Eine vermietete Eigentumswohnung wirkt auf den ersten Blick wie ein Rundum-sorglos-Paket: Der Mieter ist schon da, die Miete fließt ab dem ersten Monat, und der Kaufpreis liegt oft unter dem einer vergleichbaren leeren Wohnung. Ob sich der Kauf rechnet, entscheidet sich aber in den Unterlagen, nicht bei der Besichtigung. Dieser Beitrag zeigt, welche Dokumente Käufer anfordern und wie sie diese lesen sollten.
Das Exposé: Verkaufsprospekt, kein Gutachten
Das Exposé ist ein Marketinginstrument. Das gilt heute mehr denn je, denn viele Anbieter lassen Texte und Bildbearbeitungen inzwischen teilweise von Software erstellen. Wie stark KI inzwischen in die Vermarktung eingreift, beobachtet etwa das Fachportal Immobilien. KI-generierte Exposés sind flüssig formuliert und optisch sauber, sie sagen aber nichts darüber, ob die Angaben stimmen.
Prüfen Sie deshalb jede Zahl im Exposé gegen ein Dokument:
- Wohnfläche gegen Aufteilungsplan und Wohnflächenberechnung
- Kaltmiete gegen den aktuellen Mietvertrag und die Kontoauszüge
- Hausgeld gegen den aktuellen Wirtschaftsplan der Eigentümergemeinschaft
- Baujahr und Modernisierungen gegen Rechnungen und Protokolle der Eigentümerversammlung
Weicht etwas ab, ist das nicht automatisch ein Täuschungsversuch. Es ist aber ein Grund, nachzufragen und im Zweifel den Preis neu zu verhandeln.
Der Mietvertrag: Was Sie als Käufer übernehmen
Beim Kauf gilt „Kauf bricht nicht Miete“: Sie treten in den bestehenden Mietvertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten. Lesen Sie ihn deshalb vollständig. Wichtige Punkte sind:
- Höhe der Kaltmiete und Datum der letzten Mieterhöhung
- Staffel- oder Indexmiete, falls vereinbart
- Höhe der Kaution und ob sie an Sie übergeben wird
- Regelungen zu Schönheitsreparaturen
- Offene Streitigkeiten, Mietminderungen oder Rückstände
Wie viel Luft nach oben bei der Miete ist, lässt sich nur mit Blick auf den örtlichen Markt beurteilen. Eine gute Anleitung, wie sich eine marktgerechte Miete ermitteln lässt, hilft dabei, die Mietrendite nicht zu optimistisch zu rechnen. Kappungsgrenze und in vielen Städten die Mietpreisbremse setzen Mieterhöhungen enge Grenzen.
Nebenkostenabrechnung: der unterschätzte Prüfstein
Die letzte Nebenkostenabrechnung sagt viel über ein Objekt aus. Umlagefähig sind nur die Kosten, die in der Betriebskostenverordnung aufgeführt und im Mietvertrag vereinbart sind. Alles andere bleibt beim Eigentümer, also künftig bei Ihnen.
Achten Sie besonders auf drei Dinge:
- Hohe Nachzahlungen
Muss der Mieter regelmäßig viel nachzahlen, sind die Vorauszahlungen zu niedrig. Das belastet das Mietverhältnis und kann zu Konflikten führen.
- Nicht umlagefähige Kosten im Hausgeld
Verwaltergebühren, Instandhaltungsrücklage und Reparaturen trägt der Eigentümer. Ziehen Sie diese Positionen von der Miete ab, bevor Sie Ihre Rendite berechnen.
- Heizkosten und Energieträger
Heizt das Haus mit Öl oder Gas, schwanken die Kosten mit den Energiepreisen. Bei Ölheizungen lohnt ein Blick auf die Preisentwicklung, etwa über einen unabhängigen Heizölpreisvergleich wie heizoel.org. So sehen Sie, ob die Abrechnung in einem teuren oder günstigen Jahr erstellt wurde. Denken Sie außerdem an den CO2-Preis: Wie er zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt wird, ist gesetzlich geregelt, und mit dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz ändern sich die Regeln ab 2028 erneut. Den Vermieteranteil sollten Sie in Ihre Kalkulation einplanen.
Unterlagen der Eigentümergemeinschaft
Bei einer Eigentumswohnung kaufen Sie einen Anteil am Gemeinschaftseigentum mit. Fordern Sie deshalb an:
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
- Aktuellen Wirtschaftsplan und die letzte Jahresabrechnung
- Höhe der Erhaltungsrücklage
- Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
In den Protokollen stehen oft die wirklich wichtigen Informationen: geplante Dachsanierungen, Streit in der Gemeinschaft oder beschlossene Sonderumlagen. Eine niedrige Rücklage bei einem älteren Haus ist ein Warnsignal.
Die Rendite ehrlich rechnen
Eine einfache Bruttorendite (Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis) sieht meist gut aus. Aussagekräftiger ist die Nettorendite: Ziehen Sie nicht umlagefähige Kosten, eine Rücklage für Leerstand und Reparaturen sowie die Kaufnebenkosten ab. Erst dann sehen Sie, was übrig bleibt, und ob die Wohnung zu Ihrer Finanzierung passt.
Wer sich zusätzlich einen Überblick über typische Fehler beim Immobilienkauf verschafft, erkennt Stolperfallen schneller, etwa eine zu knappe Finanzierung oder einen unterschätzten Sanierungsbedarf.
Fazit
Eine vermietete Wohnung kann eine solide Kapitalanlage sein, wenn die Zahlen stimmen. Verlassen Sie sich nicht auf das Exposé, sondern auf Mietvertrag, Nebenkostenabrechnung und die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft. Wer diese Dokumente gründlich liest, kauft mit offenen Augen und verhandelt auf Augenhöhe.
