Mieter kündigen wegen Verkauf

Wir haben nachfolgend für Sie die wichtigsten Infos zum Thema “Mieter kündigen wegen Verkauf” zusammengestellt

➤ Den Mietern wegen Hausverkauf Kündigen – geht das? (Videoversion | Textversion)


➤ Kann man jeden Mieter loswerden? (Videoversion | Textversion)

➤ Darf der Vermieter während der Corona-Krise kündigen? (Videoversion | Textversion)

Sonderthema: Hausverkauf: Was ist zu beachten in Krisenzeiten wie der Corona-Krise (Covid-19)? (Textversion)


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➤ Sehen Sie sich hierzu folgende Videos und Informationen an und erfahren Sie mehr hinsichtlich des Themas “Mieter kündigen wegen Verkauf”, um optimal informiert zu sein

1. Den Mietern wegen Hausverkauf Kündigen – geht das?

zur Textversion von “Den Mietern wegen Hausverkauf Kündigen – geht das?”

2. Kann man jeden Mieter loswerden?

zur Textversion von “Kann man jeden Mieter loswerden?”

3. Darf der Vermieter während der Corona-Krise kündigen? | Marktcheck SWR

zur Textversion von “Darf der Vermieter während der Corona-Krise kündigen? | Marktcheck SWR”

Sonderthema: Hausverkauf in Krisenzeiten wie der Corona-Krise (Covid-19)?


Ihr Problem: Sie wollen Ihr Haus verkaufen in der Corona-Krise?

Sie befinden sich nun in einer Notlage, z.B. haben Sie aufgrund der Corona-krise (Covid-19) erhebliche Einkommensverluste erlitten, z.B. wegen Jobverlust oder Kurzarbeit. Welche Rechnungen bzw. Zahlungen können Sie aufschieben? Ist es möglich, anfallende Steuern beim Finanzamt zu stunden? Oder kommt generell direkt wieder ein Weiterverkauf Ihres Hauses in Frage? Ggfs. auch ein direkter Verkauf von Privat ohne Makler etc.?

Generell sind es erstmal die folgenden Zahlungsverpflichtungen, die Sie prüfen können:

  • Stundung von Darlehens- und/oder Tilgungszahlungen bei der Bank.
  • Stundung von Steuervorauszahlungen beim Finanzamt
  • Stundung für Zahlungen bei den Versorgern (Heizung, Strom etc).

Die genaueren Infos dazu finden Sie hier:

➤ Stundung von Darlehens- und/oder Tilgungszahlungen bei der Bank

In der Coronakrise kann man Verbraucherdarlehen stunden, also einen Zahlungsaufschub erwirken. Unter dem folgenden Link finden Sie eine Mustervorlage dazu von der Verbraucherschutzzentrale: Musterbrief Stundung Verbraucherdarlehen. Weitere Beratung erhalten Sie bei der Verbraucherzentrale.

➤ Stundung von Steuervorauszahlungen beim Finanzamt

Ja, auch die Bundesregierung ist im Zuge der Corona-Krise nicht untätig und hat einige Erleichterungen und Hilfen auf den Weg gebracht. Auch die Stundung von Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer ist möglich (weitere Infos hier).

➤ Stundung für Zahlungen bei den Versorgern (Heizung, Strom etc.)

Bestimmte Zahlungen können Sie erstmal zurückhalten, ohne dass Ihnen direkt die Leistung entzogen wird bzw. die Leitung abgeklemmt wird. Dies sind (Art. 240 § 1 EGBGB) Energiekosten wie Strom, Gas, Fernwäre, Wasser/Abwasser sowie Telefon und Internet.

Bitte beachten Sie, dass es dafür bestimmte Bedingungen und Fristen gibt und dies nur ein Zahlungsaufschub ist.

Unser Rat

Neben diesen Tipps und kreativen Ansätzen, um eine finanzielle Notlage in Krisenzeiten (Covid-19 /Coronakrise) abzuwenden sollten Sie trotzdem zusätzlich prüfen, ob ein Hausverkauf für Sie in Frage kommt. Gehen Sie daher folgendermaßen vor, damit Sie alle Optionen prüfen und möglichst objektiv entscheiden können:

➤  Zuerst Immobilie kostenlos bewerten lassen

➤  Wir setzen uns anschließend mit Ihnen in Verbindung, um Ihnen alle Möglichkeiten aufzuzeigen und zu besprechen.

➤  Bitte beachten Sie, dass eine finanzielle Notlage immer sehr individuell ist und viele Einflussfaktoren da sind:

  • gehen Sie alle Optionen durch, schreiben Sie sich jeweils die Vor- und Nachteile für Ihre private Situation auf
  • rechnen Sie alles anhand von Zahlen durch, entscheiden Sie nicht einfach nach dem Bauchgefühl
  • Nehmen Sie Expertenhilfe in Anspruch (z.B. Schuldnerberatung)
  • Treffen Sie keine Kurzschluss-Entscheidungen

➤  Hier erhalten Sie ein kostenloses Erstgespräch bei der Schuldnerberatung: Raus aus den Schulden – jetzt!

Zusatzinfos zum Themenbereich “Mieter kündigen wegen Verkauf”

kostenlose Formulare “Kündigen”

Kündigung Eigenbedarf Vordruck

Immobilienwert Rechner

Hausverkauf Anleitung

Und hier noch der Verweis auf oft gesuchte Bodenrichtwerte:

Bodenrichtwerte RLP

Bodenrichtwerte Hannover

Zwangsversteigerung verhindern:

Zwangsversteigerung

Textversion vom Video “Den Mietern wegen Hausverkauf Kündigen – geht das?”

Wir möchten ein vermietes Einfamilienhaus in Ingelheim verkaufen. Sollen wir den Mieter vor dem Verkauf kündigen, haben wir dann bessere Verkaufschancen? Aber geht das überhaupt? Das ist das Thema unseres heutigen Videos. Viel Spaß beim Ansehen.

Hallo, willkommen hier auf dem Experten Kanal von Hochdrei Immobilien aus Ingelheim. Mein Name ist Felix Hoffmann. Und als ihre Experten für den Verkauf von Wohnimmobilien in Ingelheim, Bingen, Mainz und Umgebung haben wir es uns auf diesen Kanal zur Aufgabe gemacht, alle möglichen Themen rund um den Kauf und Verkauf von Häusern und Wohnungen in kurzen und verständlichen Videos für sie zu erklären.

Falls das prinzipiell für Sie interessant ist, abonnieren Sie unseren Kanal und verpassen Sie keine neuen Videos mehr. Und jetzt geht es los mit unserem heutigen Thema.

Mieter kündigen wegen Verkauf – ist das möglich?

Können Sie den Mieter kündigen, nur weil Sie Ihr Haus verkaufen wollen? Ganz klare Antwort: Der Verkauf des Hauses ist kein Grund für eine ordentliche Kündigung des Mieters. Bedeutet: Sie können den Mieter nicht kündigen, nur weil sie das Haus verkaufen wollen.

Mieter kündigen wegen Verkauf – fristlose Kündigung

Wenn der Mieter in der Vergangenheit seinen Pflichten nicht nachgekommen ist und Sie dafür den Grund einer fristlosen Kündigung auf dem Tisch liegen haben, dann können Sie natürlich kündigen.

➤ Aber die bloße Verkaufsabsicht der Immobilie ist kein rechtlich haltbarer Grund, um ihren Mieter zu kündigen.

Das geht also nicht? Das ist ein Irrglaube, der von sehr vielen Leuten vertreten wird. Und ich muss immer wieder aufklären, dass das so einfach nicht geht.

Mieter kündigen wegen Verkauf – Haus besser verkaufbar?

Klar ist eine freie Immobilie prinzipiell, gerade wenn es sich um ein Einfamilienhaus handelt, besser zu verkaufen, weil Sie natürlich eine größere Käufergruppe ansprechen. Viele Menschen sind mit dem Gedanken Eigenbedarfskündigung und so weiter nicht sonderlich vertraut und haben auch gar keine Lust, so etwas durchzuziehen. Dementsprechend fällt diese Interessenten Gruppe schon mal komplett raus bei dem Verkauf eines solchen Hauses.

Es funktioniert aber trotzdem, aber nur in Zusammenarbeit mit der Mietpartei. Wir haben auch oft schon Kunden, die gesagt haben: Ja, ich möchte das vermietete Haus verkaufen, aber der Mieter darf davon nichts mitbekommen und, und, und, und. Da sage ich immer: Das machen wir nicht.

Mieter kündigen wegen Verkauf – nur zusammen mit dem Mieter

Also es funktioniert nur in Zusammenarbeit mit dem Mieter. Und da ist Offenheit, Ehrlichkeit und Transparenz ein riesengroßer Faktor für den späteren Verkaufserfolg.

Denn der Mieter ist natürlich direkt in den Verkauf involviert, und natürlich sind wir auch auf dessen Zusammenarbeit angewiesen.

Mieter kündigen wegen Verkauf – Eigenbedarfskündigung

Das heißt also: wir sprechen vorab mit den Mietern, was eventuell passieren kann, nämlich eine Eigenbedarfskündigung. Das bedeutet, die Käufer des Hauses wollen es über kurz oder lang selber nutzen und sprechen eine Eigenbedarfskündigung aus. Je früher der Mieter darüber informiert ist, desto fairer ist die Angelegenheit, denn er kann sich schon mal um eine Ersatzwohnung oder um einen Ersatzhaus kümmern. Und wie gesagt je eher, desto besser. Wir möchten nicht, dass irgendeine Partei vor vollendete Tatsachen gestellt wird und es am Ende heißt: ja der Makler dazu beigetragen, dass wir von heute auf morgen das Haus räumen mussten.

Mieter kündigen wegen Verkauf – wann kann ich das Haus selbst beziehen?

Da sind wir schon beim Thema Eigenbedarfskündigung. Wann kann denn ein Käufer das Haus, was aktuell noch vermietet ist, selbst beziehen? Das ist abhängig von der Mietdauer. Das bedeutet “Wie lange lebt der Mieter denn schon in der Immobilie?”

➤ Bei einer Mietdauer von weniger als fünf Jahren hat der Käufer eine Kündigungsfrist von drei Monaten aufgrund von Eigenbedarf.

➤ Bei einer Mietdauer zwischen fünf und acht Jahren sind es sechs Monate Eigenbedarfskündigungsfrist.

➤ Und bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren hat der Käufer eine Eigenbedarfs Kündigungsfrist von neun Monaten.

Das heißt: Je länger der Mieter in der Immobilie lebt, desto mehr Zeit hat er für den Auszug.

Mieter kündigen wegen Verkauf – Mietvertragsübernahme neuer Käufer

Dann stellt sich auch immer wieder die Frage: Was passiert denn eigentlich mit dem Mietvertrag? Da müssen wir ja als Käufer dann mit den Mietern einen neuen Mietvertrag schließen. Nein, das ist auch falsch. Müssen Sie nicht. Der Käufer tritt automatisch in das bestehende Mietverhältnis ein. Das Einzige, was sich ändert, ist natürlich die Kontonummer für die monatliche Mietzahlung.

Die sollten Sie rechtzeitig mitteilen, sodass ab Besitzübergang – das ist der nächste Punkt – ab dem Besitzübergang hat der Käufer das Recht auf die Mietzahlungen. Denn dann übernimmt er die Rechte und Pflichten des Hauses. Ab dann hat er auch einen Anspruch auf die Mietzahlungen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen in diesem heutigen Video einmal relativ einfach und verständlich erklären, wie es sich verhält, wenn Sie ein vermietetes Einfamilienhaus kaufen oder verkaufen möchten und dass Sie nicht einfach aufgrund des Verkauf Ihren Mieter kündigen können.

Falls Ihnen das Video gefallen hat, geben Sie uns gerne ein Like, einen Daumen nach oben. Da würden wir uns sehr darüber freuen. Falls Sie aktuell Freunde und Bekannte haben, für die das Thema interessant sein könnte, dann teilen Sie das Video gerne mit diesen. Falls unsere Videos prinzipiell für Sie interessant sind, abonnieren Sie gerne unseren Kanal. Und falls Sie einfach mal wissen möchten, was Ihr Haus in Ingelheim, Bingen, in Mainz oder Umgebung wert ist, egal ob Frei selbst genutzt oder vermietet. Dann rufen Sie uns gerne an Unter null sechs eins drei zwei sieben eins vier neun drei acht drei stehen wir Ihnen selbstverständlich gerne für eine kostenlose Immobilien, Bewertung und ein unverbindliches Beratungsgespräch zur Verfügung.

Jetzt erst einmal vielen Dank für das Ansehen unseres heutigen Videos. Bleiben Sie gesund und bis zum nächsten Mal.

Textversion vom Video “Kann man jeden Mieter loswerden?”

Kann man eigentlich jeden Mieter irgendwie loswerden? Guten Tag! Alexander Broderick, ich bin Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, auf Kündigungsschutz auch im Mietrecht wie auch im Arbeitsrecht spezialisiert. Und hier hat auf ein Video von mir ein Zuschauer eine Frage gestellt, vermutlich ein Vermieter. Aber so ganz genau weiß ich es gar nicht.

Ich hatte ja ein Video gemacht über die Gründe, wie man auf jeden Fall seine Wohnung verliert, wenn man dies oder jenes macht. Und daraufhin die Frage: Kann man eigentlich jeden Mieter loswerden? Fragt Norbert.

Mieter kündigen wegen Verkauf – vertragsverletzende vs. vertragstreue Mieter

Und da würde ich erst mal sagen: Man kann, ja muss da unterscheiden zwischen dem Vertragsbrüchigen, also dem Vertragsverletzenden Mieter und dem vertragstreuen Mieter.

Den Vertragsverletzenden Mieter, der zum Beispiel die Miete nicht zahlt. Oder die Miete unpünktlich zahlt oder den Vermieter beleidigt, verletzt sonstwas macht, grob gegen seine Pflichten aus dem Mietverhältnis verstößt, den wird man in der Regel irgendwann los. Die Erfahrung ist: Leute, die wenig Geld haben oder knappes Geld haben, die können dann durchaus öfter nichts zahlen oder lasch machen. Oder lasch nehmen die “Zahlen” dann öfter mal nicht. Auch wenn man die abmahnt, dann zahlen sie wieder nicht, das ist die eine Erfahrung.

Die zweite Erfahrung ist: leute die jähzornig sind leicht reizbar. Die laufen da schnell mal in eine Falle, die ihnen der Vermieter stellt.

Und so sind, kann man also sagen: In dem Bereich sind die Aussichten gut. In dem Bereich des vertragstreuen Mieters. Da ist es so, dass man einen der gesetzlich normierten Kündigungsgrund braucht.

Mieter kündigen wegen Verkauf – Kündigungsgründe

Da kommt es ein bisschen drauf an. Wenn man in einem Objekt wohnt, wo nur man selbst wohnt und der Mieter in einer Einliegerwohnung, dann geht das ein bisschen leichter, weil der Gesetzgeber da sagt: Naja, das ist auch für den Vermieter schneller mal unzumutbar mit dem Mieter. Aber wenn man, wenn das nicht der Fall ist, der Mieter wohnt ganz um eine Wohnung, dann kommt es darauf an, ob ein Kündigungsgrund vorliegt.

Mieter kündigen wegen Verkauf – Verwertungskündigung / Eigenbedarfskündigung

Und die Kündigungsgründe sind limitiert bei vertragstreuen Mietern. Im Prinzip ist das die Verwertungskündigung und die Eigenbedarfskündigung. Die Verwertungskündigung bedeutet: Ich bin durch das Mietverhältnis an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Objekts behindert. Das heißt aber nicht, dass ich einfach nur irgendwie teurer vermieten kann, wenn der Mieter raus ist. Das natürlich nicht, sondern es muss zum Beispiel so sein, dass ich das Objekt abreißen will und neu bauen will. Oder dass das Objekt abrissreif ist oder es sich sonst um die ganz gravierenden Änderungen handelt.

Das ist sehr, sehr schwer:

Verwertungskündigung erlebe ich in der Praxis sehr selten und noch seltener, dass die erfolgreich sind.

Bei der Eigenbedarfskündigung sieht es anders aus. Dafür ist allerdings erforderlich, dass es sich um Wohnungseigentum handelt. Wenn es kein Wohnungseigentum ist, ist auch sehr schwer bzw. unmöglich. Wenn es Wohnungseigentum ist, dann kann eine Eigenbedarfskündigung in Betracht kommen. Unter diesen Bedingungen kann ich auch den vertragstreuen Mieter loswerden. Aber das ist eben an die Voraussetzungen Wohnungseigentum geknüpft.

Mieter kündigen wegen Verkauf – Mehrfamilienhaus

In einem großen Häuserblock wohnt, wo ein Vermieter ist und der viele Mieter hat, der ist vor einer Eigenbedarfskündigung relativ sicher und der kann wirklich für sich sagen, wenn er sich ansonsten vertragstreu verhält, ist er auch vor einer Kündigung sehr sicher. Da greift der Schutz des Mietrechts zugunsten der Mieter noch voll. Vielen Dank für die Aufmerksamkeit! Abonnieren Sie gerne den Kanal und ich freue mich über Lob.

Textversion vom Video “Darf der Vermieter während der Corona-Krise kündigen? | Marktcheck SWR”

Marktchek fragt Möller.

Thema heute: Mietrecht.

Was muss der Mieter bei einer Wohnungsmodernisierung in Kauf nehmen? Und inwieweit kann der Vermieter ihn finanziell daran beteiligen?

Was ist beim Thema Kündigung alles erlaubt, auch in Zeiten von Corona?

Unser Rechtsexperte sagt, was Sache ist. Corona ändert alles. Ich habe von Fällen gehört, da konnte keine Wohnungsbesichtigung stattfinden, weil der Mieter keinen in die Wohnung reinlassen wollte und auch so eine virtuelle Besichtigung per Handy-Kamera verweigert hat. Ist das rechtens?

Ja, möglich kann das durchaus sein. Man müsse wissen:

Der Mieter hat eine wirklich starke Stellung, praktisch ein Eigentümerähnliche Stellung. Er hat das Hausrecht über seine Wohnung. Er hat aber auch nebenvertragliche Pflichten.

Das heißt also, wenn der Vermieter zum Beispiel die Wohnung neu vermieten will, weil sie gekündigt worden ist oder neu kauft, dann muss er ihn reinlassen. Das müsste er besichtigen, dann die Wohnung. Allerdings heute in Coronazeiten kann man als Mieter sagen: Ich habe einfach Angst, dass fremde Leute dahin kommen.

Dann müsste man als Vermieter Vorschläge machen, beispielsweise mit einer Maske mit den nötigen Abständen, um auch die Verordnung einzuhalten. Ganz einfach ist das nicht.

Filmeinspieler – Modernisierung / Sanierung / Kündigungsgrund

Corona betrifft einfach alle Bereiche. Der Bausektor ist ja bisher noch vergleichsweise unbeschadet geblieben. Es darf weiter gearbeitet werden. Aber unabhängig davon können Bauarbeiten ja für sehr viel Ärger sorgen.

Von Bauarbeiten hat Claus Clowienka inzwischen genug. Seit fünf Jahren jagt ein Gerüst das andere.

Eine teure Modernisierung, die nächste.

Wir haben Baulärm, wir haben Bauzaun vor der Nase. Wir haben ein Gerüst, das immer wieder aufgebaut wird. Wir wissen nicht, welche Arbeiten tatsächlich durchgeführt werden. Wir wissen nicht, welche Kosten dem Mieter auferlegt werden.

Vor fünf Jahren ging es los. Neue Fenster wurden eingebaut, die alten waren fast 50 Jahre alt, teilweise undicht und marode. Sie mussten auf jeden Fall ersetzt werden.

Wir haben uns gefreut, dass endlich die neuen Fenster da sind. Gleichzeitig kam aber eine Mieterhöhung, denn die Kosten werden nicht mehr über die Instandsetzung vom Vermieter, sondern über die Modernisierung vom Mieter getragen. Das bedeutet eine Mieterhöhung von rund 50 Euro und die erwarteten Heizkosteneinsparungen waren gerade mal 5 Euro.

Nach dieser Erfahrung ist Klaus Cowienka besonders misstrauisch, als vor zwei Jahren die nächste Modernisierungsankündigung kommt. Inzwischen hat der Eigentümer gewechselt. Der Neue, die LEG Wohnen, macht sich an die marode Fassade. Von den alten Washbetonplatten fallen immer wieder Brocken herunter. Zur Sicherheit werden die Häuser erst einmal eingezäunt. Die Mieter hatten eine Sanierung, einen Austausch der Platten erwartet. Doch in der Modernisierungsankündigung steht lediglich, dass eine Wärmedämmung auf die bereits vorhandene Fassade kommt.

Geplant sind Styroporplatten. Bei Styropor besteht eine hohe Brandgefahr. Das habe ich den Vermietern mitgeteilt. Das kann ja auch nicht wahr sein, dass sie diese gefährlichen Stoffe hier verwenden wollen.

Geantwortet hat er mit einer E-Mail. Er würde die anerkannten Regeln der Technik und alle gesetzlichen Vorschriften beachten, und am Ende ist mit Styropor gebaut worden.

Er gibt nicht auf, beschwert sich bei der Stadt Koblenz. Die verhängt einen Baustopp. Die laut Stadt Brandschutz technisch nicht geeigneten Platten müssen wieder entfernt werden. Schon wieder Bauarbeiten. Wer die wohl zahlt? Ganz am Anfang jedenfalls hatte die LEG Wohnen angekündigt, dass sie vorhat, 70 Prozent der angekündigten Baukosten auf die Mieter umzulegen. Klaus Cowienka wendet sich an den Mieterbund Mittelrhein.

Wir erleben das mit privaten großen Vermietern häufig, dass wir den Eindruck haben, dass sie versuchen, die Häuser auf Kosten der Mieter zu sanieren.

Das heißt, Maßnahmen, die eigentlich eine Sanierung sein sollten, werden nun als Modernisierung forciert. Und im Effekt hat man dann erreicht, dass der Mieter mehr oder weniger dem Vermieter das Haus bezahlt hat. Ich kann den Mietern nur empfehlen, diese Abrechnung und diese Mieterhöhungen von uns überprüfen zu lassen.

Klaus K. will seine Abrechnung auf jeden Fall prüfen lassen, denn Sanierungskosten will er nicht übernehmen.

Ende des Jahres haben wir wieder Bautätigkeiten gesehen und gedacht: Was wird denn jetzt gemacht? Denn eine neue Ankündigung oder eine geänderte Ankündigung der Modernisierung haben wir nicht bekommen vom Vermieter. Wir erwarten eigentlich, dass wir erfahren als Mieter: was wird hier gemacht?

Klaus K. wünscht sich, dass die Arbeiten endlich ein Ende haben und mit den Mieterhöhungen Schluss ist.

<< Einspielerende >>

Diese dauernde Ungewissheit, Herr Möller, muss ich ehrlich sagen, das kann ich sehr gut verstehen. Hat man nicht ein Recht darauf zu erfahren, was am eigenen Haus oder der eigenen Wohnung passiert?

Gesetzliche Fristen: Ankündigung Modernisierung / Instandhaltung

Natürlich hat man ein Recht als Mieter. Das ist aber sehr unterschiedlich. Ob es hier um Erhaltungsmaßnahmen geht, Instandsetzung, Instandhaltung oder ob es eine Modernisierung geht. Bei Instandsetzung, Instandhaltung. Da ist es so, da gibt es keine feste gesetzliche Grenze. Aber da sagt die Rechtsprechung: 14 Tage vorher muss der Mieter informiert werden, und bei Modernisierung ist es ganz anders. Da ist festgesetzt gesetzlich, dass drei Monate vorher informiert werden muss, und zwar nicht einfach: ich fange jetzt an mit einer Modernisierung, sondern der Vermieter muss sagen Umfang, Dauer und was ganz wichtig ist für die Mieter: Was an Kosten durch die Modernisierung auf die Mieter zukommt, das ist ganz wichtig. Das muss er erfahren.

➤ bei Instandsetzung/Instandhaltung 14 Tage vorher informieren, bei Modernisierung 3 Monate vorher informieren

Sie sprechen es gerade an, denn die Modernisierung, da kann der Mieter zur Kasse gebeten werden. Bei einer Instandhaltung, Sanierung nicht. Wo ist denn da genau der Unterschied?

Das muss man sehen. Das wurde im Film ja angesprochen. Dass bei einer Instandsetzung eigentlich ist Sache des Vermieters ist, die Fassade neu zu machen. Aber wenn man dann sagt, ich mache die neu und mache gleich eine Modernisierung dazu, dann ist es häufig so, dann schlägt er alles auf die Modernisierung. Und dann bin ich als Mieter mit in der Pflicht, nachher zu zahlen. Und da sollte ich genau nachgucken, weil ich das nicht muss. Das ist wirklich etwas, was man dann überprüfen sollte.

Was ist, wenn ich überrumpelt werde mit Baumaßnahmen am Haus oder an der Wohnung? Oder es gab vielleicht mal eine Ankündigung, und dann passiert einfach ganz lange gar nichts?

Muss ich nicht hinnehmen. Wie gesagt Neben den Fristen, die bestehen, ist es einfach so: Wenn der Vermieter zum Beispiel die drei Monate nicht einhält, dann kann er zwar anschließend eine Mieterhöhung machen, aber die Mieterhöhung schiebt sich sechs Monate raus. Das heißt, er verliert Geld. Wenn er zum Beispiel einen festen Termin fest zugesagt hat und er verschiebt sich nach hinten, kann es natürlich verschiedene Gründe geben. Da gibt es keine gesetzliche Vorgabe. Aber die juristischen Kommentatoren sagen:

➤ Faustregel: Von der Ankündigung bis zum Baubeginn dürfen nicht mehr als sechs Monate vergehen.

Das ist eine Faustregel, die man sich merken müsste.

Haustiere sorgen ja auch oft für Ärger zwischen Mietern und Vermietern oder in Eigentümergemeinschaften. Und zwar auch dann, wenn Haustierhaltung grundsätzlich erlaubt ist.

Hunde brauchen Auslauf, sie müssen rennen und toben. Schön, wenn es rund um das Haus Grünflächen gibt. Aber darf man Hunde auch im Garten von Mietshäusern einfach so springen lassen? Oder kann der Vermieter vielleicht sogar den Mietvertrag kündigen, wenn der Mieter ein Verbot missachtet? Mit unserer Justizia sind wir in Mainz unterwegs. In der Altstadt fragen wir die Passanten:

Darf der Vermieter wegen freilaufender Hunde fristlos kündigen?

Laienmeinungen / Filmeinspieler:

➤ Beim Einzug wird meistens geklärt: Haustiere erlaubt oder nicht. Und wenn das geklärt ist, dann dürfte der Hund sicherlich auch frei laufen auf dem Gelände.

➤ Weil er wahrscheinlich genug dafür getan hat, um den Mieter darauf hinzuweisen, dass es für ihn nicht in Ordnung ist. Und das ist sein Grund und Boden, und ich denke, daraufhin wird er es dürfen.

➤ Der Hund hatte oder kann ja eine gewisse Größe haben und könnte dann eine Gefahr für andere Mitbewohner sein, zum Beispiel Kinder.

➤ Solange der Hund niemanden beißt, dann würde ich sagen Ist das kein Kündigungsgrund.

➤ Da wird wahrscheinlich nachdem er den Halter abgemahnt hat und mit ihm gesprochen hat, wird er in der letzten Instanz wird er die Möglichkeit haben zu kündigen.

➤ Kann ich mir nicht vorstellen, da der Hund ja nichts macht. Er benötigt ja nur Auslauf.

In Mainz steht es am Ende fünf zu fünf Unentschieden. Bei der Frage “Darf der Vermieter wegen freilaufende Hunde kündigen?”

Kündigung wegen freilaufender Hunde

Und was sagen ie, Herr Möller? Der Fall hat sogar den BGH beschäftigt. Ja, ja, der BGH sagt: Das geht nicht. Hier sind schwere mietvertragliche Verletzungen passiert, wenn die Hunde zwar erlaubt sind, in der Wohnung aber verboten, weil sie auf den Gemeinschaftsflächen tatsächlich laufen zu lassen. Und andere Mieter hatten sich auch beschwert. Dann ist das nach Abmahnung die Möglichkeit, dann zu kündigen.

Das ist richtig.

Okay, aus aktuellem Anlaß folgende Frage, die ich mir nicht ausgedacht habe, wohlgemerkt, sondern tatsächlich auch schon in der kurzen Zeit vor Gericht gelandet ist:

Kann der Vermieter einen Mieter kündigen, wenn der jetzt unerlaubt eine Grillparty im Garten veranstaltet?

Nein, das geht nicht nur wegen Corona, sondern der Vermieter muss Folgendes machen: Er muss zunächst einmal abmahnen. Denn er ist ja als Vermieter verpflichtet, die Gesetze einzuhalten. Zum Beispiel, wenn hier ein Verstoß gegen das Infektionsschutzgesetz wäre. Dann könnte das auf eine Straftat hinauslaufen, und das würde dann möglicherweise zu einer Kündigung führen. Aber normalerweise ist der Vermieter nicht der Sheriff der Nation beziehungsweise des Ordnungsamtes. Er müsste dann das Ordnungsamt informieren, dass sie dagegen einschreiten.

Er könnte, aber er muss nicht. Nein. Er könnte. Das ist so ähnlich, wie mich jemand gefragt hat: kann ich denn als Vermieter in meinem Mietshaus jetzt den Mietern vorschreiben, eine Maske zu tragen? Das wird man nur im äußersten Fall tun können. Und zwar, wenn der Vermieter verpflichtet ist, natürlich für die Hygiene und die Gesundheit im Haus zu achten oder darauf zu achten zum Beispiel bei Schimmel ist er ja auch sofort verpflichtet, einzuschreiten. Und das sind hier so Grenzfälle.

Miete nicht mehr zahlen während Corona: möglich oder nicht?

Okay, Herr Möller, können Sie ganz kurz noch sagen: im Mietrecht hat sich einiges geändert durch Corona. Wenn man seine Miete nicht mehr zahlen kann, kann man das ja jetzt irgendwie einstellen und 2020 dann irgendwie alles nachzahlen. Geht das einfach so grundlos, oder muss man das nachweisen?

Nein, man kann nicht einfach sagen: Ich zahle jetzt nicht mehr. Vorbild sind ja große Unternehmen gewesen. Aber es ist einfach so: man muss nachweisen, dass man aufgrund von Corona Mieteinnahmen oder Geschäftseinnahmen weggebrochen sind und dass man die Miete nicht mehr zahlen kann und vorsichtig: das wird auch nachgeprüft, und man muss es ja auch nachzahlen. Man kann sich sogar im äußersten Falle strafbar machen, wenn man einfach sagt: Ich will jetzt nicht mehr zahlen.

Gut zu wissen, Herr Möller, danke für die Aufklärung.

Die Kündigung wegen Eigenbedarf (Praxisbeispiel)

Das ist ja leider auch so ein Klassiker unter den juristischen Auseinandersetzungen. Helga ist 87 und wohnt in einer kleinen Wohnung. Zweimal am Tag kommt der ambulante Pflegedienst vorbei, aber der Alltag wird für sie immer beschwerlicher. Ihr Sohn Peter will eine Rund um die Uhr Betreuung. Er ist Eigentümer eines Mehrfamilienhauses. Dort soll seine Mutter im leeren Erdgeschoss einziehen. Das will er noch behindertengerecht ausbauen lassen.

Außerdem will Peter eine Pflegekraft engagieren. Die soll in eine kleine Wohnung im ersten Stock einziehen. Den jetzigen Mietern, einem Ehepaar, hat er wegen Eigenbedarfs gekündigt. Doch die Mieter wehren sich. Die Kündigung sei eine unzumutbare Härte, weil sie schon über 25 Jahre in der Wohnung wohnten, über 60 Jahre alt sein und keine bezahlbare Wohnung finden können.

Doch Peter will die Pflege seiner Mutter sicherstellen und zieht vor Gericht.

➤ Das Landgericht gibt ihm recht. Die Kündigung von Peter sei aus berechtigtem Interesse, die Unterbringung der Pflegekraft für seine Mutter sei ein wichtiger Grund.

Der Pflegebedarf seiner Mutter sei auch ausreichend belegt, da sie einen Schlaganfall hatte und sie zu 100 Prozent schwerbehindert sei.

Das Ehepaar muss ausziehen. Peter und seine Mutter Helga können jetzt beruhigt eine Pflegekraft suchen. Herr Möller, muss ich ehrlich sagen, kann ich nachvollziehen. Aber die Frage ist ja:

Was fällt denn alles unter Eigenbedarf? Familie, Kinder, Enkelkinder, Geschwister, Eltern

Wer gehört alles noch zur Familie? Der Vermieter, der Wohnungen vermietet hat und dieselbe haben will, kann natürlich auf Eigenbedarf klagen, aber auch seine eigene Familie, also die Ehefrau für die Kinder klagen. Für die Kinder, für die Enkelkinder, für seine Geschwister, für seine Eltern.

Aber je weiter diese Schlange fort geht, desto mehr oder desto schwieriger wird es, Eigenbedarf tatsächlich durchsetzen zu können.

Wenn ich eine Wohnung für mich kaufe, in der ich wohnen möchte, wo noch ein Mieter drin ist, muss der dann ausziehen, wenn ich da einziehen möchte?

Ich würde ihnen zunächst sagen: Überlegen, Sie sich das. Aber wenn sie es tatsächlich schaffen, ist es so – und gute Gründe vorbringen können – dann hat der Mieter auch noch Rechte. Es gibt nämlich Härtegründe, die er aufführen kann, zum Beispiel:

➤ Alter

➤ Gebrechen

➤ Größe der Familie

➤ Wohnraum

das kann er vorbringen, und das muss dann abgewogen werden gegeneinander.

Also nicht automatisch. Prinzipiell habe ich schon recht, eine Wohnung zu kaufen und dort auch einziehen zu wollen.

➤ Eigenbedarfskündigung: Der Bundesgerichtshof hat gesagt: “Es muss jeder Einzelfall genau geprüft werden.”

Alleine zu sagen: Ich bin krank oder meine Mutter ist dement. Reicht nicht. Das muss dann durch einen Sachverständigen nachgewiesen werden.

Eigenbedarf: echter Bedarf oder Schummelei?

Wie ist das? Ich gehe jetzt nochmal in die Mieterperspektive Wenn ich das Gefühl habe, ich soll aus einer Wohnung raus wegen Eigenbedarf. Aber ich habe das Gefühl, da wird geschummelt. Das ist gar kein echter Eigenbedarf.

Eigenbedarfskündigung: rückwirkende Prüfung / strafrechtliche Relevanz

Das kann ich vorbringen. Wenn ich Gründe dafür habe, wird das Gericht das berücksichtigen. Aber in diesem Falle, wenn ich tatsächlich ausziehe, sollte ich vielleicht doch nochmal nachhaken und vielleicht nach zwei oder drei Monaten gucken: Wer wohnt da tatsächlich? Das könnte tatsächlich nicht nur strafrechtlich relevant werden, sondern der Vermieter wäre, wenn man das dann beweisen kann, auch verpflichtet, ordentlich Schadensersatz zu leisten. Da käme ich dann so raus.

➤ Rückwirkend wird da auch nochmal genau hingeguckt, ob die Gründe, die da aufgeführt wurden, tatsächlich zutreffend sind.

Interessant, Herr Möller. Danke schön, dass Sie uns mal wieder aufgeklärt haben hier in Coronazeiten.


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