Wann sind Notarkosten beim Immobilienerwerb absetzbar?

Beim Kauf einer Immobilie führt kein Weg am Notar vorbei. Kaufvertrag, Auflassung, Grundbucheintrag, häufig auch die Eintragung einer Grundschuld für das Bankdarlehen – all diese Schritte werden notariell begleitet und verursachen nicht nur einen erheblichen Zeitaufwand beim Immobilienkauf, sondern auch spürbare Zusatzkosten. Schnell kommen einige tausend Euro zusammen, die zum eigentlichen Kaufpreis und zur Grunderwerbsteuer hinzukommen. Spätestens bei der nächsten Steuererklärung taucht deshalb die Frage auf, ob sich diese Notarkosten ganz oder teilweise steuerlich geltend machen lassen.

Die Antwort hängt entscheidend davon ab, wie die Immobilie genutzt wird. Das Steuerrecht unterscheidet streng zwischen privater Lebensführung und Ausgaben, die mit steuerpflichtigen Einnahmen zusammenhängen. Ein und dieselbe Notarrechnung kann daher gänzlich unterschiedliche Folgen haben, je nachdem, ob ein Eigenheim zum Wohnen, eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage oder ein Gebäude für betriebliche Zwecke erworben wird. Hinzu kommt, dass Notarkosten nicht nur beim ursprünglichen Erwerb, sondern auch bei der Finanzierung, beim späteren Verkauf sowie bei Erbschaften und Schenkungen eine Rolle spielen.

Wer sich mit der steuerlichen Behandlung von Notarkosten beschäftigt, stößt schnell auf Begriffe wie Anschaffungsnebenkosten, Werbungskosten, Betriebsausgaben, AfA (Absetzung für Abnutzung) oder Veräußerungskosten. Hinter diesen Begriffen steckt die Systematik, mit der das Steuerrecht Kosten zeitlich zuordnet: Manche mindern den steuerpflichtigen Gewinn sofort, andere über viele Jahre verteilt, wieder andere erst im Moment des Verkaufs.

Ein genauer Blick lohnt sich deshalb gleich doppelt. Zum einen lässt sich besser einschätzen, welche Kostenarten bei der Steuer überhaupt eine Rolle spielen. Zum anderen wird klarer, welche Belege besonders sorgfältig aufbewahrt werden sollten, weil sie erst Jahre später, etwa beim Verkauf einer Immobilie oder bei einer Betriebsprüfung, noch benötigt werden.

Im Folgenden wird zunächst erläutert, welche typischen Notarkosten rund um den Immobilienerwerb anfallen. Anschließend werden die wichtigsten Nutzungsarten – selbst genutzte Immobilie, vermietete Immobilie und betrieblich genutztes Objekt – getrennt betrachtet. Besondere Aufmerksamkeit erhalten Erbschaft, Schenkung und Übertragungen innerhalb der Familie. Am Ende steht ein zusammenfassender Blick darauf, wann sich Notarkosten tatsächlich steuerlich auswirken.

Welche Notarkosten fallen beim Immobilienerwerb an?

Ein Immobilienkauf löst eine ganze Reihe von Gebühren aus, die in der Regel auf der Rechnung des Notars und in zusätzlichen Kostenbescheiden des Grundbuchamts erscheinen. Typische Posten sind die Entwurfs- und Beurkundungskosten für den Kaufvertrag, die Auflassung (also die Einigung über den Eigentumsübergang), die Abwicklung mit dem Grundbuchamt sowie der Eintrag des neuen Eigentümers. Häufig kommt die Bestellung einer Grundschuld hinzu, wenn der Kauf über ein Bankdarlehen finanziert wird. Dann fallen weitere Notargebühren und Grundbuchkosten an.

Steuerlich ist entscheidend, welchen Zweck die jeweilige Leistung erfüllt. Gebühren, die unmittelbar mit dem Erwerb des Eigentums zusammenhängen, wie der Kaufvertrag, die Auflassung und der Eigentumseintrag, werden in der Regel den Anschaffungsnebenkosten zugerechnet. Sie erhöhen den Gesamtaufwand für die Immobilie. Demgegenüber stehen Gebühren, die mit der Finanzierung verknüpft sind, etwa für die Bestellung oder Löschung einer Grundschuld. Diese werden eher zu den Finanzierungsausgaben gezählt.

Notarkosten treten außerdem in anderen Zusammenhängen auf: bei Erbauseinandersetzungen, Schenkungen, Nießbrauchsgestaltungen, der Übertragung von Miteigentumsanteilen im Familienkreis oder beim Verkauf der Immobilie. Auch hier gilt: Erst der Blick auf die Nutzung des Objekts und den wirtschaftlichen Hintergrund entscheidet darüber, ob sich der Betrag steuerlich bemerkbar macht.

Grundregel: Steuerlicher Abzug nur bei Bezug zu Einkünften

Die zentrale Leitlinie des Einkommensteuerrechts lautet: Abziehbar sind Aufwendungen grundsätzlich nur, wenn sie mit der Erzielung steuerpflichtiger Einnahmen zusammenhängen. Auf Immobilien übertragen bedeutet dies, dass Notarkosten dann steuerlich relevant werden können, wenn die Immobilie Einkünfte generiert – zum Beispiel durch Vermietung oder durch Nutzung im Rahmen eines Unternehmens.

Steht die Immobilie dagegen ausschließlich im privaten Bereich, etwa als eigenes Wohnhaus oder eigengenutzte Eigentumswohnung, gelten die damit verbundenen Kosten als Ausdruck privater Lebensführung. Sie können weder als Werbungskosten noch als Betriebsausgaben geltend gemacht werden. Das betrifft nicht nur den Kaufpreis selbst, sondern auch Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerprovisionen.

Entscheidend ist somit die Frage: Dient die Immobilie dazu, Einnahmen zu erzielen, oder erfüllt sie lediglich private Wohnzwecke? An dieser Stelle trennen sich die Wege. Je nach Antwort werden dieselben Notarkosten entweder zu einem steuerlich wirksamen Aufwand oder bleiben ohne unmittelbare Auswirkung auf die Steuerlast.

Notarkosten beim Kauf einer selbst genutzten Immobilie

Kaufvertrag und Grundbucheintrag

Beim Kauf eines selbst bewohnten Hauses oder einer Eigentumswohnung gehören die Notarkosten zu den Aufwendungen der privaten Lebensführung. Die Gebühren für den notariellen Kaufvertrag, die Auflassung und den Eigentumseintrag im Grundbuch sind steuerlich grundsätzlich nicht absetzbar. Das gilt ebenso für die beim Erwerb anfallende Grunderwerbsteuer und für eine eventuell gezahlte Maklercourtage.

In der jährlichen Einkommensteuererklärung lassen sich diese Posten daher nicht als Werbungskosten oder Betriebsausgaben ansetzen. Weder in der Anlage N noch in der Anlage V oder in einer anderen Anlage entsteht hier ein unmittelbarer steuerlicher Vorteil.

Ganz folgenlos bleiben die Notarkosten aber auch bei Eigennutzern nicht. Sie zählen zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöhen damit die gesamten Aufwendungen, die für das Objekt entstanden sind. Dieser Gesamtbetrag kann später eine Rolle spielen, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren mit Gewinn verkauft wird und ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegt. Dann mindern die nachweisbaren Kosten beim Kauf und Verkauf den zu versteuernden Gewinn.

Berufliche Nutzung und häusliches Arbeitszimmer

Anders sieht es aus, wenn ein Teil der Immobilie beruflich oder betrieblich genutzt wird. Ein klassisches Beispiel ist ein steuerlich anerkanntes häusliches Arbeitszimmer. Wird ein abgegrenzter Raum nahezu ausschließlich für berufliche oder betriebliche Zwecke verwendet und sind die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, kann der entsprechende Anteil der Anschaffungs- und Nebenkosten – inklusive Notar- und Grundbuchkosten – über die Abschreibung berücksichtigt werden.

Das bedeutet: Die gesamten Anschaffungskosten des Gebäudes werden aufgeteilt in einen privat genutzten und einen beruflich genutzten Anteil. Auf den beruflichen Teil wird über die Nutzungsdauer AfA geltend gemacht. In dieser Berechnung stecken dann auch die Notarkosten, soweit sie auf den Gebäudeanteil entfallen. Für den rein privaten Teil bleibt es beim steuerlich wirkungslosen Aufwand.

Teilweise Vermietung im gleichen Gebäude

Wird ein Teil des Hauses oder der Wohnung vermietet, etwa eine Einliegerwohnung oder eine zweite Wohneinheit in einem Zweifamilienhaus, wird die Immobilie steuerlich in einen privaten und einen vermieteten Bereich aufgespalten. Die anteiligen Notarkosten, die auf den vermieteten Teil entfallen, zählen dann zu den Anschaffungsnebenkosten dieser vermieteten Wohneinheit und gehen in die Abschreibungsbasis ein. Gleichzeitig bleiben die Anteile, die auf den selbst genutzten Bereich entfallen, weiterhin ohne unmittelbaren Einfluss auf die Steuerlast.

Auswirkungen beim späteren Verkauf

Beim späteren Verkauf einer bisherigen Wohnimmobilie kann die Frage nach der steuerlichen Verwertung der Notarkosten wieder auf den Plan treten. Erfolgt der Verkauf innerhalb der zehnjährigen Frist und fällt grundsätzlich eine Steuer auf den Veräußerungsgewinn an, mindern die beim Kauf und Verkauf angefallenen Notarkosten den zu versteuernden Gewinn. Dazu gehören sowohl die ursprünglichen Erwerbsnebenkosten als auch die Gebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags beim Verkauf.

Ist der Verkauf dagegen steuerfrei, etwa weil die Immobilie über die gesamte Zeit selbst bewohnt wurde und bestimmte zeitliche Voraussetzungen erfüllt sind, haben die Notarkosten im Zusammenhang mit dem Verkauf keinen steuerlichen Effekt. In diesem Fall entsteht schlicht kein steuerpflichtiger Gewinn, den man noch weiter mindern könnte.

Notarkosten beim Erwerb einer vermieteten Immobilie

Anschaffungsnebenkosten und Abschreibung

Bei einer vermieteten Immobilie – etwa einer Mietwohnung oder einem Mehrfamilienhaus – sieht die Situation deutlich günstiger aus. Die Notarkosten, die direkt mit dem Eigentumserwerb verbunden sind, werden den Anschaffungsnebenkosten zugerechnet. Sie erhöhen die Anschaffungskosten des Gebäudes und fließen in die Bemessungsgrundlage der Abschreibung ein.

Die steuerliche Wirkung verteilt sich hier zwar über einen längeren Zeitraum, dafür wirkt sie Jahr für Jahr. Mit jeder Abschreibungsrate wirken sich die höheren Anschaffungskosten auf die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus und mindern diese. Auf diese Weise führen die Notarkosten langfristig zu einer geringeren Steuerbelastung.

Eine korrekte Aufteilung von Grund und Boden sowie Gebäude ist dabei wichtig. Der Grund und Boden wird nicht abgeschrieben, das Gebäude hingegen schon. Da die Notarkosten typischerweise dem Gesamtvorgang des Erwerbs dienen, werden sie dem Gesamtaufwand zugerechnet und nach dem Verhältnis zwischen Gebäude- und Bodenwert aufgeteilt. Je höher der Gebäudeanteil, desto stärker wirkt sich dies über die AfA aus.

Finanzierungsbezogene Notarkosten

Notarkosten, die im Zusammenhang mit der Finanzierung stehen – insbesondere für die Bestellung einer Grundschuld – werden bei vermieteten Objekten in der Regel als sofort abzugsfähige Werbungskosten behandelt. Gleiches gilt für entsprechende Grundbuchgebühren. Sie stehen im wirtschaftlichen Zusammenhang mit den Darlehen, die zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen wurden, und gehören damit zu den Aufwendungen zur Sicherung der Mieteinnahmen.

Diese Kosten können im Jahr der Zahlung zusammen mit den Schuldzinsen und weiteren Finanzierungsausgaben in der Anlage V angesetzt werden. Im Gegensatz zu den Anschaffungsnebenkosten entsteht hier ein unmittelbarer Effekt auf die Steuerlast, weil die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in dem betreffenden Jahr direkt sinken.

Notarkosten beim Verkauf einer vermieteten Immobilie

Kommt es später zum Verkauf einer vermieteten Immobilie, spielen Notarkosten erneut eine wichtige Rolle. Erfolgt die Veräußerung innerhalb der Spekulationsfrist, werden die Gebühren für den notariellen Kaufvertrag und weitere Verkaufsnebenkosten zu den Veräußerungskosten gezählt. Sie mindern zusammen mit Maklerprovisionen und ähnlichen Ausgaben den zu versteuernden Gewinn aus dem Verkauf.

Wird ein vermietetes Objekt aus dem Privatvermögen erst nach Ablauf der Zehnjahresfrist veräußert, bleibt der Gewinn in vielen Fällen steuerfrei. Dann ist der mögliche Vorteil aus den Notar- und Verfahrenskosten beim Verkauf steuerlich ohne Bedeutung, weil keine Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn anfällt. Anders sieht es aus, wenn die Immobilie zum Betriebsvermögen gehört, dort ist jeder Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig.

Notarkosten bei betrieblich genutzten Immobilien

Befindet sich eine Immobilie im Betriebsvermögen, etwa ein Bürogebäude, eine Werkhalle oder ein Ladenlokal, werden Notarkosten je nach Art unterschiedlich zugeordnet. Gebühren, die den Erwerb betreffen, erhöhen die Anschaffungskosten des betrieblichen Gebäudes und gehen in die Abschreibung ein. Notarkosten für Darlehenssicherheiten oder für spätere Umschuldungen werden in der Regel als laufende Betriebsausgaben behandelt, die im Jahr der Zahlung den Gewinn mindern.

In der Buchführung eines Unternehmens werden die Kosten entsprechend erfasst und im Anlagenspiegel beziehungsweise in der Gewinn- und Verlustrechnung abgebildet. Beim späteren Verkauf des Gebäudes mindern die Notarkosten den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Im betrieblichen Bereich gibt es somit ein engeres Zusammenspiel zwischen Notarleistungen und steuerlicher Wirkung als im reinen Privatvermögen.

Erbschaft, Schenkung und Übertragungen im Familienkreis

Notarkosten fallen häufig auch an, wenn Immobilien unentgeltlich übertragen werden, etwa im Wege der Erbfolge, der vorweggenommenen Erbfolge oder durch Schenkungen unter Lebenden. Ob diese Kosten steuerlich abziehbar sind, hängt wiederum von der Nutzung der jeweiligen Immobilie ab.

Handelt es sich um eine vermietete Immobilie, können Notarrechnungen und Grundbuchgebühren, die für die Umschreibung und rechtliche Gestaltung anfallen, unter bestimmten Voraussetzungen als Werbungskosten behandelt oder den Anschaffungskosten zugerechnet werden. Sie stehen dann im Zusammenhang mit der Fortführung oder Vorbereitung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Bei selbst genutzten Wohnimmobilien, Ferienhäusern ohne Vermietung oder reinen Privatobjekten sieht die Lage anders aus. Dort gelten Notarkosten im Zusammenhang mit Erbschaft, Schenkung oder Übertragung als private Aufwendungen ohne einkommensteuerliche Wirkung. Daran ändert auch eine etwaige Erbschaft- oder Schenkungsteuer nichts, da diese eine andere Steuerart betrifft.

Übertragungen im Familienkreis, etwa wenn Eltern ein vermietetes Mehrfamilienhaus auf die Kinder übertragen, können steuerlich besonders interessant sein. In solchen Konstellationen lohnt sich eine enge Abstimmung mit einer steuerlichen Beratung, um zu klären, in welchem Umfang die dabei entstehenden Notar- und Grundbuchkosten in die Abschreibungsbasis eingehen oder als Werbungskosten angesetzt werden können.

Praktische Hinweise für den Umgang mit Notarkosten

Damit Notarkosten in der Steuererklärung überhaupt berücksichtigt werden können, sind eine sorgfältige Aufbewahrung und Zuordnung der Unterlagen notwendig. Die Notarrechnung sollte lesbar und vollständig sein. Sind verschiedene Vorgänge in einem Termin zusammengefasst – etwa Kaufvertrag und Grundschuldbestellung –, hilft eine klare Aufschlüsselung der Gebühren, um die einzelnen Bereiche später steuerlich korrekt zu erfassen.

Bei vermieteten Immobilien empfiehlt es sich, den gesamten Anschaffungsaufwand inklusive Notar- und Grundbuchkosten in einer Übersicht zu dokumentieren. Diese dient als Grundlage für die Berechnung der Abschreibung. Finanzierungsbezogene Notarkosten sollten gesondert erfasst werden, damit sie in den jeweiligen Jahren vollständig als Werbungskosten angesetzt werden können.

Auch mit Blick auf einen möglichen späteren Verkauf ist eine lückenlose Dokumentation hilfreich. Sowohl die Notarkosten beim ursprünglichen Erwerb als auch die Gebühren beim Verkauf können den steuerpflichtigen Gewinn mindern, sofern überhaupt ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entsteht. Ohne Belege lässt sich dieser Nachweis später nur schwer führen.

Fazit: Wann sind Notarkosten beim Immobilienerwerb absetzbar?

Notarkosten gehören beim Immobilienerwerb fast immer dazu und fallen oft erheblich ins Gewicht. Ob sie steuerlich absetzbar sind, entscheidet sich jedoch nicht an der Höhe der Rechnung, sondern an der Nutzung der Immobilie und an dem wirtschaftlichen Zusammenhang, in dem die notarielle Tätigkeit steht.

Bei rein privat genutzten Eigenheimen und Eigentumswohnungen bleiben Notarkosten während der laufenden Nutzung im Regelfall ohne unmittelbare Auswirkung auf die Steuerlast. Sie zählen zu den Ausgaben der privaten Lebensführung und können weder als Werbungskosten noch als Betriebsausgaben angesetzt werden. Wirkung entfalten sie allenfalls mittelbar, indem sie die Anschaffungskosten erhöhen und damit bei einem steuerpflichtigen Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist den Veräußerungsgewinn mindern.

Ganz anders sieht es bei vermieteten oder betrieblich genutzten Immobilien aus. Hier sind Notarkosten ein Baustein der steuerlichen Gesamtrechnung. Gebühren für den Erwerb erhöhen als Anschaffungsnebenkosten die Abschreibungsbasis und senken auf diesem Weg über Jahre hinweg die steuerpflichtigen Einkünfte. Notarkosten im Kontext der Finanzierung lassen sich häufig sofort als Werbungskosten oder Betriebsausgaben ansetzen. Beim Verkauf können die entsprechenden Gebühren den steuerpflichtigen Gewinn deutlich mindern.

In besonderen Konstellationen wie Erbschaft, Schenkung oder Übertragungen im Familienkreis hängt die Abziehbarkeit primär davon ab, ob die betreffende Immobilie Einkünfte generiert oder nicht. Wo Mieteinnahmen oder betriebliche Gewinne erzielt werden, eröffnen sich gewöhnlich steuerliche Spielräume. Wo eine Immobilie ausschließlich dem privaten Wohnen dient, bleibt es beim steuerlich neutralen Aufwand.

Unabhängig von der konkreten Situation gilt: Eine saubere Dokumentation aller Notar- und Grundbuchkosten schafft Klarheit und bewahrt Handlungsspielräume. Wer frühzeitig zwischen Erwerb, Finanzierung, laufender Nutzung und Veräußerung unterscheidet, kann besser beurteilen, welche Posten in der Steuererklärung berücksichtigt werden sollten und wo sich zusätzliche Beratung lohnt.