Formel angewandt wird.
Beträgt beispielsweise die Größe der Immobilie, deren Wert bestimmt werden soll, 130 Quadratmeter, und ist das sich in der Nähe befindliche Vergleichsobjekt lediglich 100 Quadratmeter groß, wird dessen erzielter Kaufpreis von 350.000 Euro durch seine Größe geteilt und anschließend mit der Größe der zu schätzenden Immobilie multipliziert.
Unser Hinweis
Für das direkte Vergleichsverfahren gilt deshalb folgende Formel:
Erzielter Kaufpreis des Vergleichsobjektes, geteilt durch die Fläche des Vergleichsobjektes, wird mit der Fläche des zu bewertenden Objektes multipliziert, was im Ergebnis den Verkehrswert ergibt.
Daraus ergibt sich folgende Beispielrechnung: (350.000 EUR : 100 qm²) x 130 qm² = 455.000 EUR
2. Das indirekte Vergleichswertverfahren
Die Werte des zu bewertenden Objektes und der Vergleichsobjekte müssen einigermaßen beieinander liegen, um das Vergleichswertverfahren anwenden zu können. Der Unterschied darf nicht mehr als 30 bis 35 Prozent betragen. Ansonsten ist es nach Auffassung der Rechtsprechung nicht mehr vertretbar, von vergleichbaren Objekten zu sprechen. Fehlen die passenden Vergleichsobjekte, kommt alternativ das indirekte Vergleichswertverfahren in Betracht, bei dem nicht Vergleichspreise für die Ermittlung des Verkehrswertes herangezogen werden, sondern Vergleichsfaktoren.
Sie stammen aus den Grundstücksmarktberichten beziehungsweise aus der anonymisierten Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse. Dabei handelt es sich nicht um absolute Preise, sondern um Preise, die sich auf eine Bezugseinheit beziehen, zum Beispiel auf eine Fläche oder auf einen Ertrag. Typisches Beispiel für einen Gebäudefaktor ist der Preis pro Quadratmeter Wohnfläche. Insoweit stellt der Preis, der als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete ausgedrückt wird, einen gebräuchlichen Ertragsfaktor dar.
Unser Hinweis
Für das indirekte Vergleichswertverfahren wird folgende Formel angewandt:
Die Größe der zu vergleichenden Immobilie in Quadratmeter wird mit dem Vergleichspreis pro Quadratmeter multipliziert, was im Ergebnis den Verkehrswert ergibt.
Um die Aussagekraft zu erhöhen, ist es empfehlenswert, mit mehreren Vergleichspreisen zu rechnen, was im Ergebnis zu unterschiedlichen Werten führt. Das bedeutet, dass der Verkehrswert innerhalb dieser Preisspanne ermittelt wird. Wichtig ist, dass zusätzlich die individuellen Merkmalen der Immobilie berücksichtigt werden müssen, deren Wert ermittelt wird. Dementsprechend werden Zu- oder Abschläge einkalkuliert.
Die Vorteile und Nachteile des Vergleichswertverfahrens
Gegenüber den beiden anderen Bewertungsmethoden – dem Sachwertverfahren und dem Ertragswertverfahren – kommt das Vergleichswertverfahren häufiger zur Anwendung. Warum das so ist, wird anhand einer Gegenüberstellung der Vorteile und Nachteile dieses Verfahrens deutlich.
Die Vorteile des Vergleichswertverfahrens:
Die Nachteile des Vergleichswertverfahrens:
Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren im Vergleich
Insgesamt gibt es für die Bewertung von Immobilien drei verschiedene Verfahren, das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Das Sachwertverfahren gilt als das komplexeste Bewertungsverfahren. Der Sachwert einer Immobilie setzt sich aus dem Wert des Grundstücks, dem sogenannten Bodenrichtwert, und den Herstellungskosten des auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes einschließlich der Kosten für die Außenanlagen zusammen. Problematisch ist beim Sachwertverfahren die korrekte Beurteilung der Bausubstanz, für die meist eine umfangreiche Expertise eines erfahrenen Gutachters notwendig ist. Insoweit eignet sich dieses Verfahren für spezifische Situationen und wird eher selten angewandt.
Im Gegensatz dazu ist das Ertragswertverfahren praxisnah, das sich auf reale Zahlen im Rahmen einer Vermietung bezieht. Mithilfe des Ertragswertverfahrens kann objektiv festgestellt werden, wie viel Rendite eine vermietete Immobilie abwirft und in Zukunft abwerfen wird. Deshalb wird dieses Verfahren insbesondere bei Immobilienverkäufen an Investoren oder Anleger angewandt.
Unter Fachleuten gilt das Vergleichswertverfahren als die präziseste Methode, um den Wert von Grundstücken oder einer selbst genutzten Immobilie zu ermitteln. Grund ist, dass beim Vergleichswertverfahren sehr viel stärker die aktuelle Marktsituation zum Tragen kommt als bei den anderen beiden Wertermittlungsverfahren. Deshalb ist das Vergleichswertverfahren häufig die erste Wahl, wenn es um die Bestimmung des Verkehrswertes einer Immobilie geht. Insoweit kommt es dem Grundprinzip des Marktes am ehesten entgegen, wonach eine Immobilie so viel wert ist, wie Interessenten bereit sind, für die Immobilie zu zahlen.
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