Spekulationssteuer bei Eigennutzung

Wir haben nachfolgend für Sie die wichtigsten Infos zum Thema “Spekulationssteuer bei Eigennutzung” zusammengestellt

Spekulationssteuer bei Immobilien – Wann fällt sie an, wann nicht? (Videoversion | Textversion)

➤ Spekulationssteuer – Immobilien in Eigennutzung: Wann muss ich nicht versteuern? (Videoversion | Textversion)

➤ Veräußerung der selbstgenutzten Immobilie (Videoversion | Textversion)

Sonderthema: Hausverkauf: Was ist zu beachten in Krisenzeiten wie der Corona-Krise (Covid-19)? (Textversion)


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➤ Sehen Sie sich hierzu folgende Videos und Informationen an und erfahren Sie mehr hinsichtlich des Themas “Spekulationssteuer bei Eigennutzung”, um optimal informiert zu sein

1. Spekulationssteuer bei Immobilien – Wann fällt sie an, wann nicht?

zur Textversion von “Spekulationssteuer bei Immobilien – Wann fällt sie an, wann nicht?”

2. Spekulationssteuer – Immobilien in Eigennutzung: Wann muss ich nicht versteuern?

zur Textversion von “Spekulationssteuer – Immobilien in Eigennutzung: Wann muss ich nicht versteuern?”

3. Veräußerung der selbstgenutzten Immobilie

zur Textversion von “Veräußerung der selbstgenutzten Immobilie”

Sonderthema: Hausverkauf in Krisenzeiten wie der Corona-Krise (Covid-19)?


Ihr Problem: Sie wollen Ihr Haus verkaufen in der Corona-Krise?

Sie befinden sich nun in einer Notlage, z.B. haben Sie aufgrund der Corona-krise (Covid-19) erhebliche Einkommensverluste erlitten, z.B. wegen Jobverlust oder Kurzarbeit. Welche Rechnungen bzw. Zahlungen können Sie aufschieben? Ist es möglich, anfallende Steuern beim Finanzamt zu stunden? Oder kommt generell direkt wieder ein Weiterverkauf Ihres Hauses in Frage? Ggfs. auch ein direkter Verkauf von Privat ohne Makler etc.?

Generell sind es erstmal die folgenden Zahlungsverpflichtungen, die Sie prüfen können:

  • Stundung von Darlehens- und/oder Tilgungszahlungen bei der Bank.
  • Stundung von Steuervorauszahlungen beim Finanzamt
  • Stundung für Zahlungen bei den Versorgern (Heizung, Strom etc).

Die genaueren Infos dazu finden Sie hier:

➤ Stundung von Darlehens- und/oder Tilgungszahlungen bei der Bank

In der Coronakrise kann man Verbraucherdarlehen stunden, also einen Zahlungsaufschub erwirken. Unter dem folgenden Link finden Sie eine Mustervorlage dazu von der Verbraucherschutzzentrale: Musterbrief Stundung Verbraucherdarlehen. Weitere Beratung erhalten Sie bei der Verbraucherzentrale.

➤ Stundung von Steuervorauszahlungen beim Finanzamt

Ja, auch die Bundesregierung ist im Zuge der Corona-Krise nicht untätig und hat einige Erleichterungen und Hilfen auf den Weg gebracht. Auch die Stundung von Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer ist möglich (weitere Infos hier).

➤ Stundung für Zahlungen bei den Versorgern (Heizung, Strom etc.)

Bestimmte Zahlungen können Sie erstmal zurückhalten, ohne dass Ihnen direkt die Leistung entzogen wird bzw. die Leitung abgeklemmt wird. Dies sind (Art. 240 § 1 EGBGB) Energiekosten wie Strom, Gas, Fernwäre, Wasser/Abwasser sowie Telefon und Internet.

Bitte beachten Sie, dass es dafür bestimmte Bedingungen und Fristen gibt und dies nur ein Zahlungsaufschub ist.

Unser Rat

Neben diesen Tipps und kreativen Ansätzen, um eine finanzielle Notlage in Krisenzeiten (Covid-19 /Coronakrise) abzuwenden sollten Sie trotzdem zusätzlich prüfen, ob ein Hausverkauf für Sie in Frage kommt. Gehen Sie daher folgendermaßen vor, damit Sie alle Optionen prüfen und möglichst objektiv entscheiden können:

➤  Zuerst Immobilie kostenlos bewerten lassen

➤  Wir setzen uns anschließend mit Ihnen in Verbindung, um Ihnen alle Möglichkeiten aufzuzeigen und zu besprechen.

➤  Bitte beachten Sie, dass eine finanzielle Notlage immer sehr individuell ist und viele Einflussfaktoren da sind:

  • gehen Sie alle Optionen durch, schreiben Sie sich jeweils die Vor- und Nachteile für Ihre private Situation auf
  • rechnen Sie alles anhand von Zahlen durch, entscheiden Sie nicht einfach nach dem Bauchgefühl
  • Nehmen Sie Expertenhilfe in Anspruch (z.B. Schuldnerberatung)
  • Treffen Sie keine Kurzschluss-Entscheidungen

➤  Hier erhalten Sie ein kostenloses Erstgespräch bei der Schuldnerberatung: Raus aus den Schulden – jetzt!

Zusatzinfos zum Themenbereich “Spekulationssteuer bei Eigennutzung”


Steuern beim Immobilienverkauf

Schenkungssteuer Rechner

Spekulationssteuer Immobilien Eigennutzung

Hausverkauf Anleitung

Und hier noch der Verweis auf wichtige Checklisten und Vorlagen beim Hausverkauf:

Formular Wohnungsbesichtigung

Welche Notarkosten fallen an:

Immobilienverkauf Notarkosten

Textversion vom Video “Spekulationssteuer bei Immobilien – Wann fällt sie an, wann nicht?”

Herzlich willkommen zu unserem ersten Erklärvideo von Immoverkauf24. Wir sind einen Expertenportal für den Verkauf der eigenen Immobilie und möchte uns heute ganz gerne mit dem Thema Spekulationssteuer befassen. Da hier jeder darauf stößt, sobald er eine Immobilie verkaufen möchte und der Eigentümer der Immobilie ist.

Spekulationssteuer bei Eigennutzung – Spekulationssteuer

Bei der Spekulationssteuer handelt es sich um eine Steuer, die anfällt, sobald man seine Immobilie verkauft und einen Gewinn erzielt.

Hierbei gibt es allerdings verschiedene Ausnahmen und verschiedene Aspekte, die man berücksichtigen muss.

Spekulationssteuer bei Eigennutzung – Ausnahmen

1) Wann fällt eine Spekulationssteuer an?

Die Spekulationssteuer fällt dann an, wenn der Eigentümer seine Immobilie vermietet und hierbei die 10-Jahresfrist noch nicht verstrichen ist.

TIPP: Vermietete Immobilien sind ab 10 Jahren nach Erwerb von der Spekulationssteuer befreit!

2) Welche Sonderregelung gibt es?

Bei der Spekulationssteuer gibt es die Sonderregelung, dass wenn der Eigentümer die Immobilie vermietet und unter der 10-Jahresfrist liegt, er mindestens zwei Jahre Selbstbenutzer sein muss, so wie die Immobilie im Jahr des Verkaufs auch selbst nutzen muss, um steuerfrei verkaufen zu können.

TIPP: Selbstnutzung im Verkaufsjahr + 2 volle Kalenderjahre = Keine Spekulationssteuer

3) Wann fällt die Spekulationssteuer nicht an?

Die Spekulationssteuer fällt nicht an, wenn man die Immobilie als Eigentümer seit dem Zeitpunkt, wo man sie erworben hat, ausschließlich selbst nutzt oder im Falle der Vermietung die Immobilie länger als zehn Jahre vermietet ist.

4) Was solltest Du beachten?

Trotz all der Informationen, die wir hier gegeben haben, dürfen wir leider keine verbindliche Steuer- oder Rechtsauskunft geben. Von daher empfehlen wir immer gerne, dass man auch noch einmal seinen Steuerberater anspricht, da dieser eine verbindliche Aussage treffen kann und man somit auf der sicheren Seite ist.

Wenn du nun noch Fragen rund um den Verkauf hast, unterstützen sich unsere internen Experten kostenfrei und unverbindlich und sind von montags bis samstags telefonisch völlig erreichbar.

Weiteres zur Spekulationssteuer findest du natürlich auch auf unserer Internetseite. Und wir freuen uns, wenn du hier auch einmal vorbeischauen und sich weiterhin zum Thema informiert.

Vielen Dank. Bis zum nächsten Mal.

Textversion vom Video “Spekulationssteuer – Immobilien in Eigennutzung: Wann muss ich nicht versteuern?”

Ich habe ein Einfamilienhaus, in dem ich seit drei Jahren wohne. Kann ich das mit Gewinn verkaufen oder muss ich den Gewinn versteuern? Das versuche ich mal auch wieder ein bisschen vereinfacht zu beantworten. Wir haben eine Spekulationssteuer, die es gegenwärtig so geregelt, dass ich, wenn ich ein Grundstück zehn Jahre im Eigentum habe, ich es grundsätzlich steuerfrei verkaufen darf, auch wenn ich 90 oder noch mehr Prozent Gewinn gemacht hätte. Für Einfamilienhäuser – selbst bewohnte – gibt es eine Sonderregelung.

Spekulationssteuer bei Eigennutzung – Sonderregelung

Die ist nicht so ganz einfach zu verstehen. Man sagt: ich muss in dem Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren dieses Einfamilienhaus selbst bewohnt haben. Wir sagen also Eins plus X. Rein theoretisch ist es möglich. Ich kaufe ein Grundstück im Dezember 2018. Ich wohne da komplett drin 2019, und ich kann es jetzt in 2020 steuerfrei verkaufen. Wichtig ist, dass ich dort wirklich wohne und das auch nachweisen kann. Das Finanzamt wird, je kürzer diese Frist ist, umso misstrauischer sein und das überprüfen.

Textversion vom Video “Veräußerung der selbstgenutzten Immobilie”

Jeder kann mal in die Situation kommen, dass die private Immobilie, die man sozusagen selbst bewohnt, veräußert werden muss. Dafür kann es unterschiedliche Gründe geben. Doch was solltest du an dieser Stelle steuerlich wissen und steuerlich beachten? Das erfährst in diesem Medium Mein Name ist Roland und du schaust: “Steuern mit Kopf”. Steuern spart, wer Steuern plant.

Das erste Mal bei Steuern mit Kopf? Dann lass ein Abo da. Vergiss auch nicht, die Glocke zu drücken und auch auf Facebook und Instagram vorbeizuschauen, denn da gibt es immer wieder kurze Steuernews, Steuertipps und Live-Streams.

Spekulationssteuer bei Eigennutzung – Steuerfallen

Aber kommen wir zum eigentlichen Thema: Was musst Du beachten, wenn du die selbst genutzte Immobilie veräußern willst und welche Steuerfallen können da auf dich zukommen?

Muss ich auf den Verkauf der selbst genutzten Immobilie Steuern zahlen?

Ich fange diesmal ein bisschen anders an und fange mit mit der Antwort an, und zwar: nein. Du musst keine Steuern draufzahlen, wenn du die selbst genutzte Immobilie veräußerst. Bedingung ist jedoch dafür, dass die Immobilie wirklich zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Und dieses ausschließlich ist wirklich sehr ernst zu nehmen. Ausschließlich zu Wohnzwecken heißt: Die Immobilie wurde nicht Dritten überlassen. Das heißt, der klassische Fall ist zum Beispiel die Vermietung. Denn hier gibt es ja die zehn Jahres Frist.

Spekulationssteuer bei Eigennutzung – keine Spekulationsfrist

Aber wie gesagt: Wenn die Immobilie wirklich ausschließlich selbst zu eigenen Wohnzwecken nutzt, dann musst du bei der Veräußerung keine Steuern draufzahlen. Und es gibt dann hier, wenn wirklich eine Ausschließlichkeit vorliegt, keine Spekulationsfrist.

Spekulationssteuer bei Eigennutzung – Probleme in der Praxis

Was sind die häufigsten Probleme in der Praxis? Ein häufiges Problem in der Praxis ist, dass Immobilien öfter mal zuerst vermietet werden. Sei es aus dem Grund, weil man sagt: Okay, die anfänglichen Kosten will man sozusagen über die Vermietung beziehungsweise über die Mieteinnahmen ganz einfach wieder erwirtschaften. Das heißt, man vermietet zum Beispiel fünf, sechs Jahre und lässt die Tilgung und so weiter darüber laufen und zieht erst dann ein. Anders ist es aber auch genauso, weil es einfach immer mal wieder sein kann, dass die Kündigungsfrist eben noch dauert und man sozusagen zwangsweise drei, vier Monate vermieten muss.

Spekulationssteuer bei Eigennutzung – 3 Jahres Regel

Dann werde man, wie gesagt, wieder ein Problem mit der Ausschließlichkeit haben. In diesem Zusammenhang ist es aber so: Hier gibt es dann die sogenannte 3-Jahres Regel. Das heißt, wenn man im Jahr der Veräußerung und in den beiden davor sozusagen hier eine ausschließliche Eigennutzung vorliegt, dann ist das kein Problem. In diesem Zusammenhang sollte man dann wirklich darauf achten, wenn die kurzfristige Vermietung vorgelegen hat. Denn das kann wirklich gefährlich sein. Und wie gesagt: In der Spitze kann bei der Spekulationsfrist sozusagen innerhalb der Spekulationsfrist eine Steuerbelastung von 0 bis 45 Prozent in der Einkommenssteuer plus 5,5 Prozent Soli und acht oder neun Prozent Kirchensteuer ganz einfach stattfinden.

Dementsprechend einfach hier wirklich aufpassen, dass man hier wirklich diese drei Jahre einhält und nicht, wie gesagt, einen Tag zu früh oder es wirklich drauf ankommen lässt, sondern sich vielleicht hier ein bisschen mehr Zeit lassen und das Ganze auch einplanen.

Spekulationssteuer bei Eigennutzung – unterschiedliche Nutzungen

Ein weiteres häufiges Problem in diesem Zusammenhang sind unterschiedliche Nutzungen. Es muss ja nicht immer so sein, dass man, wie gesagt, hier eine Immobilie kauft, und da wohnt man wirklich ganz allein drin. Klassisch eine dreistöckige Immobilie.

Da ist zum Beispiel unten das eigene Unternehmen drin, in der Mitte, wohnt man selbst und oben ist, sozusagen noch vermietet. Jetzt wäre es in diesem Zusammenhang so, dass hier drei unterschiedliche Probleme auftreten: Denn zum Beispiel im Erdgeschoss wird so für den eigenen Betrieb wäre das kein Privatvermögen, sondern Betriebsvermögen. Dementsprechend greift Paragraph 23 in diesem Zusammenhang nicht. Der nächste Punkt ist: Hier gibt es dann den Paragraph 6B. Der könnte eventuell greifen, wenn die 6-Jahresfrist eingehalten worden ist.

Das wäre, wie gesagt, dann auch kein Problem, um hier die Steuerbelastung zu vermeiden. Dann, zum Beispiel im ersten Geschoss, wäre es dann so, dass hier natürlich die ausschließliches Selbstnutzung vorliegt. Da wäre es zum Beispiel möglich, dass man wirklich sagt: Okay, hier ist es so, dass dieser Teil, also dieses Drittel steuerfrei veräußert werden kann. Und das Problem wäre dann, wie gesagt, im oberen Bereich, wenn man innerhalb von zehn Jahren sozusagen hier eine Veräußerung durchführt: Dann, wie gesagt, der vermietete Teil steuerpflichtig. Das heißt, wenn man mehrere Bereiche hat in einer eigengenutzten oder überwiegend eigengenutzten Immobilie, sollte man wirklich aufpassen: Denn das kann wirklich zu Problemen führen.

Spekulationssteuer bei Eigennutzung – Nutzung vom Kind

Wenn die Immobilie vom studierenden Kind zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, dann liegt hier, wie gesagt, auch ein Fall der eigenen Nutzung vor. Aber auch nur dann, wenn für das Kind noch Anspruch auf Kindergeld besteht. Das heißt, es handelt sich hier um ein Kind im Sinne der Einkommensteuer.

Vermietet man zum Beispiel an das Kind, was man ja auch häufig macht, damit man das Ganze steuerlich geltend machen kann, dann greift hier die 10 Jahresfrist. Und auch beim überschreiten, sozusagen wenn die Kindergeldberechtigung nicht mehr vorliegt, dann greift auch hier eine längere Spekulationsfrist an dieser Stelle. Wirklich aufpassen mit solchen Steuersparmodellen, wo man, wie gesagt, das Kind hier zum Steuern sparen hernimmt. Eine Steuerfalle, die in den letzten Jahren immer mehr zugenommen hat, ist natürlich das Thema AirBnB.

Spekulationssteuer bei Eigennutzung – AirBnB

Nicht nur die gewerbliche Tätigkeit, wo ich schonmal ein Video dazu gemacht habe, das ich euch hier verlinke, sondern es ist zum Beispiel auch so in diesem Zusammenhang: Wer immer wieder mal über AirBnB wie ein Zimmer oder zwei Zimmer oder sowas vermietet in der eigenen Wohnung, der nutzt diese Wohnung nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken. Dementsprechend kann man natürlich in die Steuerfalle tappen, dass, wenn man wie gesagt, diese Einkünfte muss man ja auch steuerlich erklären, dann dementsprechend eine längere Spekulationsfrist hat und dementsprechend man nicht hier sozusagen ausschließlich genutzt hat.

➤ Das heißt, man hat hier null Jahre bzw. drei Jahre, sondern man hat hier dann die zehnjährige Spekulationsfrist. Also Vorsicht!

Spekulationssteuer bei Eigennutzung – Spekulationsfrist

Wann beginnt die Spekulationsfrist? Die Spekulationsfrist beginnt mit übergang von Nutzen und Lasten. Das heißt ab dem Moment, wo sozusagen die Immobilie ausgeliefert worden ist und du Eigentümer in diesem Zusammenhang wirst. Die Spekulationsfrist beträgt dann entweder null Jahre, wenn du, wie gesagt, ausschließlich selbst genutzt hast drei Jahre, wenn vorher eine kurzfristige Vermietung mit dabei war oder zum Beispiel auch zehn Jahre, wenn sie langfristig vermietet war oder wie gesagt ausschließlich vermietet worden ist, dann, wie gesagt hier aufpassen: dazu gibts aber auch schon Videos, die verlinke ich dir auch hier oben.

Spekulationssteuer bei Eigennutzung – Erbfall / Schenkung

Zur Spekulationsfrist muss man auch noch sagen, dass auch im Erbfall und in der Schenkung keine Anschaffung vorliegt. Das heißt, wenn man zum Beispiel eine Immobilie von den Eltern erbt oder geschenkt bekommt, wo sozusagen eine selbst Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vorliegt, dann wäre es wie gesagt so, dass hier im Zeitpunkt des Erbfall oder der Schenkung keine Anschaffung vorliegt und dementsprechend man hier entsprechend der sogenannten Fussstapfen-Theorie in die Fußstapfen der Eltern bzw. des Schenkers ganz einfach greift.

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