Steuer Hauskauf

Wir haben nachfolgend für Sie die wichtigsten Infos zum Thema “Steuer Hauskauf” zusammengestellt

➤ Steuer Hauskauf – Anschaffung einer Immobilie – Steuerliches Wissen! (Videoversion | Textversion)


➤ Steuern bei Immobilien: Das fällt an und so kannst du sparen. (Videoversion | Textversion)

➤ Steuer Hauskauf – Wie kann man als Hauseigentümer Steuern sparen? (Videoversion | Textversion)

Sonderthema: Hausverkauf: Was ist zu beachten in Krisenzeiten wie der Corona-Krise (Covid-19)? (Textversion)


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➤ Sehen Sie sich hierzu folgende Videos und Informationen an und erfahren Sie mehr hinsichtlich des Themas “Steuer Hauskauf”, um optimal informiert zu sein

1. Steuer Hauskauf – Anschaffung einer Immobilie – Steuerliches Wissen!

zur Textversion von “Steuer Hauskauf – Anschaffung einer Immobilie – Steuerliches Wissen!”

2. Steuern bei Immobilien: Das fällt an und so kannst du sparen.

zur Textversion von “Steuern bei Immobilien: Das fällt an und so kannst du sparen.”

3. Steuer Hauskauf – Wie kann man als Hauseigentümer Steuern sparen? *

zur Textversion von “Steuer Hauskauf – Wie kann man als Hauseigentümer Steuern sparen?”

* (Bitte beachten Sie, dass es bei diesem Video um Steuern sparen beim Hauskauf speziell für die Schweiz geht und Sie die Übertragung einzelner Tipps auf die rechtliche Situation für Deutschland im Zweifel von Ihrem Steuerberater prüfen lassen müssen)

Sonderthema: Hausverkauf in Krisenzeiten wie der Corona-Krise (Covid-19)?


Ihr Problem: Sie wollen Ihr Haus verkaufen in der Corona-Krise?

Sie befinden sich nun in einer Notlage, z.B. haben Sie aufgrund der Corona-krise (Covid-19) erhebliche Einkommensverluste erlitten, z.B. wegen Jobverlust oder Kurzarbeit. Welche Rechnungen bzw. Zahlungen können Sie aufschieben? Ist es möglich, anfallende Steuern beim Finanzamt zu stunden? Oder kommt generell direkt wieder ein Weiterverkauf Ihres Hauses in Frage? Ggfs. auch ein direkter Verkauf von Privat ohne Makler etc.?

Generell sind es erstmal die folgenden Zahlungsverpflichtungen, die Sie prüfen können:

  • Stundung von Darlehens- und/oder Tilgungszahlungen bei der Bank.
  • Stundung von Steuervorauszahlungen beim Finanzamt
  • Stundung für Zahlungen bei den Versorgern (Heizung, Strom etc).

Die genaueren Infos dazu finden Sie hier:

➤ Stundung von Darlehens- und/oder Tilgungszahlungen bei der Bank

In der Coronakrise kann man Verbraucherdarlehen stunden, also einen Zahlungsaufschub erwirken. Unter dem folgenden Link finden Sie eine Mustervorlage dazu von der Verbraucherschutzzentrale: Musterbrief Stundung Verbraucherdarlehen. Weitere Beratung erhalten Sie bei der Verbraucherzentrale.

➤ Stundung von Steuervorauszahlungen beim Finanzamt

Ja, auch die Bundesregierung ist im Zuge der Corona-Krise nicht untätig und hat einige Erleichterungen und Hilfen auf den Weg gebracht. Auch die Stundung von Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer ist möglich (weitere Infos hier).

➤ Stundung für Zahlungen bei den Versorgern (Heizung, Strom etc.)

Bestimmte Zahlungen können Sie erstmal zurückhalten, ohne dass Ihnen direkt die Leistung entzogen wird bzw. die Leitung abgeklemmt wird. Dies sind (Art. 240 § 1 EGBGB) Energiekosten wie Strom, Gas, Fernwäre, Wasser/Abwasser sowie Telefon und Internet.

Bitte beachten Sie, dass es dafür bestimmte Bedingungen und Fristen gibt und dies nur ein Zahlungsaufschub ist.

Unser Rat

Neben diesen Tipps und kreativen Ansätzen, um eine finanzielle Notlage in Krisenzeiten (Covid-19 /Coronakrise) abzuwenden sollten Sie trotzdem zusätzlich prüfen, ob ein Hausverkauf für Sie in Frage kommt. Gehen Sie daher folgendermaßen vor, damit Sie alle Optionen prüfen und möglichst objektiv entscheiden können:

➤  Zuerst Immobilie kostenlos bewerten lassen

➤  Wir setzen uns anschließend mit Ihnen in Verbindung, um Ihnen alle Möglichkeiten aufzuzeigen und zu besprechen.

➤  Bitte beachten Sie, dass eine finanzielle Notlage immer sehr individuell ist und viele Einflussfaktoren da sind:

  • gehen Sie alle Optionen durch, schreiben Sie sich jeweils die Vor- und Nachteile für Ihre private Situation auf
  • rechnen Sie alles anhand von Zahlen durch, entscheiden Sie nicht einfach nach dem Bauchgefühl
  • Nehmen Sie Expertenhilfe in Anspruch (z.B. Schuldnerberatung)
  • Treffen Sie keine Kurzschluss-Entscheidungen

➤  Hier erhalten Sie ein kostenloses Erstgespräch bei der Schuldnerberatung: Raus aus den Schulden – jetzt!

Zusatzinfos zum Themenbereich “Steuer Hauskauf”

Spekulationssteuer bei Eigennutzung

Steuern beim Immobilienverkauf

Schenkungssteuer Rechner

Schenkungssteuer Wiki

Und hier noch der Verweis auf oft gesuchte Gutachterausschüsse für Bodenrichtwerte:

Gutachterausschuss Schleswig-Holstein

Gutachterausschuss RLP

Immobilienwert kostenlos berechnen:

Immobilienwertrechner kostenlos

Textversion vom Video “Steuer Hauskauf – Anschaffung einer Immobilie – Steuerliches Wissen!”

Bevor man sich eine Immobilie anschafft sind weitere Fragen da, die natürlich so kriegsentscheidend sind, ob sich jetzt die Immobilie lohnt oder nicht.

Ich habe mir mal wieder einen Spezialisten dazu geholt, und zwar Alexander Hermsdorf von Immobilien mit Kopf. Heute mal ein bisschen erklären, worauf man achten muss bei der Anschaffung einer Immobilie. Und ich werde das ganz natürlich ein bisschen mit steuerlichen Wissen füllen. Mein Name ist Roland Elija. Herzlich willkommen zu Steuern mit Kopf – Steuern spart, wer Steuern plant.

Alexander, Du bist ja der Mit-Kopf Spezialist in Sachen Immobilien. Und jetzt ist natürlich die Frage:

Worauf müsste ich eigentlich achten, wenn ich mir eine Immobilie anschafft?

Und was gibt’s dazu? Es kommt natürlich erstmal auf deine Zielstellung an, was du mit der Immobilie vorhast. Auf der einen Seite, klar kannst du die Immobilie für dich selber kaufen, diese selber bewohnen. Dann kommt es erst mal drauf an, ob die Immobilie deinen Ansprüchen gerecht wird und auch welchen baulichen Zustand die Immobilie hat und ob hier entsprechend die Mängel beherrschbar sind.

Steuer Hauskauf – vorab Sachverständigen zu Rate ziehen

Wenn man keine Ahnung hat, kann es sich lohnen, einen Sachverständigen zu Rate zu ziehen, der mit über die Immobilie drüber schaut, nicht dass irgendwelche versteckten Kosten dir im Nachhinein das Genick brechen können, was gefährlich sein kann. Dann musst Du auch prüfen, ob Du dir die Immobilie auch leisten kannst, die du privat nutzen willst und auch nachhaltig dir diese Immobilie leisten kannst. Und auch, dass die Daten wie Wiederverkaufswert stimmen, falls Du doch mal ausziehen willst. Das heißt, wenn du privat die Immobilie nutzen willst muss die Immobilie deinen Ansprüchen genügen und hier entsprechend muss der bauliche bauliche Zustand stimmen, die Finanzierung muss stimmen, diese Immobilie muss auch nachhaltig leistbar sein.

Steuer Hauskauf – Vermietung von Immobilien

Auf der anderen Seite hast du dann auch entsprechend die Immobilien, die Du vermieten willst. Im Rahmen der vermieteten Immobilie ist es wichtig, dass diese nachhaltigen positiven Cashflow abwirft, damit diese Immobilie dir auch persönlich etwas bringt. Das heißt, der Mietvertrag als solches muss stimmen. Und wenn er jetzt nicht stimmt, müsste wenigstens Mieterhöhungspotenzial da sein, dass Du hier entsprechend in Zukunft auf einen positiven Cashflow in naher Zukunft kommst. Dann müsste, wie gesagt, wieder baulich alles passen, damit du entsprechend da nicht ins kalte Wasser fällst bzw. musst Du es halt schon heute einpreisen, was morgen eventuell an Kosten entstehen könnte.

Und du müsstest heute schon die Risiken kennen, die morgen entstehen im Rahmen der mobilen Besichtigung. Da müsste dann auch die Lage passen, was ganz wichtig ist. Also es nützt dir nichts, eine Immobilie in der Pampa zu kaufen, wo nichts drumherum ist und du dort keine Mieter findest und dann nur mit Leerstand zu kämpfen hast. Dass ist kein lukratives Investment. Man wrde dann schon eher B, A und C Standorte empfehlen. A-Standorte sind aktuell sehr teuer, aber B und C in den richtigen Lagen kauft, das kann schon attraktiv sein.

Von D-Standorten würde ich am Anfang grundsätzlich abraten.

Jetzt wären wir bei dem Punkt: Abraten oder noch vielleicht nicht immer dran denken. Weil:

Was viele vergessen ist ja immer, dass es auch Steuern gibt, die man auf Immobilien zu zahlen hat.

Und da wollen wir grundsätzlich mal sagen: Privat ist das Problem, man kann die Steuern nicht absetzen. Da haben wir ja auch schon ein Video gemacht, und zwar zum Thema Vermietung, da haben wir auch schon drüber gesprochen. Da ist es ja grundsätzlich so, dass man da alle Kosten absetzen kann. Denn was viele vergessen:

➤ Bei der Anschaffung einer Immobilie kommt natürlich zum einen die Grunderwerbsteuer.

Die ist natürlich unterschiedlich. Von Bundesland zu Bundesland. Beträgt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Das heißt, das ist schon mal eine ordentliche Hausnummer. Vor allem die fällt auf den Kaufpreis an, und natürlich laufen die Grundsteuer, die vierteljährlich fällig wird. Bei Eigenheimnutzern, bei denen wirken sich diese Steuern nicht aus. Aber man sollte sie, wie gesagt, mal im Kopf behalten. Und das sind natürlich auch Steuern, die natürlich relevant sind.

Du hast natürlich einige Punkte genannt, und da ist natürlich, wie gesagt, die Vermietung relativ entscheidend gewesen.

➤ Weil zum Beispiel: wusstest du, dass die Grundsteuer auch als Werbungskosten von der Steuer absetzen kannst und z.B. die Grunderwerbsteuer keine Ausgabe ist sofort, sondern dass Du die Grunderwerbssteuer über die Laufzeit hinweg abschreiben musst?!

Guter Tipp! Danke, dass du es sagst. Aber ja, das sollte mit bedacht werden wie gesagt – neben der Grunderwerbssteuer kommt dann noch der Notar mit hinzu – was mit abgeschrieben wird und der Makler, der ebenfalls mit abgeschrieben wird. Und wie du schon im letzten Video gesagt:

➤ die Fahrtkosten, bevor Du die Immobilie besichtigst, können ebenfalls mit abgeschrieben werden. Das heißt, diese vier Punkte: Fahrtkosten, Makler, Notar/Grundbuch und Grunderwerbssteuer erhöhen sozusagen den Anschaffungsaufwand der Immobilie. Und diese werden dann entsprechend über 40 oder 50 Jahre abgeschrieben, je nach Baujahr.

Das stimmt allerdings, und wie gesagt, es muss sich nachhaltig rentieren. Das macht vor allem bei der Vermietung, aber auch im privaten Bereich, wenn man diese Effekte nicht hat, ja schon ein sehr entscheidendes Volumen aus. Man sagt: Entweder man spart Steuern, oder man zahlt drauf. Und natürlich, wie gesagt, wie man auch schon bei den Werbungskosten gesprochen hat:

Steuer Hauskauf – Tilgungsleistungen sind in keinem Fall Werbungskosten.

Und natürlich der Nachteil ist: Wenn man die Immobilie im Privatvermögen hat, kann man nichts von der Steuer absetzen. Ausnahme Denkmalschutzabschreibung und Sanierungsabschreibung, die natürlich vorhanden ist (AfA 7h und 7i). Die sich dann steuerlich auch bei nicht vermieteten Objekten auswirken, aber ansonsten, wie gesagt: Aufpassen bei der Anschaffung einer Immobilie. Sowohl die Tipps von Alexander im Bereich Ja, Finanzierung und Besichtigung da ist natürlich sehr entscheidend, weil da natürlich im Einkauf der Gewinn liegt. Das ist natürlich das Entscheidende.

Aber auch steuerlich ist es natürlich so: Man muss steuerlich wirklich drauf achten und vor allem sich keinen Bären aufbinden lassen. Hier kann ich etwas aus der Praxis erzählen:

Steuer Hauskauf – Achtung vor falschen Steuertipps

Wenn man sich ein Eigenheim kauft, dann wirklich sich von Versicherungsmaklern, die es ja teilweise geben soll, die ja dubios sind, die sagen dann zum Beispiel: “Die Zinsen und Tilgungsleistung und die Versicherung für Hausrat und Sonstiges können Sie von der Steuer abschreiben”

➤ Stimmt nicht. Im Privatvermögen, wenn man das Haus selbst bewohnt, gibt es keine Möglichkeit, außer wie gesagt 7h und 7i, wo man sozusagen Steuersparpotential hat. Außer noch die Handwerkerleistungen – aber das ist natürlich ein anderes Thema.

Ansonsten wie immer. Wir hoffen, dass euch dieses Video gefallen hat. Solltet ihr weitere Fragen haben, dann ab in die Kommentare. Sowohl Alex und ich werde hier Fragen beantworten als Spezialist für Immobilien. Ich mit Spezialgebiet Steuern. Ansonsten wünsche ich euch noch einen schönen Tag. Mein Name ist Roland Elias, mein Name ist Alexander Hermsdorf.

Das war Steuern mit Kopf – Steuern spart, wer Steuern plant.

Textversion vom Video “Steuern bei Immobilien: Das fällt an und so kannst du sparen.”

Wie wirkt sich die Steuer beim Wohnungskauf aus? Können wir vielleicht sogar eine Immobilie als Kapitalanlage, als reines Steuersparmodell kaufen? Darum geht es in dem Video und wir fangen bei den Grundlagen an, wie generell die Steuer wirkt, wenn ihr eine Wohnung kauft. Wir erklären dir dann, welche Werbungskosten du als Vermieter absetzen darfst. Wir sprechen darüber, wie die Abschreibung sich genau ermitteln lässt. Und dann erklären wir dir unsere Sicht auf die Frage, ob eine Wohnung als Kapitalanlage wirklich ein Steuersparmodell sein kann.

Herzlich willkommen bei Immocation. Auf diesem Kanal lernst du, wie du eine Wohnung als optimale Geldanlage kaufst. Vermieter wirst und damit deine eigene Rente erschaffen kannst. Wenn Du genau das tun möchtest, dann lohnt sich ein Kanalabo. Wir verraten in diesem Video außerdem, mit welcher einfachen Formulierung im Kaufvertrag du 50 Jahre lang Steuern sparen kannst.

Steuern beim Hausauf / Wohnungskauf

Also los geht’s! Wie wirkt sich die Steuer aus beim Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage? Zuerst einmal kleiner Hinweis: Wir sind keine Steuerberater. Wir dürfen auch nicht steuerberatend tätig sein, aber gerne unsere persönliche Meinung teilen, was wir hier tun wollen. Und wir wollen hier über die laufende Steuer reden und nicht über die Steuer, die beim Kauf anfällt in Form der Grunderwerbssteuer. Das sei nur kurz erwähnt, die ist zwischen dreieinhalb und sechseinhalb Prozent je Bundesland und fällt nur einmalig beim Kauf ein.

➤ Wir wollen uns jetzt die laufenden Steuern anschauen. Wie funktioniert die Logik mit den Mieteinnahmen, die jetzt regelmäßig bei dir ankommen? Mieteinnahmen sind sogenannte Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung steuerlich. Und die musst du wie eigentlich alles andere auch in der Steuererklärung angeben und versteuern. Und die Funktion ist eigentlich genauso wie bei zusätzlichem Einkommen. Lasst uns das Beispiel nehmen: du hast ein Gehalt von 50 000 Euro, das du versteuern musst, und hast jetzt eine Wohnung gekauft, die dir 5000 Euro an Mieteinnahmen bringt.

Du darfst ein paar Werbungskosten gegenrechnen. Was das ist, da kommen wir gleich drauf. Sagen wir: Von den 5000 Euro bleiben 2000 Euro übrig nach den Werbungskosten. Dann hast du zusammen mit einem Gehalt 52 000 Euro, die Du versteuern musst. Und die Logik ist tatsächlich mehr oder weniger genau so, als ob Du jetzt einfach eine Gehaltserhöhung um diese 2000 Euro bekommen hättest.

Sie bekommen, wenn man sich das Modell sinngemäß vorstellt, nicht 50000 Euro Einkommen, sondern 52 000 Euro Einkommen. Die Frage ist quasi: Was entsteht an Steuerlast aus dem Kauf der Wohnung? Und jetzt ist es gefährlich, wenn ihr mit eurem durchschnittlichen Steuersatz das versucht auszurechnen. Weil, was ja eigentlich passiert ist, die 2000 Euro kommen on Top. Und dann sprechen wir nicht vom durchschnittlichen Steuersatz, sondern vom sogenannten Grenzsteuersatz. Ihr müsst also schauen, was ist der Steuersatz, den ihr gerade auf den letzten verdienten Euro bezahlt habt?

Weil da drauf on top kommen ja die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, und so kommt ihr zur wirklichen Steuerlast, die aus dem Kauf der Wohnung resultiert. Der Grenzsteuersatz ist eben deutlich höher als der Durchschnittssteuersatz in den allermeisten Fällen. Um dir ein Gefühl zu geben: bei einem Einkommen von 50 000 Euro inklusive Solidaritätsbeitrag und Kirchensteuer, die auch auf Mieteinnahmen fällig werden, kommst du auf einen Grenzsteuersatz oder eine Grenzbelastung von 47 Prozent ungefähr. Also fast die Hälfte von dem, was du versteuern musst, geht auf den nächsten Euro dann quasi ans Finanzamt.

Wenn du verheiratet bist und Alleinverdiener, dann gibts ein bisschen größere Freibeträge und sowas. Dann wären bei den 50 000 Euro der Grenzsteuersatz ungefähr 33 Prozent. Also erst mal die Basis für das, was jetzt in dem Video noch kommt. Ihr habt zusätzliche Einnahmen dadurch, dass ihr eine Wohnung habt. Es ist wie ein zusätzliches Gehalt. Das müsst ihr versteuern, und dadurch entsteht auch eine Steuerlast.

Werbungskosten für Vermieter

Wir haben gerade gesagt, es entsteht zusätzliches Einkommen. Die Steuer sagt dann dazu “Einkommen aus Vermietung und Verpachtung”.

Das sind aber nicht einfach eure Mieteinnahmen in voller Höhe, sondern ihr dürft so genannte Werbungskosten absetzen. Im Kern sind Werbungskosten Kosten, die ihr habt, die euch entstanden sind. Deshalb, um die Einnahmen zu erhalten, was musstet ihr an Geld ausgeben, damit ihr überhaupt diese Mieteinnahmen habt. Wir wollen da in drei Kategorien die Kosten auflisten, damit ihr wisst, was ihr abziehen könnt.

1) Die erste Kategorie ist die einfachste und klarste Kategorie. Dass ist die Kategorie, in der wirklich Geld von eurem Konto fließt, in der ihr wirklich Ausgaben hattet.

Bestes Beispiel dafür sind natürlich die Zinsen. Ihr bezahlt Zinsen an die Bank jeden Monat. Die dürft ihr gegenrechnen gegen eure Mieteinnahmen logischerweise. Weil ihr habt ja den Kredit überhaupt nur aufgenommen, um die Wohnung zu kaufen. Deswegen dürfte ihr die auch gegenrechnen. Auch ein sehr logisches Beispiel sind nicht umlagefähige Kosten. Ihr müsst jeden Monat die Hausverwaltung bezahlen, weil die dürft ihr nicht ich auf den Mieter umlegen, die müsst ihr als Vermieter tragen. Also dürfte ihr sie logischerweise auch von den Mieteinnahmen abziehen vor der Steuer.

Was ihr auch abziehen dürft sind Instandhaltungskosten. Wenn ihr tatsächlich eine Wartung, eine Sanierung, eine Renovierung habt, also beispielsweise ein neues Bad in die Wohnung einbaut und ihr dann wirklich eine Rechnung bekommt und die Rechnung bezahlt, dann dürft ihr die Rechnung in dem Jahr auch von der Steuer absetzen. Und dann gibts noch ein paar weitere. Beispielsweise könnt ihr noch Fahrtkosten gegenrechnen. Es heißt immer fleißig Buch führen, wenn ihr zu Wohnungen fahrt, weil das quasi auch Kosten sind, die euch im Zusammenhang mit der Wohnung entstehen. Deswegen könnt ihr die auch abziehen.

2) Jetzt gibt es eine zweite Kategorie, die ein bisschen anders funktioniert. Da geht zwar Geld von eurem Konto ab, aber ihr dürft dieses Geld nicht steuerlich geltend machen oder abziehen. Zum einen ist das die Tilgung. Und zum anderen sind das Rücklagen. Die Tilgung ist ja nichts anderes als Vermögensaufbau. Ihr überweist Geld an die Bank, das ist dann in dem Darlehen gebunden und damit bezahlt ihr die Wohnung ab und baut Vermögen auf, und Vermögensaufbau könnt ihr steuerlich nicht abziehen.

➤ Das heißt, die Tilgung ist in der Steuererklärung kein Teil der Werbungskosten. Das zweite sind Rücklagen für Mieteausfall und Instandhaltung. Das ist ja auch nur Geld, das ihr von A nach B bewegt, auf ein anderes Konto. Und dieses Verschieben an sich ist jetzt auch erst einmal steuerlich irrelevant. Das heißt, es dürft ihr auch nicht abziehen. Bei der Instandhaltung dürft ihr die Kosten dann abziehen, wenn sie wirklich angefallen sind, wie Marco gerade erklärt hat.

Das ist keine besonders schöne Kategorie, weil tatsächlich ja Geld weggeht. Also Tilgung, das ist ja in der Bankrate drin. Das geht wirklich von eurem Konto weg. Aber Ihr könnt es bei der Steuer nicht geltend machen. Es ist wichtig, dass in der Kalkulation sauber zu berücksichtigen, für den monatlichen Cashflow. Ganz genau, weil das Geld wirklich wegfließt.

3) Jetzt gibt’s auch noch eine dritte Kategorie, und die macht dafür umso mehr Spaß. Die sogenannte Abschreibung. Die ist ziemlich cool.

Wir haben eigentlich gerade gesagt und das ist auch so ein bisschen der Grund, warum Immobilien gerne als Steuersparmodell gesehen wird: Wir sagen gleich, wie wir das genau sehen.

Aber Abschreibung bedeutet, dass das Finanzamt sagt: “Okay, ihr habt hier eine Wohnung gekauft, habt vielleicht ein Grundstück mitgekauft. Aber ihr habt dann auch einen Teil an dem Gebäude gekauft”. Und das wird jetzt weniger wert, weil es eben eine Abnutzung für die Zeit gibt. Das Finanzamt sagt: das verliert seinen Wert zu 100 Prozent über 50 Jahre, und deshalb ist die Abschreibung 2 Prozent pro Jahr.

Das heißt, von den Mieteinnahmen, die ihr habt. Die Kosten, die wir gerade hatten, dürfte ihr alle abziehen. Dann dürft ihr auch noch die Abschreibung mit 2 prozent im Jahr zusätzlich abziehen und wir schauen gleich an, wie wir die Abschreibunghöhe genau ermitteln.

Steuer Hauskauf – Einmalkosten beim Hauskauf

Jetzt gibt’s noch nicht wirklich eine vierte Kategorie, sondern es gibt noch den Block der Einmalkosten, die beim Wohnungskauf anfallen. Wollen wir einmal erwähnen, zum Beispiel für den Makler, für den Notar, für das Grundbuchamt und die Grunderwerbsteuer.

Jetzt könnte man meinen, dass das ja ähnlich ist wie Zinsen und so, d.h. tatsächliche Kosten.

Geld fließt vom Konto. Also steuerlich abzusetzen? Leider nein. Schon absetzen. Aber da sagt das Gesetz: Das ist eigentlich wie der Kaufpreis zu behandeln. Das ist Teil der Anschaffung, Teil der Anschaffungskosten. Also bitte Kaufpreis und diese Dinge addieren und dann beides zusammen langfristig abschreiben. Nach welcher Logik erklären wir gleich: Es gibt winzige Ausnahmen, also kleine Teile darf man dann doch sofort absetzen.

Aber die Grundlogik ist erstmal: Die fließen in diese langfristige Abschreibung mit rein und können nicht sofort abgesetzt werden.

Steuer Hauskauf – Abschreibung richtig ermitteln

Wie könnt ihr die richtige Höhe der Abschreibungen im Detail ermitteln? Wir haben gerade gesagt, die Abschreibung ist ganz pauschal zwei Prozent vom Kaufpreis. Das muss man eigentlich deutlich genauer betrachten. Es gibt immer noch die Ausnahme. Wenn das Gebäude vor 1925 erbaut wurde, dann dürfte ihr nicht nur zwei Prozent, sondern dann dürft ihr zweieinhalb Prozent abschreiben. Aber man muss es leider noch deutlich genauer angucken. Ihr dürft nämlich die zwei oder zweieinhalb Prozent erstens nicht nur auf den Kaufpreis anwenden, sondern auf die sogenannten Anschaffungskosten. Da zählt dann neben dem Kaufpreis auch der Großteil der ganzen Kaufnebenkosten dazu. Also Makler, Notar, Grunderwerbsteuer und Grundbuchamtkosten. Ein paar ganz kleine Ausnahmen. Aber im Prinzip ist es erst mal richtig. Ihr dürft es also auf diese Anschaffungskosten anwenden. Aber jetzt da wieder nicht auf die ganzen, sondern nur auf den so genannten Gebäudeanteil.

Steuer Hauskauf – Gebäudeanteil

Das Finanzamt sagt und das ist doch erst mal richtig: Ihr kauft ja zusammen mit der Wohnung auch irgendwie einen Anteil Grund und Boden (Quadratmeter). Die haben einen eigenen Wert und Grund und Boden nutzt sich nicht ab. In 100 Jahren kannst du den Grund und Boden, den du da erwirbst, noch genauso benutzen wie heute. Ist ja auch erst mal genau so viel wert. Du darfst also nur den Gebäudeanteil am Kaufpreis abschreiben. Das heißt, es braucht jetzt einen Schritt, in dem der Gebäudeanteil am Kaufpreis ermittelt wird, und der wird dann hinterher auf die gesamten Anschaffungskosten hochgerechnet.

Und das ist die Grundlage für diese zwei oder zweieinhalb Prozent. Diesen Anteil schlägst du jetzt quasi vor. Also “schlägst vor” in der ersten Steuererklärung.

Es heißt, du nimmst eine solche Aufteilung in der Steuererklärung vor, und das Finanzamt überprüft dann, ob diese eben realistisch ist oder ob das Finanzamt zu einem anderen Ergebnis kommt und dann möglicherweise in einem Hin und Her und einem Einspruchsverfahren zu deinem Steuerbescheid.

Und sie gilt dann für die gesamte Laufzeit. Es ist eine sehr, sehr weitreichende Situation, weil das dann für 40 – 50 Jahre eine Grundlage ist. Genau deshalb solltest du da auch beim Kauf quasi etwas präziser hinschauen, wie sich die Steuer wirklich auswirkt.

Und jetzt könntest du ja sagen: Gut, ich nehme aber mal an, das Gebäude hat 50 Prozent Anteil, der Boden hat 50 Prozent Anteil. Das macht über die Laufzeit einen enormen Unterschied, weil das Finanzamt ja nur das Gebäude anerkennt. Wir empfehlen da, deutlich genauer hinzuschauen, wenn das nachher 80:20 ist oder 60:40. Es macht einen großen Unterschied. Wer es dann ganz präzise haben will, kann sich auch noch eine Liste vom Finanzamt runterladen. Da würde es dann auf die nachkommastelle quasi genau.

Steuer Hauskauf – Gebäudeanteil näherungsweise Vorabkalkuation

Aber um bei der Kaufentscheidung zu unterstützen und wer dabei unser Kalkulationstool benutzt, haben wir genau das als Grundlage. Da kann man das ein bisschen näherungsweise machen und kann sich überlegen, ok, bei der Art und Weise, bei der Art der Wohnung die ich jetzt kaufe, wie groß wird denn da wohl der Gebäudeanteil sein? Es gibt dreiPunkte.

1) Standort: erst mal Standort. Ist eigentlich relativ logisch. München ist ein sehr, sehr teurer Standort. Da ist der Grund und Boden sehr, sehr teuer. Entsprechend im Anteil des ganzen Kaufpreises ist der Anteil für das Gebäude entsprechend kleiner.

2) Wieviel Grundstück ist dabei? Dann hat es natürlich Einfluss. Zweiter Punkt: Wieviel Grundstück ist generell dabei? Also wenn ihr ein Hochhaus habt, ganz, ganz viele Wohnungen auf sehr wenig Grundstück, dann ist es ein entsprechend höherer Gebäudeanteil, wie wenn ihr jetzt ein freistehendes Haus habt mit riesen Grundstück. Das hätte natürlich einen sehr, sehr großen Grundstücksanteil und einen sehr kleinen Gebäudeanteil.

3) Baujahr. Die dritte Kategorie ist das Baujahr. Auch das ist relativ logisch. Wenn ihr ein sehr altes Gebäude erwerbt, dann ist das nicht mehr so viel wert wie ein ganz neues. Und deshalb ist dann auch der Gebäudeanteil kleiner, wenn das Gebäude älter ist. Wem das jetzt ein bisschen zu kompliziert war: wir haben ein Buch, das heißt “Immocation – die Do-It-Yourself- Rente”. Dort gibt es ein ausführliches Kapitel über Steuer, da haben wir eine Tabelle mit genauen prozentualen Werten, die wir vorschlagen, als Näherung, sodass ihr es beim Kauf nutzen könnt.

Auch noch auf unserem YouTube-Kanal. Das Video zum Thema Kalkulation / Richtig rechnen beim Kauf einer Wohnung anschauen. Dort zeigen wir euch quasi Schritt für Schritt, wie ihr diese Steuerberechnung einmal vor dem Kauf durchführt. Wie dann die monatliche Rechnung quasi aussieht, damit ihr wisst, was nach Steuern wirklich übrig bleibt.

Steuer Hauskauf – Tipp zum Kaufvertrag / Gebäudeanteil / Steuerberater

Jetzt wollen wir euch noch einen Tipp geben, den wir am Anfang versprochen haben. Und zwar geht es da um den Kaufvertrag. Es gibt Rechtsprechung bzw. eine Anweisung an die Finanzämter, das, was im Kaufvertrag geregelt ist, zur Aufteilung des Kaufpreises in Gebäudeanteil und Grund und Boden prinzipiell erstmal zu akzeptieren, sofern es nicht in einem offensichtlichen Missverhältnis zur Realität oder zu der Sicht des Finanzamts steht.

Das heißt, wenn ihr irgendwie Spielraum habt bei eurer Aufteilung, lasst uns das Beispiel nehmen: es läuft eine große Straße an eurem Haus vorbei, und deshalb ist der Quadratmeter Grund und Boden, den ihr habt, nicht soviel wert wie der durchschnittliche Quadratmeter grund und Boden an dem Standort. Man könnte da jetzt hingehen und das vor dem Kauf schon sauber berechnen. Diese Aufteilung dann schon im Kaufvertrag abbilden und niederschreiben und habt damit eine sehr, sehr gute Voraussetzung dafür, dass das hinterher vom Finanzamt auch wirklich akzeptiert wird.

Und wie Marco schon gesagt hat: Das ist dann die Basis für die Abschreibung. Das heißt, ihr habt dann 40 oder 50 Jahre lang einen Steuervorteil, wenn ihr hier vorher sauber arbeitet. Ihr könnt euch das selber herleiten. Diesen Anteil mit Hilfe vom Finanzamt, wenn ihr euch wirklich für Steuern interessiert und euch da richtig rein denken wollt. Wenn das nicht euer Hobby ist, dann ist es wahrscheinlich clever, genau an der Stelle einen Steuerberater in Anspruch zu nehmen, kann sich absolut lohnen an der Stelle.

Ja, es lohnt sich tatsächlich, in dieses Thema rein zu schauen. Es hat einen Einfluss darauf, wie sich eure Wohnung nachher rechnet, wie hoch der Gebäudeanteil ist und wie die Abschreibung genau abläuft über die Zeit. Jetzt wollen wir uns noch anschauen, ob und wann und wie eine Immobilie zum Steuersparmodell werden kann.

Steuer Hauskauf – Steuersparmodell?

Ist der Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage jetzt ein ganz tolles Steuersparmodell? Sollte man überhaupt nur Immobilien ganz unabhängig vom Kaufpreis kaufen, nur um damit Steuern zu sparen?

➤ Nein, natürlich nicht.

Wir wollen das ein bisschen genauer anschauen. Weil der Deutsche so super gerne Steuern spart, wollen wir das ein bisschen aufdröseln. Also zuerst mal ist es tatsächlich ein Vorteil, da die, die du hast, wenn du eine Wohnung als Kapitalanlage kaufst und Vermieter wirst gegenüber der Eigennutzung.

Der Eigennutzer, der auch seinen Kredit an die Bank bezahlen muss, darf beispielsweise die Zinsen in keiner Form absetzen. Der Kapitalanleger darf das schon tun. Da entsteht schon mal ein Steuervorteil.

Steuer Hauskauf – Kapitalanleger

Was der Kapitalanleger auch tun darf: er darf Sanierungs-, Reparaturkosten und so weiter darf er absetzen. Wir haben gerade das Beispiel genommen, die Badsanierung. Und da ist jetzt im Detail noch ein Hinweis wichtig: das ist toll, dass man das absetzen kann. Das Steuern sparen wird aber hier erheblich eingeschränkt, wenn ihr einen Fehler macht. Und zwar dürft ihr in den ersten drei Jahren nach dem Kauf einer Wohnung dürfte ihr eine 15 Prozent Grenze nicht überschreiten.

Und zwar dürft ihr alle Rechnungen zusammen alles, was ihr produziert, an den Instandhaltungskosten, Reparaturen und so weiter: dürfen 15 Prozent des Gebäudanteil vom Kaufpreis inklusive anteilig der Kaufnebenkosten nicht übersteigen.

Würdet ihr das tun, würdet ihr mehr als 15 Prozent Kosten produzieren in den ersten drei Jahren, dann dürfte dir das nicht sofort von der Steuer absetzen. Dann müsstet ihr alles, was darin angefallen ist, abschreiben über die 50 Jahre und damit streckt ihr es enorm. Der Steuervorteil wird sehr, sehr viel kleiner. Und da macht das Steuersparmodell nicht so viel Spaß.

Steuer Hauskauf – als Steuersparmodell geeignet?

Sind Immobilien jetzt ein Steuersparmodell? Immobilien als Kapitalanlage? Lasst uns einen Schritt zurückgehen und einmal überlegen, wie denn eigentlich ein funktionierendes Steuersparmodell aussehen müsste. Eigentlich muss es ja so sein, dass der Steuervorteil auf der einen Seite größer ist als das, was wir an der anderen Seite reinstecken müssen. Wenn wir also einen Euro irgendwie reinstecken in irgendetwas, dann sollte der Steuervorteil, die Ersparnis auf der anderen Seite größer als ein Euro sein.

Die allermeisten Modelle, die irgendwie so diskutiert werden oder andiskutiert werden, basieren auf einem eigenartigen anderen Prinzip, nämlich:

Ich gebe einen Euro aus, kriege 50 Prozent von der Steuer zurück, und dann habe ich ja 50 Cent Steuern gespart. Stimmt. Aber ich habe immer noch 50 Cent mehr als Kosten gehabt. Das macht also wenig Sinn. Und genau das Gleiche wird leider bei Immobilien auch oft zum Beispiel über die Zinsen behauptet. Bei Zinsen gilt aber auch: Ich habe hundert Euro Zinsaufwand beispielsweise. Ich darf das jetzt von der Steuer absetzen, wenn ich Grenzbelastungen von 50 Prozent habe, kriege ich 50 Euro zurück. Trotzdem habe ich 50 Euro mehr an Ausgaben gehabt. Das heißt, tatsächliche Kosten wie Zinsen, die bei mir anfallen, führen für mich nicht zu irgendeinem Steuersparmodell. Da muss es dann irgendeine andere Logik geben, um Steuern zu sparen.

Ja, es gibt prinzipiell immer einen kleinen Steuervorteil gegenüber dem Eigennutzer. Aber dadurch ist das kein Grund zu sagen: “Jetzt kaufe ich einfach deshalb eine Immobilie.”

Was müsste jetzt passieren? Wie der Stefan es gerade beschrieben hat, meine Kosten müssten quasi sehr, sehr viel höher sein. Jetzt ist ein Punkt interessant. Wir haben gerade sehr detailliert beschrieben, wie man die Abschreibung herleitet. Wenn wir jetzt einfach mal annehmen, die Abschreibung wäre nicht nur 2 Prozent, sondern sie wäre beispielsweise 20 Prozent im Jahr.

➤ Dann wäre die Immobilie quasi ein sehr attraktives Steuersparmodell. Weil bei Abschreibungen fließen ja keine direkten Kosten, ihr bezahlt ja nichts. Es fließt kein Geld von eurem Konto, aber ihr dürft quasi so tun, als wäre genau das passiert.

Wenn das bei 20 Prozent wäre, würdet ihr jedes Jahr eine enorme Steuererstattung in Abhängigkeit von Lohn und Gehalt, aber eine enorme Steuererstattung zurückbekommen. Dann wäre das plötzlich sehr lohnenswert. Jetzt ist es aber nicht so, und das ist eben genau der springende Punkt. Es sind zwei Prozent Abschreibung. Und wenn ihr jetzt eine Wohnung kauft, sagen wir mit sechs Prozent Mietrendite. Ihr versucht ja eher sogar noch, die Mietrendite zu steigern. Klar, ihr wollte ja viele Einnahmen haben. Dann dürft ihr eben den Einnahmen gerade mal zwei Prozent Abschreibung gegenüberstellen, und das reicht einfach nicht, dass ihr ins Negative rutscht. Würde es reichen, dann hättet ihr auch eine Wohnung gekauft, die eben nicht als optimale Geldanlage funktioniert. Das heißt, wenn eure Wohnung funktioniert und unterm Strich ein Plus bleibt, dann müsst ihr logischerweise auf dieses Plus auch Steuern bezahlen.

Das ist auch vollkommen ok. Die Steuer führt aber dazu, dass euer Plus ein Stückchen kleiner wird. Also gar kein Steuersparmodell? Nicht so ganz.

Steuer Hauskauf – Denkmalsanierungskosten / Abschreibung Denkmal

Es gibt nämlich einen Bereich, wo mehr oder weniger das passiert, was Marco gerade mal spaßig mit 20 Prozent erklärt hat. Es gibt eine besondere Abschreibung im Denkmalbereich. Wenn ihr ein Haus zum Beispiel kauft, das komplett sanierungsbedürftig ist und denkmalgeschützt ist, und ihr jetzt in Abstimmung mit der Denkmalbehörde genau die richtigen Maßnahmen umsetzt, dass dann diese Kosten als Denkmalsanierung hinterher anerkannt werden. Dann bekommen wir eine ganz besondere Förderung, weil das eben etwas ist, was Städte oder oder der Bund haben möchte, dass Gebäude wieder auf einen modernen Stand gebracht werden.

Dann dürft ihr die als Denkmalsanierungskosten anerkannten Kosten über 12 Jahre komplett abschreiben. Das ist dann eine deutlich höhere Abschreibung als 2 Prozent für diesen Kostenanteil. Jetzt klingt das erstmal wieder nach der 1 Euro 50 Cent Nummer oder hundert Euro fünfzig Euro Nummer. Jetzt habt ihr zum Beispiel 100 000 Euro für diese Denkmalsanierung ausgegeben, kriegt 50 000 Euro Steuerersparnis zurück, auch noch über 12 Jahre gestreckt. Kein Steuersparmodell?

➤ Stimmt nicht ganz, weil in diesem Fall habt ihr ja durch die Sanierung auch den Wert des Gebäudes deutlich angehoben.

Von sanierungsbedürftig, zu frisch saniert und die Summe aus der Steuererstattung und dieser Wertsteigerung liegt dann eben in der Regel doch über dem, was ihr reingesteckt habt. Damit ein echtes Steuersparmodell. Aber ganz, ganz oft ist das bei zu kaufenden Denkmalschutz Immobilien schon passiert. Das hat schon jemand diese Sanierung gemacht. Oft sind das dann Profis, und die wissen genau, was sie tun, und wissen dann auch, dass sie das alles wunderbar auf den Kaufpreis aufschlagen können, weil die Leute sich dann diesen Steuervorteil ausrechnen.

Oft ist die Immobilie genau das Stück teurer, was der Steuervorteil auf der anderen Seite bringt. Manchmal sogar noch mehr als das auf den Kaufpreis aufgeschlagen. Besonders vorsichtig sollte man dann sein, wenn es Denkmalschutz Immobilien aus dem Hochglanz Prospekt sind. Da stecken dann halt wirklich Profis dahinter, die genau wissen, wie sie das dann gut verkaufen können. Am besten ist es eigentlich, wenn ihr die Sanierung, die Denkmalsanierung selber macht. Also diese Rendite selber nehmt. Da gehört dann aber natürlich eine ganze Menge Fachwissen dazu, das richtig zu tun.

➤ Genau. Also eine Immobilie rein als Steuersparmodell zu kaufen, das empfehlen wir grundsätzlich nicht.

Sondern eine Immobilie, wenn die Zahlen gut aussehen als Kapitalanlage und sie funktioniert, kostet Sie eher Steuern. Das ist aber dann auch vollkommen in Ordnung. Trotzdem genau hinzuschauen, die Steuer wirklich genau zu planen, auf die Details zu achten, das lohnt sich. Das lohnt sich langfristig sogar sehr. Dann gibt es Steuersparmodelle, die tatsächlich welche sind, wie beispielsweise Denkmaleimmobilien. Da werdet ihr aber auch nicht die ersten sein, die das entdecken.

Und deswegen sind die Hochglanz Prospekte. Da ist das alles schon eingepreist und wahrscheinlich dann nicht mehr viel rauszuholen.

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Textversion vom Video “Steuer Hauskauf – Wie kann man als Hauseigentümer Steuern sparen?”

Dieses Beispiel ist aus der Schweiz, hat in vielen Punkten jedoch auch Gültigkeit für Deutschland. Anhand dieses Beispiels sollten Sie sich direkt von ihrem Steuerberater eingehend beraten lassen, was für Sie möglich ist.

Lisa und Daniel haben sich ein Haus gekauft und sind daher etwas knapp bei Kasse.

Wir zeigen ihnen, wie Sie bei den Steuern für ihr Eigenheim sparen können.

Schuldzinsen

Schuldzinsen können zu 100 Prozent vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Das gilt auch für Hypothekarzinsen: Je mehr Zinsen bezahlt, desto weniger Einkommen muss versteuert werden.

Unterhaltsabzüge

Unterhaltsabzüge sind in Zeiten tiefer zinsen die beste Möglichkeit, Steuern zu sparen. Dazu zählen zum Beispiel Sanitär-, Spengler-, Maler-, Schreiner- oder Gipserarbeiten, die werterhaltend sind.

Versicherung

Auch die Prämien für Gebäudeversicherungen können abgezogen werden. Baurechtszinsen, Verwaltung durch Dritte oder Liegenschaftssteuern sind zudem in einigen Kantonen in der Schweiz abzugsberechtigt.

Pauschal oder effektiv?

Pauschal: In Jahren mit geringen Ausgaben lohnt sich in der Regel, die Kosten pauschal anzugeben. Je nach Kanton können 10-20% des Eigenmietwerts pauschal abgezogen werden, ohne Belege einreichen zu müssen.
➤ für die Regelungen in Deutschland, besprechen Sie sich bitte mit ihrem Steuerberater.

Effektiv: In Jahren mit grossen Ausgaben sollten die effektiven Kosten abgezogen werden. Wichtig ist, dass die Ausgaben werterhaltend und nicht wertvermehrend sind.

Eine Ausnahme sind energiesparende Investitionen wie Photovoltaikanlagen, Wärmepumpen oder Energiesparfenster.
Wenn eine Renovierung oder ein Umbau geplant ist, kann man die Arbeiten auf zwei Jahre verteilen. So zahlt man insgesamt weniger Steuern.

Amortisieren – indirekt/direkt

Indiret statt direkt amortisieren ohnt sich aus zwei Gründen:
Die Hypothekarschuld und abzugsberechtigte Schuldzinsen bleiben gleich hoch. Einzahlungen in die Säulfe 3A können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.
➤ für die Regelungen in Deutschland, besprechen Sie sich bitte mit ihrem Steuerberater.

Bei der direkten Amortisation kann Jahr für Jahr weniger Schuldzins abgezogen werden.

Mit unseren Tipps können Lisa und Daniel bei ihrem Eigenheim viel Steuern sparen.
➤ für die Regelungen in Deutschland besprechen Sie sich bitte mit ihrem Steuerberater.


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