Kaufvertrag Grundstück / Kaufvertrag Haus

Wir haben nachfolgend für Sie die wichtigsten Infos zum Thema “Kaufvertrag Grundstück / Kaufvertrag Haus” zusammengestellt

➤ Der Grundstückskaufvertrag – Grundlagen zum Kaufvertrag als zweiseitiges Rechtsgeschäft (Videoversion | Textversion)


➤ Notarieller Kaufvertrag für eine Immobilie – so ist er aufgebaut (Videoversion | Textversion)

➤ Immobilienkaufvertrag: Was ist zu beachten? (Videoversion | Textversion)

Sonderthema: Kaufvertrag Grundstück / Kaufvertrag Haus: Was ist zu beachten in Krisenzeiten wie der Corona-Krise (Covid-19)? (Textversion)


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➤ Sehen Sie sich hierzu folgende Videos und Informationen an und erfahren Sie mehr hinsichtlich des Themas “Kosten beim Hauskauf”, um optimal informiert zu sein

1. Der Grundstückskaufvertrag – Grundlagen zum Kaufvertrag als zweiseitiges Rechtsgeschäft

zur Textversion von “Der Grundstückskaufvertrag – Grundlagen zum Kaufvertrag als zweiseitiges Rechtsgeschäft”

2. Notarieller Kaufvertrag für eine Immobilie – so ist er aufgebaut

zur Textversion von “Notarieller Kaufvertrag für eine Immobilie – so ist er aufgebaut”

3. Immobilienkaufvertrag: Was ist zu beachten?

zur Textversion von “Immobilienkaufvertrag: Was ist zu beachten?”

Sonderthema: Kosten beim Hauskauf in Krisenzeiten wie der Corona-Krise (Covid-19)?


Ihr Problem: Sie haben bereits einen Kaufvertrag für ein Haus unterschrieben und haben dabei die Kosten beim Hauskauf bzw. die Nebenkosten die anfallen, nicht berücksichtigt?

Sie befinden sich nun in einer Notlage, z.B. haben Sie aufgrund der Corona-krise (Covid-19) erhebliche Einkommensverluste erlitten, z.B. wegen Jobverlust oder Kurzarbeit. Welche Rechnungen bzw. Zahlungen können Sie aufschieben? Ist es möglich, anfallende Steuern beim Finanzamt zu stunden? Oder kommt generell direkt wieder ein Weiterverkauf Ihres Hauses in Frage? Ggfs. auch ein direkter Verkauf von Privat ohne Makler etc.?

Generell sind es erstmal die folgenden Zahlungsverpflichtungen, die Sie prüfen können:

  • Stundung von Darlehens- und/oder Tilgungszahlungen bei der Bank.
  • Stundung von Steuervorauszahlungen beim Finanzamt
  • Stundung für Zahlungen bei den Versorgern (Heizung, Strom etc).

Die genaueren Infos dazu finden Sie hier:

➤ Stundung von Darlehens- und/oder Tilgungszahlungen bei der Bank

In der Coronakrise kann man Verbraucherdarlehen stunden, also einen Zahlungsaufschub erwirken. Unter dem folgenden Link finden Sie eine Mustervorlage dazu von der Verbraucherschutzzentrale: Musterbrief Stundung Verbraucherdarlehen. Weitere Beratung erhalten Sie bei der Verbraucherzentrale.

➤ Stundung von Steuervorauszahlungen beim Finanzamt

Ja, auch die Bundesregierung ist im Zuge der Corona-Krise nicht untätig und hat einige Erleichterungen und Hilfen auf den Weg gebracht. Auch die Stundung von Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer ist möglich (weitere Infos hier).

➤ Stundung für Zahlungen bei den Versorgern (Heizung, Strom etc.)

Bestimmte Zahlungen können Sie erstmal zurückhalten, ohne dass Ihnen direkt die Leistung entzogen wird bzw. die Leitung abgeklemmt wird. Dies sind (Art. 240 § 1 EGBGB) Energiekosten wie Strom, Gas, Fernwäre, Wasser/Abwasser sowie Telefon und Internet.

Bitte beachten Sie, dass es dafür bestimmte Bedingungen und Fristen gibt und dies nur ein Zahlungsaufschub ist.

Unser Rat

Neben diesen Tipps und kreativen Ansätzen, um eine finanzielle Notlage in Krisenzeiten (Covid-19 /Coronakrise) abzuwenden sollten Sie trotzdem zusätzlich prüfen, ob ein Hausverkauf für Sie in Frage kommt. Gehen Sie daher folgendermaßen vor, damit Sie alle Optionen prüfen und möglichst objektiv entscheiden können:

➤  Zuerst Immobilie kostenlos bewerten lassen

➤  Wir setzen uns anschließend mit Ihnen in Verbindung, um Ihnen alle Möglichkeiten aufzuzeigen und zu besprechen.

➤  Bitte beachten Sie, dass eine finanzielle Notlage immer sehr individuell ist und viele Einflussfaktoren da sind:

  • gehen Sie alle Optionen durch, schreiben Sie sich jeweils die Vor- und Nachteile für Ihre private Situation auf
  • rechnen Sie alles anhand von Zahlen durch, entscheiden Sie nicht einfach nach dem Bauchgefühl
  • Nehmen Sie Expertenhilfe in Anspruch (z.B. Schuldnerberatung)
  • Treffen Sie keine Kurzschluss-Entscheidungen

➤  Hier erhalten Sie ein kostenloses Erstgespräch bei der Schuldnerberatung: Raus aus den Schulden – jetzt!

Zusatzinfos zum Themenbereich “Kaufvertrag Grundstück / Kaufvertrag Haus”

Detailinfos zum Kaufvertrag Grundstück von einem Anwalt: hier

(bitte beachten, dass der Notar sowieso den Kaufvertrag vorbereitet und Sie also keine zusätzlichen Anwaltskosten haben müssen)

Immobilienverkauf Notarkosten

Steuern beim Immobilienverkauf

Trotz Makler privat verkaufen

Wohnung verkaufen: Preis berechnen

Und hier noch der Verweis auf wichtige Checklisten und Vorlagen zu Thema “Kaufvertrag Grundstück / Kaufvertrag Haus” beim Hausverkauf:

Übergabeprotokoll Hausverkauf Muster

Und hier die wichtigsten Schritte zur Vorgehensweise beim Verkauf von Privat:

Hausverkauf von privat

Textversion vom Video “Der Grundstückskaufvertrag – Grundlagen zum Kaufvertrag als zweiseitiges Rechtsgeschäft”

Hallo, mein Name ist Wolfgang Sebastian Becker. Willkommen zu einem Thema aus dem Bereich Grundstück. Du erhältst in zwei kurzen Abschnitten fachliche Informationen und Grundlagen zum Grundstückskauf Vertrag. Dazu werde ich dir das Abstraktionsprinzip und die notwendigen Vorschriften erläutern. Also los geht’s. Der Grundstückskaufvertrag ist ein zweiseitiges Rechtsgeschäft, in dem sich der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer das Eigentum am Grundstück zu verschaffen und das Grundstück zu übergeben. Als Gegenleistung ist der Käufer verpflichtet, den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen und das Grundstück abzunehmen.

Kaufvertrag Grundstück – gegenseitiger Vertrag nur mit Notar

Der Grundstückskaufvertrag ist also ein gegenseitiger Vertrag. Im deutschen Recht gilt der Abstraktionsgrundsatz und damit eine Aufteilung von Rechtsgeschäften in zwei rechtliche Aspekte. Zum einen in den schuldrechtlichen Teil, dass Verpflichtungsgeschäft. Und zum anderen in einen dinglichen Teil, das Verfügungsgeschäft, mit dem die Verpflichtung erfüllt wird. Der wesentliche Inhalt des Abstraktionsprinzips liegt darin, dass die Wirksamkeit von Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft für jedes Geschäft gesondert zu beurteilen sind. Die Unwirksamkeit des einen Geschäftes berührt grundsätzlich also nicht die Wirksamkeit des anderen Geschäftes.

Kaufvertrag Grundstück – rechtlicher zweigeteilter Vertrag

Es handelt sich somit um zwei rechtlich getrennte Geschäfte. In der Praxis sind allerdings beide häufig Bestandteil des notariellen Kaufvertrags. Da der Kaufvertrag und die Auflassung bzw. Auflassungsvormerkung dann gemeinsam beurkundet werden können. Beim Kauf eines Grundstücks besteht der schuldrechtliche Teil des Geschäfts in der wechselseitigen Verpflichtung. Einerseits muss der Verkäufer die Eigentumsübertragung herbeiführen, und andererseits muss der Käufer den Kaufpreis zahlen und die Kaufsache abnehmen. Der Kaufvertrag stellt damit das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft dar. Durch diese vertragliche Verpflichtung wird aber das verkaufte Grundstück noch nicht übereignet.

Es bedarf zusätzlich noch des Verpflichtungsgeschäfts, der dingliche Teil des Rechtsgeschäftes, das Verfügungsgeschäft Bedarf zum Eigentumsübergang des Grundstückes noch der Einigung über den Eigentumsübergang. Das wird bei Grundstücken als Auflassung bezeichnet und der Grundbucheintragung sowie im Rahmen der Kaufpreiszahlungen der Einigung und Übergabe des Kaufpreises. Zur Veranschaulichung hier noch einmal eine Grafik: also der Grundstückskaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer im schuldrechtlichen Geschäft. Der Käufer hat die Pflicht zur Zahlung des Kaufpreises und der Verkäufer die Pflicht zur Eigentumsübertragung.

Kaufvertrag Grundstück – notarielle Beurkundung

Und formell wird das Ganze notariell beurkundet. Im dinglichen Geschäft der Erwerb des Eigentums, also durch Grundstückserwerb der sogenannten Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der Einigung und Übergabe. Ein Beispiel: dass Abstraktionsprinzip tritt insbesondere dann zutage, wenn ein Übertragungsvorgang scheitert. Möchte beispielsweise der Käufer des Grundstücks von wegen Mängel vom Kaufvertrag zurücktreten, betrifft die Unwirksamkeit diese Verpflichtung des Geschäfts nicht automatisch auch das Verfügungsgeschäft. Trotz der Unwirksamkeit des Kaufvertrags bleibt zunächst die Einigung erhalten, also gültig.

Der Erwerber bleibt im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Da aber die Vermögensübertragung ohne Rechtsgrund erfolgt ist, kann der Verkäufer vom Erwerber die Bereinigung verlangen und hat auch einen Rechtsanspruch auf die Korrektur des Grundbuches. Es ist nach deutschem Recht unmöglich, einen Grundstückskaufvertrag mal eben so abzuschließen. Wie heißt es noch so schön auf einem Bierdeckel abends in der Kneipe? Hier stellt das Gesetz für Grundstückskaufverträge eine strenge Formerfordernis auf. Es wird nicht nur die allgemeine Schriftform, sondern darüber hinaus bei Grundstücken auch die notarielle Beurkundung vorgeschrieben.

Kaufvertrag Grundstück nur mit Notar möglich

Verkäufer und Käufer können beim Grundstückskaufvertrag zwar die Vertragsinhalte selbst entwerfen. Jedoch muss vor Vertragsabschluss ein Notar beratend tätig sein. Er muss unter anderem darauf achten, dass nur rechtlich zulässige Inhalte und Regelungen im Vertrag stehen. Die Beteiligten über die rechtliche Tragweite der einzelnen Vereinbarungen belehren. Er ist auch verpflichtet, unmittelbar vor der Beurkundung das Grundbuch einzusehen und die Vertragsparteien über den Inhalt aufzuklären. Er muss bei Vertragsabschluss entsprechend anwesend sein, und auch die Vertragsurkunde samt Anlagen muss vom Notar oder mindestens im Beisein vom Notar allen Beteiligten vorgelesen werden.

Und neben Käufer und Verkäufer muss zum Schluss auch der Notar unterschreiben. Und damit wird die Mitwirkung des Notars dokumentiert und der Kaufvertrag entsprechend beurkundet. Beide Vertragsparteien erhalten am Ende jeweils eine Ausfertigung des Beurkundeten Grundstückskaufvertrages. Das Original verbleibt dann allerdings weiterhin beim Notar. Bei Verbraucherverträgen, das heißt zwischen Unternehmen und Verbrauchern geschlossene Grundstückskaufverträge, muss den beteiligten Verbrauchern der vorgesehene Vertragstext bereits 14 Tage vor der Beurkundung vorliegen. Und die Frist beginnt mit Aushändigung des Vertragesentwurfs.

Kaufvertrag Grundstück – 14 Tage Widerrufsrecht für Verbraucher

Damit sollen sogenannte Überrumpelungsgeschäfte erschwert werden. Bei denen der Verbraucher kurzerhand überredet wird, ein für ihn zum Beispiel nachteiliges Geschäft abzuschließen. Der Verbraucher soll damit Gelegenheit erhalten, sich mit den Vertragsinhalten auseinander zu setzen und vertraut zu machen und somit seine Kaufentscheidung für sich wirtschaftlich oder auch steuerlich prüfen zu können. Diese Fristenvorschrift ist zum Beispiel gültig für Grundstückskaufverträge, Bauträgerverträge oder auch Kaufverträge über Wohnungseigentum. Als Verbraucher ist hierbei anzusehen, wer den Vertrag zu rein privaten Zwecken abschließt.

Die 14-Tage Frist ist bei einem Kaufvertrag zwischen Privatpersonen allerdings gesetzlich nicht vorgeschrieben. Ich hoffe, meine Informationen und Grundlagen zum Grundstückskaufvertrag haben dich weitergebracht. Die gesetzlichen Grundlagen verlinke ich wie immer. Ich bin sehr froh über Feedback. Schreib es mir in die Kommentare oder auch einfach per Mail. Du kannst mich natürlich auch wie immer über LinkedIn oder Xing kontaktieren, schreibt mir, ob dich meine Erläuterungen weitergebracht haben. Das interessiert mich natürlich sehr. Wenn dich meine Erläuterung weitergebracht haben, dann gerne Daumen hoch und abonniert meinen Kanal bis dahin.

Textversion vom Video “Notarieller Kaufvertrag für eine Immobilie – so ist er aufgebaut”

Hallo, mein Name ist Alex Fischer, heute möchte ich mit euch über das Thema sprechen, wie ist eigentlich ein notarieller Kaufvertrag für eine Immobilie aufgebaut? Damit ist nicht alles Theorie. Habt ihr unten auf dieser Landingpage einen Link, der euch ein Muster eines Kaufvertrages so wie er tatsächlich geschlossen wurde, zeigt. Dann könnt ihr das einfach dort mal durcharbeiten bzw. habt so etwas zumindest mal gesehen habt so. Aus welchen Teilen besteht also ein Kaufvertrag? Ganz am Anfang steht immer Welcher Notar war beteiligt, welche Vertragsparteien waren beteiligt?

Kaufvertrag Haus – Beteiligte: Käufer, Verkäufer, Notar

Wer ist der Käufer? Wer ist der Verkäufer? Wurde ein Kaufvertrag geschlossen oder ein Angebot oder was auch immer? Und wann war das? Als nächster Teil wird immer das Objekt definiert. Was wird genau gekauft? Auf welchem Flurstück steht es? Wo liegt es genau? Wie groß ist das? Welche Eigenschaften hat es? Et cetera. Also spricht die Definition des Kaufobjektes. Wenn z.B. Eigentumswohnungen gekauft werden, wird dort die Wohnung Nummer definiert. Gehört eine Garage dazu, ist es mit Stellplatz, ist vielleicht mal ein Gartenreich dabei.

Kaufvertrag Haus – Nutzungsrecht

Ein Nutzungsrecht, also ein Nutzungsrecht auf dem gemeinschaftlichen Eigentum, das aber nur einer nutzen darf etc. All das wird dort definiert. Als nächstes steht üblicherweise dort Der Grundbuch Ist-Stand. Also sprich: Was ist der Ist-Zustand des Grundbuches? Wem gehört es jetzt? Wie viel Grundschulden sind dort eingetragen? Sind irgendwelche anderen Leitungsrechte oder Nutzungsrechte eingetragen? All das wird nochmal zitiert und dann auch definiert. Und es wird auch definiert, welche dieser Rechte oder Pflichten übernommen werden müssen. Die Grundschulden des alten Eigentümers müsstet ihr übernehmen. Das ist Standard, dass die vorher abgelöst werden müssen. Und da achtet auch der Notar darauf. Als nächstes steht üblicherweise der Kaufpreis. Wie hoch ist der Kaufpreis, und wann ist dieser Kaufpreis zu bezahlen? Und was passiert? Für den Fall, dass er nicht zahlt oder dass sie nicht rechtzeitig zahlt? Dann an gleicher Stelle oder etwas früher oder etwas später kommt dann ein Hinweis darauf, wann wir bezahlen müssen, welche Voraussetzungen dafür notwendig sind. Grundlegend ist es im deutschen Vertragsrecht so, dass wir zuerst in eine sogenannte Auflassungsvormerkung eintragen.

Kaufvertrag Haus – Auflassung

Auflassung ist nichts anderes als ein Wort für Eigentumsübertragung, sondern es ist eine Eigentumsübertragungsvormerkung. Vom Prinzip ist es nichts anderes, als dass das Grundbuch eingefroren wird, sodass eine Immobilie nicht zwei oder drei oder viermal verkauft werden kann. Alle schön brav den Kaufpreis zahlen, weil sie viermal verkauft worden, aber nur einmal da. Auf diese Art und Weise wird das Grundbuch eingefroren und erst wenn hier eine Vormerkung für diese Immobilie habt, also den Daumen drauf habt.

Erst dann müsst ihr auch bezahlen. Es ist so, dass die Städte ein Vorkaufsrecht haben. Das wird üblicherweise nicht ausgenutzt oder ist schon vorher bekannt. All diese Sachen stehen da drin wo der Notar noch Informationen einholen muss. Er muss zum Beispiel auch die Erlaubnis von der Bank des Vor-Eigentümers einholen, dass die Grundschuld gelöscht werden darf und für welche, für welche Auflagen. Wie viel Geld muss wohin fließen? Das macht alles der Notar. Aber das ist alles in den Zahlungsvoraussetzungen geregelt.

Und hier wird sichergestellt, dass ihr wirklich die Immobilie so bekommt und sie nicht einer wegschnappt oder ihr sie gar nicht bekommt. Das gibt’s im deutschen Recht praktisch nicht. Dann eben Wohin wird gezahlt und wann muss gezahlt werden? Als nächstes handelt es üblicherweise vom Nutzungsübergang. Also ab wann denn bezahlt wurde. Gehen die Nutzen und Lasten, sprich die Pflichten und die Rechte auf den neuen Eigentümer über? Und wie sieht es aus mit alten Rechnungen, neuen Rechnungen? Wie wird das aufgeteilt?

Kaufvertrag Haus – Garantien

Und es wird da alles definiert, auch wie das Objekt zu übergeben ist. Welche Pflichten der Alteigentümer hat et cetera et cetera, das wird an dieser Stelle definiert. Dann gibt es einen weiteren Punkt, der üblicherweise stattfindet, nämlich Beschaffenheit und Zusicherung oder Garantien. Das heißt, wenn man eine gebrauchte Immobilie kauft, ist es per Gesetz so, dass sie mehr oder weniger gebraucht wie gesehen ohne größere Garantien übergeht. Es kann aber sein, dass der Verkäufer zum Beispiel sagt: Ich garantiere, dass es nie sozial gebunden wurde, oder ich bestätige eine gewisse Beschaffenheit also einem gewissen Zustand, sodass der Boden nicht verunreinigt ist. Et cetera. All das würde man vereinbaren.

Kaufvertrag Haus – Anliegerkosten

Dann wird üblicherweise geregelt, wie es mit den Anliegerkosten gemacht wird. Also sprich: wenn die Straße neu gemacht werden muss, ist es oft so, dass die Straße zum Beispiel schon gemacht wurde, der Bescheid aber erst später kommt. Zwei, drei Jahre später teilweise, wer muss dann bezahlen. Hier sagt man üblicherweise unabhängig vom Bescheid: Zu dem Zeitpunkt, wo es geändert wurde, muss bezahlt werden. Dann sind noch geregelt sonstige Details bzw. sonstige Vereinbarungen wie z.B. ob ich leer übergebe, ist ein Mieter drin, gibt es vielleicht die Mietsubvention oder der Alteigentümer renoviert noch etwas.

Kaufvertrag Haus – Anlagen im Notarvertrag

All diese Sachen würden dann auch noch hier definiert werden. Und letztendlich kommt die Anlage bzw. die Verweise auf die Anlagen wie z.B. Was wird noch renoviert oder die Mieter Liste oder irgendwelche anderen Sachen, die einfach als Anlage. Außerdem verweist der Kaufvertrag auch bei Eigentumswohnungen immer auf die Teilungserklärung, ist aber Bestandteil eines Kaufvertrages, weil ihr müsst euch natrlich in die bestehende Gemeinschaftsordnung einfügen bzw. oft sind vielleicht noch Antennenrechte oder Leitungsrechte und dann liegen die Anlagen hinten dran. Achtung Dieses Objekt wird zum Beispiel über eine Heizung versorgt und dafür existiert ein Versorgungsauftrag, in dem ich praktisch eintreten muss, wenn ich diese Wohnung kaufe.

Kaufvertrag Haus – Leitungsrechte, Versorgungsauftrag

Das ist aber alles nichts Ungewöhnliches sind relativ normale Sachen, so was man dazu wissen muss. Die meisten Sachen, die im Kaufvertrag stehen, stehen sowieso im Bürgerlichen Gesetzbuch. Das heißt also, dass es eigentlich nur eine Art Wiederholung und Belehrung des Notars ist, indem er euch noch mal erklärt: Was steht eigentlich im Bürgerlichen Gesetzbuch drin? Weil die meisten ungefähr 90 Prozent des Notarvertrages sind nichts anderes als Zitate oder übliche Vorgehensweisen, die sowieso anderweitig definiert wurden. Worauf wir achten müssen, ist die Höhe des Kaufpreises.

Was kauft ihr und was garantiert oder verspricht euch der Verkäufer? Das sind sehr, sehr wichtige Sachen. Das sind die Hauptpunkte, auf die man achten muss, die man natürlich individuell vereinbart. Der Rest ist eigentlich bei fast allen ähnlich. Was viele nicht wissen: Der Notar ist per Gesetz verpflichtet und würde seines Amtes enthoben werden, wenn er nicht neutral ist. Selbst wenn er bei beim Bauträger kauft oder wo auch immer, dann mag es ja sein, dass dieser Notar auch mit diesem Bauträger oft zusammenarbeitet.

Kaufvertrag Haus – Notar als neutraler Vertreter und Helfer

Sicherlich positiv beeindruckt von dem, aber er würde z.B. nie hergehen und würde parteiisch werden wie ein Rechtsanwalt. Ein Rechtsanwalt versucht immer, die Interessen seines Mandanten durchzusetzen. Ein Notar ist verpflichtet beide Seiten korrekt zu beraten. Da darf ich nichts verschweigen oder darf auch nicht den anderen bevorteilen. Der Notar ist also nichts anderes als ein unabhängiger Rechtsanwalt, der für das Wohl beider Parteien zuständig ist. Es macht hier also auch nicht unbedingt Sinn, einen Rechtsanwalt einzusetzen, weil es hier meistens Standardverträge, der Rechtsanwalt stellt euch zusätzliche Gebühren in Rechnung und der Notar stellt euch auch Gebühren in Rechnung.

Kaufvertrag Haus – Gebührenordnung Notar

Und innerhalb dieser Gebührenordnung des Notars können wir so viele Fragen stellen zu dem Kaufvertrag wie ihr wollt, dass ist alles kostenfrei und das verpflichtet, es richtig zu beantworten. So, jetzt habe ich einen Überblick, wie ein Kaufvertrag grundsätzlich aufgebaut ist. Wenn ihr diese Orientierung habt orientiert ihr euch bzw. könnt euch in einem Kaufvertrag auch leicht zurechtfinden. Wie gesagt, die Anlage mit dem Muster Viel Spaß beim Schmökern. Euer Alex Fischer!

Textversion vom Video “Immobilienkaufvertrag: Was ist zu beachten?”

Worauf musst du achten, damit im Kaufvertrag und beim Notartermin auf der Zielgeraden nichts mehr schief geht? Was musst du tun, damit Notar, Verkäufer und Bank optimal in deinem Sinne zusammenarbeiten? Darüber wollen wir in dem Video reden. Wir fangen an mit den Aufgaben, die du vor dem Notartermin hast, und wir erklären dann, was auf jeden Fall auf deine Checkliste für den Kaufvertrag gehört. Wir sagen dir, was beim eigentlichen Notartermin passiert und wann die Wohnung dann wirklich dir gehört.

Herzlich willkommen bei Immocation. Auf diesem Kanal lernst du, wie du eine Wohnung als optimale Geldanlage kaufst, Vermieter wirst und dir deine eigene Rente erschaffen kannst. Wenn du es gerne lernen möchtest, dann lohnt sich auch ein Kanalabo. Wir verraten in diesem Video außerdem, warum einer unserer Wohnungskäufe beinahe im Notartermin auf der Zielgeraden geplatzt wäre.

Notartermin und Kaufvertrag Haus oder Kaufvertrag Grundstück – der Ablauf

Was ist deine Aufgabe vor dem Notartermin. Zuerst einmal wechselt eine Wohnung den Eigentümer immer nur mit Involvierung eines Notars. Wir können das nicht selbst machen mit dem Verkäufer auf ein Blatt Papier, das funktioniert nicht. Es gibt zwischen dem Zeitpunkt “Ihr seid euch einig mit dem Verkäufer” und dem eigentlichen Notartermin entsteht ein wenig Aufwand für euch. Der meiste Aufwand, den der Kaufabwicklung aus eurer Perspektive. Da müsst ihr auf ein paar Dinge achten. Der erste Schritt ist eben nach der Einigung mit dem Verkäufer oder wenn ein Makler involviert ist, gerne auch eine Reservierung, wo man einen Betrag bezahlt.

Dafür, dass dann der Makler aufhört, die Wohnung anderen Leuten anzubieten, oder eine Einigung der Verkäufer ist der Zeitpunkt, wo ein Notar eingeschaltet wird. Prinzipiell können beide Seiten vorschlagen, wer das ist. Und das ist typischerweise an dem Ort des Notars, an dem Ort, wo auch die Wohnung gelegen ist. Es geht aber auch. So haben wir es auch schon gemacht, dass es tatsächlich an zwei unterschiedlichen Orten passiert. Wir sind also gar nicht zu dem Standort gefahren.

Wir haben auch den Verkäufer gar nie kennengelernt bei einer Wohnung sogar, sondern es wurde quasi wie es in der Rechtssprache heißt, Angebot und Annahme getrennt, und man konnte an zwei unterschiedlichen Orten zu unterschiedlichen Zeitpunkten unterschreiben. Ein Notar ist wichtig und immer nötig. Was kostet der jetzt? Das Honorar ist gesetzlich festgelegt. Es ist bei jedem Notar gleich hoch und nicht verhandelbar. Es spielt keine Rolle, zu welchem Notar ihr geht, aus finanzieller Sicht. Das Honorar hängt schon davon ab, wie groß die Immobilie ist, ob es eine Finanzierung, eine Grundschuld gibt, ob ihr so etwas wie die Aufteilung von Angebot und Annahme an zwei Standorten machen wollt.

Welcher Notar? Unabhängig von den Gebühren

Aber bei der Frage “Welcher Notar” geht es am Ende mehr um die Praktikabilität als darum, irgendwie Geld oder Gebühren zu sparen, weil das eben nicht möglich ist. Ja, was dann als erstes passiert, wenn ein Notar feststeht, dann wird das Dokument Kaufvertrag erstellt. Den Entwurf bekommen beide Seiten, den solltet ihr euch sehr genau anschauen. Der regelt dann, wie genau der Eigentumsübergang erfolgen soll. Und das ist in der Regel so, dass es sogar verpflichtend ist, dass beiden Seiten zwei Wochen vor dem eigentlichen Notartermin der Kaufvertrag dann auch zugeht.

Ganz wichtig, das ist wirklich ein wichtiges Dokument. Ihr solltet euch Zeit lassen und in Ruhe lesen. Solltet ihr vor allem verstehen. Sind gar nicht so besonders lang unbedingt. Aber Sie machen auch nicht wirklich viel Spaß zum Lesen. Aber der Notar ist ein sehr guter Ratgeber. Neben klar, irgendwie Google und Co. Der Notar darf zwar überhaupt nicht beraten, aber er muss euch aufklären. Das heißt, wenn ihr dort anruft und sagt: Ich verstehe nicht, was im Kaufvertrag steht, dann wird und muss er es euch erklären.

Kaufvertrag Grundstück / Kaufvertrag Haus – dem Notar alle Fragen stellen

Da das Honorar feststeht, ist das eine gute Idee, davon auch wirklich Gebrauch zu machen. Jetzt gehört es zum Kauf einer Wohnung, in aller Regel auch eine Finanzierung. Und jetzt ist wichtig, dass ihr hier zwei Dinge aufeinander abstimmt, nämlich die Unterschrift des Kaufvertrages einerseits und die Unterschrift des Darlehensvertrages andererseits.

Kaufvertrag Grundstück / Kaufvertrag Haus: Terminabstimmung Notar und Darlehensvertrag

Es gibt zwei Dinge, die euch nicht passieren sollten dass eines Ihr sollte keine Immobilie kaufen, ohne dass ihr sicher seid, die Finanzierung zu haben. Andererseits soltet ihr keine Finanzierung abschließen, die ihr dann abnehmen müsst, ohne dass am Ende das mit dem Kauf der Immobilie geklappt hat.

Ideal ist, dass ihr den Darlehensvertrag in Händen haltet und ungefähr eine Woche vor dem Notar Termine unterschreibt. Dann fahrt ihr hin und unterschreibt den Kaufvertrag und sollte dabei irgendwas schiefgehen. Dann habt ihr ein Recht, diesen Darlehensvertrag eben 14 Tage lang quasi zu widerrufen, und steht dann nicht ohne Immobilie, aber mit Darlehen da. Also eine Woche vorher ist quasi ideal. Ganz wichtig: Keine Immobilie kaufen, ohne dass die Finanzierung zu 100 Prozent in trockenen Tüchern ist. Und das ist sie erst, wenn der Darlehensvertrag euch vorliegt.

Das kann sonst sehr, sehr böse enden, weil den Kaufpreis müsst ihr bezahlen, egal, ob das mit der Bank funktioniert hat oder nicht. Terminfindung mit dem Notar hängt also ein gutes Stück davon ab, wie weit die Finanzierung ist. Und im Ernstfall kann das auch heißen, dass Ihr den Termin noch einmal verlegen müsst, wenn die Finanzierung sich verzögert hat.

Kaufvertrag Grundstück / Kaufvertrag Haus – Grundschuldbestellungsunterlagen

Zusammen mit dem Darlehensvertrag erhaltet ihr von der Bank dann normalerweise auch die Grundschuldbestellungunterlagen.

Die braucht der Notar im Termin, um dann eine Grundschuld für die Bank ins Grundbuch eintragen lassen zu können. Diese Dokumente mitnehmen und wenn die irgendwie nicht bei euch angekommen sind, mal bei der Bank anrufen und nachfragen. Manchmal schicken sie es direkt zum Notar. Manchmal hilft es auch noch einmal dDaran zu erinnern. Es ist wichtig, dass die im Termin da sind. Die müssen mit beurkundet werden.

➤ also vor dem Notartermin kommt auf euch vor allem die zeitliche Koordination zu. Schaut, dass das mit der Bank eingetaktet ist, und dann prüft den Kaufvertrag.

Und da wollen wir jetzt schauen, was da wichtige Punkte sind.

Kaufvertrag Grundstueck / Kaufvertrag Haus – Checkliste

Was gehört auf eure Checkliste für den Kaufvertrag oder was müsst ihr beachten im Kaufvertrag. Einfach nur ein paar Hinweis. Natürlich kann die Liste nicht vollständig sein im Rahmen dieses Videos. Aber wir haben ein paar Punkte, die wir auf jeden Fall empfehlen.

Kaufvertrag Grundstück / Kaufvertrag Haus – Aufteilung nach Grundstücke und Gebäude

Ganz wichtig Aufteilung nach Grundstücke und Gebäudeanteil. Da macht ihr dem Finanzamt quasi einen Vorschlag damit an wen es sich in aller Regel halten muss, wenn er nicht komplett daneben ist. Wer das genauer verstehen möchte, wir haben ein Video zum Thema Steuer. Wenn ihr wirklich Geld sparen wollt, wenn ihr das von vornherein in den Kaufvertrag mit aufnimmt.

Kaufvertrag Grundstueck / Kaufvertrag Haus – Schulden vom Verkäufer

Wenn der Verkäufer noch Schulden bei der Hausverwaltung hat oder noch irgendwas tun muss, zum Beispiel die Wohnung räumen oder ähnliches, dann sollte ihr das im Kaufvertrag regeln, damit hinterher Klarheit besteht. Kam bei uns nicht nur einmal vor. Lohnt sich absolut.

Kaufvertrag Grundstück / Kaufvertrag Haus – Instandhaltungsrücklage

Instandhaltungsrücklage – also die Eigentümergemeinschaft hat ja eine Rücklage oder kann eine Rücklage haben, wenn sie eine hat. Die kauft ihr quasi mit, und es ist gut, wenn ihr diesen Anteil ausweist im Kaufvertrag hat nämlich einen steuerlichen Hintergrund.

Darauf fällt keine Grunderwerbssteuer an, die ja eigentlich prinzipiell immer auf den Kaufpreis bezahlt werden muss.

Kaufvertrag Grundstück / Kaufvertrag Haus – Mängel aufführen

Außerdem solltet ihr euch im Kaufvertrag bestätigen lassen, dass ihm keine Mängel bekannt sind, außer vielleicht irgendwelcher, die ihr dann dort aufführt und das seines Wissens nach auch keine Sonderumlagen bekannt sind, sei denn, ihr wisst schon, dass irgendeine auf euch zukommt. Lasst euch quasi vom Verkäufer bestätigen, dass da nicht finanziell irgendetwas schlummert, was er schon weiß und ihr jetzt einfach nicht entdeckt habt.

Kaufvertrag Grundstück / Kaufvertrag Haus – Mieter

Das geht in die ähnliche Richtung, wenn die Wohnung vermietet ist. Da wollt ihr gerne was bestätigt haben, nämlich einmal, dass es da keinen aktuellen Rechtsstreit gibt. Das wäre sehr ärgerlich, wenn ihr in so einen Rechtsstreit eintretet. Und wenn ihr das fragt den Verkäufer: hat der Mieter immer die Miete bezahlt. Der sagt ja, dann nehmen wir das in den Kaufvertrag auf. Da habt ihr da quasi eine kleine zusätzliche Sicherheit, dass ihr da einen Mieter habt, der immer bezahlt hat. Ja, das sind jetzt mal ein paar Tipps. Ihr könnt auch das Immocation-Tool Paket bekommen.

Da drin enthalten ist eine Checkliste für den Kaufvertrag. Da sind noch viel mehr Punkte drauf, die es Sinn macht zu beachten im Kaufvertrag. Mit dann auch entsprechende Formulierungsvorschlägen, wie es dann wirklich aussehen kann, damit ihr beim Durchlesen des Kaufvertrags merkt. Ist das geregelt oder nicht? Genau was uns noch interessieren würde? Vielleicht kommentiert ihr? Habt Lust zu kommentieren oder dem Video, was ihr noch für Punkte prüft, wenn ihr schon mal Kaufverträge vor dem Kauf geprüft habt. Worauf achtet ihr?

Kaufvertrag Grundstück / Kaufvertrag Haus – der Notartermin

Also, ihr habt den NotarTermin vereinbart, ihr habt den Notartermin vorbereitet, den Kaufvertrag gelesen, gecheckt. Was passiert jetzt eigentlich beim Notar? Jetzt kommen wir noch einmal auf die Rolle zurück. Die Rolle des Notars ist einerseits, diese Kaufabwicklung durchzuführen oder zu koordinieren, aber auch sicherzustellen, dass beide Parteien verstehen, was sie da unterschreiben. Ich habe schon gesagt, er berät nicht, aber er ist dazu da, Fragen zu beantworten. Das tut er auch. Er beurkundet dann, dass die Unterschrift wirklich von den entsprechenden Personen geleistet wurde.

Die eigentliche Arbeit des Notars ist dann aber nicht, bei der Unterschrift hinzuschauen oder das vorzulesen, sondern hinterher. Zug um Zug jeweils genau die richtigen Dinge zum richtigen Zeitpunkt anzustoßen, damit der gesamte Eigentumsübergang rechtssicher für beide Parteien abgewickelt wird. Wenn ihr jetzt kurz vorher kalte Füße bekommt, Terminverschiebung oder den Termin streicht? Prinzipiell möglich, aber nicht gern gesehen. Es ist genau das, was Verkäufer natürlich sehr nervt und Verkäufer spürbar so ein bisschen Angst haben. Kommt das denn dann wirklich zustande?

Hat das auch alles geklappt mit der Finanzierung? Also möglichst versuchen, den Termin einzuhalten, nichts zu verschieben. Zum Termin bringt Ausweis mit, Grundschuldbestellungenunterlagen. Das, was der Stefan gesagt hat. Manchmal gehe ich auch von der Bank direkt zum Notar, weil sie wissen, dass die wirklich da sind. Beim Notar selbst. Das ist eigentlich maximal unspektakulär. Der Notar liest ein Dokument vor, das ihr schon gelesen habt, wo ihr dann zuhören könnt. Ihr könnt jederzeit unterbrechen und Fragen stellen.

Was ein bisschen doof wäre, wenn man ja jetzt quasi grundsätzliche Dinge erst im Notartermin regelt. Wir hatten schon natürlich immer irgendwie Diskussionsbedarf, mal im Notartermin. Und Kleinigkeiten können vor Ort noch geändert werden. Es ist prinzipiell kein Problem. Aber jetzt wirklich. Beispielsweise wird die Küche jetzt eigentlich verkauft oder nicht, und dann einigt man sich im Notartermin. Das ist keine gute Idee, deshalb umso mehr lest den Kaufvertrag vorher. Wichtig ist jetzt die Unterschrift beim Notar.

Das findet nicht ohne Grund so offiziell beim Notar statt. Die ist dann auch wirklich endgültig. Ihr könnt von einem notariell beurkundeten Vertrag hinterher nicht einfach zurücktreten, das ist nur unter ganz, ganz bestimmten Voraussetzungen bzw. Ausnahmesituationen möglich. Ihr seid jetzt verpflichtet, diese Wohnung zu kaufen bzw. diesen Kaufpreis zu bezahlen. Deshalb auch der Tipp: stellt sicher, dass Ihr 100 Prozent zuverlässig das mit der Finanzierung geklärt habt. Jetzt habt ihr quasi diese Verpflichtung, seid ihr eingegangen. Die Wohnung gehört euch aber nach dem Kaufvertrag nach der Unterschrift noch nicht, sondern ihr unterschreibt eigentlich erst einmal nur, dass der Notar jetzt diesen Prozess der Eigentumsüberganges starten soll. Und der geht jetzt eben hin und kümmert sich schrittweise darum, die richtigen Dinge zu tun, damit dann irgendwann die Wohnung tatsächlich euch gehört. Das hört sich vielleicht alles ein bisschen sperrig in Summe an und ein bisschen aufwändig und ein sehr, sehr durchdachter, irgendwie typisch deutscher Prozess. Kann vielleicht auch mal nervig sein, euch mit dem Verkäufer geeinigt, und jetzt geht das noch eine Zeit lang, ihr müsst ein paar Dinge tun.

Wir sind sehr happy, dass es den Prozess so gibt, weil das gibt einem wirklich Rechtssicherheit. Und dann muss man nur mal ins benachbarte Ausland in Europa schauen, wo teilweise überhaupt nicht klar ist, wem eigentlich eine Immobilie gehört. Teilweise wird eine Immobilie zweimal verkauft, und es entstehen wirklich skurrile Situationen. Das ist in Deutschland toll, produziert ein bisschen Arbeit, aber dafür wisst ihr auch, woran ihr seid. Jetzt, wollen wir uns anschauen, was dann passiert, wenn ihr beim Notar herausgegangen seid.

Kaufvertrag Grundstueck / Kaufvertrag Haus – Besitzübergang

Was passiert jetzt nach dem Notar beziehungsweise wann gehört die Wohnung dann endgültig dir? Das erste, was der Notar macht: Er merkt dich als Eigentümer im Grundbuch vor beim Grundbuchamt. Dann schickt er irgendwann eine so genannte Kaufpreisfälligkeit, also das, was du quasi mit kriegst. Du sollst irgendwann, kriegst du einen Brief und musst den Kaufpreis bezahlen. Da braucht Du natürlich eine Bank dazu. Das heißt, du leitest das weiter. Gegebenenfalls muss Du nun selbst deinen Eigenkapitalanteil dann auch noch überweisen auf das Konto, das im Kaufvertrag drinsteht.

Sobald das Geld dann auf dem Konto des Verkäufers eingeht, dann ist das so ist es zumindest üblicherweise. Man kann das auch anders regeln, aber dann passiert etwas, was sich Besitzübergang nennt, und ab dann quasi steht dir die Miete zu, und die Rechte und Pflichten von der Wohnung gehen auf dich über. Das ist jetzt der Zeitpunkt, wo du den Verkäufer bitten solltest, den Mieter zu informieren, wenn es einen gibt, das du jetzt der neue Vermieter bist.

Wenn es kein Mieter gibt, Wohnung leer ist, solltet ihr euch treffen, um die Schlüsselübergabe zu machen. Und auch der Hausverwaltung solltet ihr Bescheid geben, damit dann die monatlichen Kosten von dir beglichen werden können und nicht mehr von dem Verkäufer beglichen werden.

Kaufvertrag Grundstück / Kaufvertrag Haus – Grunderwerbsteuer

Irgendwann bekommst du dann Post. Da möchte dann die Stadt, in der du gekauft hast, die Grunderwerbssteuer von dir haben. Die solltest du dann auch direkt bezahlen, weil du sonst quasi den weiteren Prozess des Eigentumsübergangs blockieren würdest.

Da geht es weiter, wenn das bezahlt ist. Und wenn du dann bezahlt hast vergeht nochmal ein bisschen Zeit. Und dann bekommst du irgendwann in der Regel einen Grundbuchauszug vom Notar geschickt mit dem Hinweis: Sie sind jetzt als Eigentümer eingetragen, und ab diesem Moment gehört die Wohnung dann dir.

In diesem Sinne dann herzlichen Glückwunsch, dann hast du erfolgreich eine Wohnung gekauft, und wir haben am Anfang noch gesagt, was bei uns mal eine kuriose Notar-Geschichte war bzw. wieso der Notartermin fast geplatzt wäre.

Kaufvertrag Grundstück / Kaufvertrag Haus – Tipp: auch die andere Partei durch die Abwicklungsschritte begleiten…

Und zwar haben wir da eine Wohnung gekauft und haben beim Notar festgestellt, dass der Verkäufer, der hatte also kein Internet, keine Email, hatte Vertragsentwurf per Email bekommen, darauf aber nie reagiert. Und den Notar hat es versäumt, einen Brief an Kaufvertragsentwurf per Brief dem Verkäufer zur Verfügung zu stellen. Dann musste der Notar sich quasi selbst absichern und hat eigentlich gesagt: Das können wir so nicht unterschreiben. Geht nicht, weil dann bin ich als Notar haftbar, wenn der Verkäufer eigentlich gar nicht weiß, was er unterschreibt, wenn er den Kaufvertrag das erste Mal sieht, heute, wie er hier sitzt.

Aber wir haben es dann gelöst. Also, wir mussten quasi nicht nochmal antreten, weil wir erst dann quasi getrennt haben. Wir haben erst das in Form eines Angebotes unterschrieben und dann zwei Wochen später, nachdem die Frist rum war und der Verkäufer den Vertrag auch in Ruhe lesen konnte, wenn er das denn getan hat. Dann hat er quasi erst beim Notar das Angebot angenommen. Aber wir mussten eben nicht nochmal hin. Wenn dir dieses Video gefallen hat, dann würden wir uns sehr über den Daumen hoch von dir freuen.

Und wenn du neu bei Immocation bist, dann abonnier doch einfach den Kanal. Und jetzt ganz viel Erfolg mit dem nächsten Kaufvertrag. Es lohnt sich.


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