Wertsteigerung vor dem Immobilienverkauf: Wertsteigernde Maßnahmen für die Außenanlagen

Vor dem Verkauf einer Immobilie ist zu überlegen, ob Sie den Verkaufserlös durch eine
Wertsteigerung der Außenanlagen erhöhen können. Denn Außenanlagen stehen in funktionalem
Zusammenhang mit der Immobilie und können sich wertmindernd oder im Idealfall werterhöhend auf den
Immobilienwert auswirken.

Wertbestimmende Merkmale von Außenanlagen


Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung werden Außenanlagen für die Wertermittlung in bauliche und sonstige Außenanlagen, den sogenannten Aufwuchs, unterteilt. Für eine detaillierte Wertermittlung bietet die DIN 276 eine ausführliche Aufteilung aller Außenanlagen, die im Hochbau definiert sind. Zu den allgemein wertbestimmenden Merkmalen für Außenanlagen gehören diese:

  • Größe der nutzbaren Geländefläche
  • Qualität der Bodenfläche
  • Die verschiedenen Bestandteile der Außenfläche und ihre Nutzung, nämlich befestigte Flächen,
    Pflanz- und Saatflächen, Rasenflächen, privater Spielplatz, Wasserflächen sowie Einbauten in
    Außenanlagen.

Für die Wertermittlung mitentscheidend sind außerdem Alter und Zustand der baulichen und sonstigen
Anlagen.

Wertmindernde Kriterien

Hilfreich bei der Ideenfindung von wertsteigernden Maßnahmen ist die Abgrenzung zu Kriterien, die sich wertmindernd auf die Außenanlagen auswirken. Dazu gehören Gehölze, deren Beseitigung ohnehin in absehbarer Zeit geboten ist, weil sie zu dicht stehen oder aufgrund ihres schlechten Zustands. Wertmindernd wirkt sich dieser Zustand deshalb aus, weil die Werteinschätzung der Außenanlagen vorwiegend durch die zu erwartenden Kosten geprägt ist.

Auch ein hoher Pflegeaufwand und hohe Bewirtschaftungskosten können sich wertmindernd auswirken, wenn die Nachteile gegenüber den Vorteilen überwiegen. Das gilt beispielsweise für einen starken Laubbefall.

Achtung

Auch Verschattungen und eine Beeinträchtigung der Aussicht sowie Störungen des Lichteinfalls im Gebäude sind Negativkriterien.

Wertsteigerung von Außenanlagen durch funktionale Werteinflüsse

An der Größe einer Außenanlage und an der Bodenbeschaffenheit können Sie nichts verändern. Wodurch sich der Wert einer zum Verkauf angebotenen Immobilie steigern lässt, sind funktionale Werteinflüsse von Außenanlagen.
Eine Wertsteigerung der Außenanlagen kann beispielsweise durch folgende Aspekte erzielt werden:

  • Abgrenzen des Grundstücks oder eines Nutzungsbereiches durch eine Hecke oder einen Zaun
  • Wind- und Sichtschutz auf Freisitzflächen oder auf dem Balkon
  • Schutz vor Immissionen wie Lärm oder Staub
  • Verblenden von wenig attraktiven Anblicken auf Nachbargrundstücke oder auf die Umgebung
  • Hangbefestigungen
  • Biologische Entwässerung von Nassstellen
  • Ästhetische Gestaltung

Ideen für die ästhetische Gestaltung von Außenanlagen sind beispielsweise die Auflockerung und Strukturierung von ansonsten eintönigen Flächen durch mit Natursteinen gepflasterte Wege, attraktive Solitärpflanzen, einen Gartenpavillon, ein Gewächshaus, einen exponierten Sitzplatz oder einen Rosenbogen.

Unser Rat

Wertsteigernd wirkt sich auch aus, wenn ein Teil des Gartens parkähnlich angelegt ist, zum Beispiel mit einem kleinen Teich und Wasserpflanzen oder einem Rosengarten, im Idealfall in Kombination mit altem Baumbestand.

Die Kosten für Investitionen in Außenanlagen


Die Kosten für Investitionen in Außenanlagen variieren je nach Projekt. Es bleibt insoweit Ihnen überlassen, wie viel Sie investieren möchten. Hier sind einige Kostenbeispiele:

  • Ein Gartenweg aus Stein kostet je nach Material 30 bis 50 Euro pro Quadratmeter.
  • Für einen Rollweg aus Holz müssen Sie mit 30 bis 40 Euro für zwei Meter rechnen.
  • Ein Weg aus Kies ist mit 10 Euro pro Quadratmeter preisgünstig.
  • Ein Gartenhaus gibt es ab 1.500 Euro aufwärts.
  • Die Kosten für einen kleinen Teich liegen bei rund 100 Euro, wenn Sie ihn selbst anlegen.
  • Bei einem Naturschwimmteich müssen Sie, je nach Größe, mit rund 10.000 Euro rechnen.
  • Größere Obstbäume erhalten Sie, je nach Händler, ab 100 Euro.
  • Und größere Gewächshäuser aus Aluminium gibt es ab ab 2.000 Euro.

Garten-Effekt bewirkt Steigerung des Immobilienwertes

Aus einer in Deutschland durchgeführten Studie geht hervor, dass sich Häuser mit einem schön angelegten und gepflegten Garten um durchschnittlich 7 bis 18 Prozent teurer verkaufen lassen. Das ist ein Phänomen, das in der Studie mit „emotionalem Garten-Effekt“ beschrieben wird (Quelle: https://www.immogutachter24.de/immobilienbewertung-news_der-garten-effekt.html). Entscheidend für Hausverkäufer ist der Return on Investment (ROI), bei dem es sich um die prozentuale Relation zwischen Investition und Gewinn handelt. Der ROI wurde unter anderem von Gartenbauarchitekten in Deutschland mit 2,6 beziffert. Das bedeutet für Sie als Verkäufer einer Immobilie, dass sich jeder in die Erhaltung und Pflege der Außenanlagen investierte Euro mit einem Multiplikator von 2,6 auszahlt.

Beispielrechnung

Investieren Sie in die Außenanlagen Ihres Hauses rund 10.000 Euro, beträgt der ROI 10.000 x 2,6 = 26.000 Euro.

Fazit

Als besonders wertsteigernd gelten gepflegte Rasenflächen, Büsche und Bäume, mit Natursteinen gepflasterte Wege, dekorative Büsche und Bäume, Obstbäume, Wasserelemente und Geräteschuppen. Tatsächlich können wir aus der Praxis bestätigen, dass gepflegte Außenanlagen den Verkehrswert erhöhen und den Verkauf einer Immobilie deutlich erleichtern.

Wir empfehlen Ihnen, bereits vorhandene Elemente instandzusetzen und zu verschönern. Das gilt für die Pflege von Büschen und Bäumen und des Rasens. Lohnenswert ist auch das Auffrischen einer Terrasse aus Holzdielen und des Holzzaunes sowie von Natursteinen oder wenn es um die Umsetzung der beschriebenen funktionalen Werteinflüsse geht.

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