Zwangsversteigerungen von Immobilien

Zwangsversteigerungen von Immobilien erfolgen, wenn Bewohner einer Immobilie damit verbundene Darlehensraten oder Rechnungen nicht länger aufbringen können. Möchten Gläubiger im Falle einer Insolvenz auf die Immobilie zurückgreifen, findet eine Zwangsversteigerung statt. Im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens können unterschiedliche Immobilien veräußert werden. Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Gewerbeeinheiten, Wohn- und Geschäftshäuser, Garagen, Grundstücke oder Kfz-Stellplätze – all diese Immobilien können im Fokus einer Zwangsversteigerung stehen.

Zwangsversteigerungen in Berlin
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Kaufpreise für diese Immobilien sind zumeist niedriger

Der Vorteil einer Zwangsversteigerung besteht im niedrigen Kaufpreis. Häufig wechseln die Immobilien in einem Zwangsversteigerungsverfahren für etwa zwei Drittel des eigentlichen Wertes den Besitzer. Ein weiterer Pluspunkt ist, dass keine Maklergebühren anfallen, die den Kaufpreis beim Erwerb regulärer Immobilien um bis zu sieben Prozent erhöhen. Neben der Tatsache, dass jeder an Zwangsversteigerungen teilnehmen kann, spricht die hohe Transparenz für das Verfahren. Bevor die eigentliche Auktion stattfindet, werden sämtliche mit der Immobilie verbundenen Lasten und Verbindlichkeiten offen benannt. Diese Transparenz hilft dabei, die Risiken des Kaufs besser abzuschätzen. Jeder Bieter sollte sich bewusst sein, dass im Rahmen einer Zwangsversteigerung einer anderen Person die Immobilie weggenommen wird. Blindes Bieten ist nicht empfehlenswert. Vielmehr sollte sich jeder Immobilieninteressent darüber erkundigen, woran der Voreigentümer gescheitert ist. Zudem ist es wichtig, die Spielregeln eines Zwangsversteigerungsverfahrens im Vorfeld genau zu studieren.

Vorbereitungen für den Versteigerungstermin

Hat ein beim lokalen Amtsgericht oder in der Zeitung veröffentlichtes Objekt Ihr Interesse geweckt und wurden alle wichtigen Informationen über die Immobilie eingeholt, rückt der Versteigerungstermin in den Fokus. Interessenten sollten prüfen, ob dieser Termin tatsächlich stattfindet. Ein kurzer Anruf beim zuständigen Amtsgericht beantwortet diese Frage. Besuchen Immobilieninteressenten vorm offiziellen Versteigerungstermin andere Versteigerungen, lernen Bieter die Atmosphäre sowie den Ablauf dieser Veranstaltungen kennen. Diese Erfahrung ist besonders wichtig, um dem wichtigen Termin mit der nötigen Gelassenheit zu begegnen. Im Anschluss sollten eine persönliche Bieterstrategie erarbeitet werden, die beispielsweise eine persönliche Höchstgrenze enthält. Empfehlenswert ist, dass dieses Limit über runden Grenzen wie 100.000 Euro liegt. Basis dieser Strategie ist stets ein realistisches Budget, das Ihren eigenen finanziellen Verhältnissen entspricht. Wichtig ist, dass sich die Summe stets über dem durch das Gutachten ermittelten Wert der Immobilie entspricht.

Tipps, um den Zuschlag für das Objekt während der Versteigerung zu erhalten

Die eigentliche Auktion beläuft sich zumeist auf 30 Minuten. Orientiert sich das Einstiegsgebot zugleich im Umfeld der von Ihnen persönlich gesetzten Grenze, ist diese Festlegung für all die Bieter abschreckend, die sich permanent gegenseitig überbieten. Werden während des Bietens unrunde Summen oder ungleiche Bieterschritte genannt, verbergen diese Maßnahmen die eigene Gebotsgrenze. Ein weiterer ausschlaggebender Moment vollzieht sich kurz vor dem Zuschlag. Wird zwischen der dreimaligen Nennung des Höchstgebots sowie dem Schlag mit dem Hammer ein neues Gebot benannt, verunsichert diese Maßnahme andere Bieter ganz gewiss.

Diese Kosten entstehen für Bieter im Vorfeld

Haben Sie die Auktion erfolgreich absolviert, müssen Sie direkt im Anschluss an die Versteigerung zehn Prozent des Verkehrswerts des Objekts als Sicherheit beim zuständigen Amtsgericht hinterlegen. Dieser Nachweis der Sicherheit erfolgt über Bürgschaften von Kreditinstituten, Bundesbankschecks, Verrechnungsschecks oder Vorab-Überweisungen ans Gericht. Wird die Immobilie an die entsprechenden Interessenten versteigert, bedeutet das, dass sich der geforderte Kaufpreis über dem Marktpreis befindet. Aus dem Grund sollte der Kaufpreis im Optimalfall von dem im Gutachten ermittelten Immobilienwert unterschritten werden. Das Mindestgebot befindet sich zumeist im vierstelligen Bereich und deckt kommunale Lasten sowie alle Verfahrenskosten ab.

Rücktrittsmöglichkeiten und juristische Zuständigkeiten

Ein Rücktritt vom persönlichen Gebot nach einem Zwangsversteigerungsverfahren ist nicht möglich. Haben Sie einmal ein Gebot abgegeben, zählt dieses und wird vom zuständigen Amtsgericht als Vertragsabschluss gewertet. Es besteht kein Rücktrittsrecht. Haben sich Bieter für ein bestimmtes Objekt entschieden, besteht im Nachhinein keine Möglichkeit mehr, Reklamationen anzumelden. Die sachliche Zuständigkeit obliegt dem Amtsgericht als Vollstreckungsgericht. Örtlich ist das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk sich die Immobilie befindet. Allerdings kommt es auch relativ häufig vor, dass sich die Zuständigkeit für die Zwangsversteigerung auf die Bezirke mehrerer Amtsgerichte ausdehnt.

Das A und O der Zwangsversteigerung: Das Gutachten!

Basis einer jeden Zwangsversteigerung ist das Wertgutachten über die Immobilie. Ein derartiges Wertgutachten ist von Ihnen öffentlich einsehbar und gegen Bezahlung eines bestimmten Betrags vom Amtsgericht erhältlich. Im Regelfall entspricht der im Gutachten ermittelte Wert nicht dem Betrag, den Eigentümer im freien Verkauf erzielen könnten. Dennoch liegen Wertermittlungen zwischen 50 sowie bis zu 200 Prozent des Marktwerts bei der Erstellung des Gutachtens im Bereich des Möglichen. Haben die Hausbesitzer keinen Zutritt zum inneren Bereich des Hauses gewährt und konnten sich Gutachter dementsprechend kein Bild davon machen, erfolgt diese Einschätzung nach persönlichem Ermessen. Aus diesem Grund schließen Gutachter in zahlreichen Gutachten für Zwangsversteigerungen eine Gewährleistung aus und haften in Anbetracht der gängigen Rechtssprechung auch nicht für grobe Fehleinschätzungen. Aus diesem Grund finden wichtige Aspekte wie Lärm- und Geruchsbelästigungen, Feuchtigkeit oder absackender Untergrund in zahlreichen Gutachten keine Beachtung. Hilfreich kann es für Bieter daher sein, die ins Auge gefasste Immobilie vor der Erstellung eines Gebots oder der Teilnahme eines Zwangsversteigerungsverfahrens zu besichtigen.