Kann ich meine Immobilie trotz Kredit verkaufen – Ist das überhaupt möglich?

Wer sich eine Immobilie anschafft, hat dafür in der Regel ein langfristiges Darlehen aufgenommen. Häufig haben diese Finanzierungen eine Laufzeit von zehn Jahren und mehr, obwohl niemand weiß, was die Zeit so bringen wird. Es gibt viele Gründe, warum es zu einem vorzeitigen Verkauf kommen kann. Manchmal machen unvorhergesehene Umstände wie eine plötzliche Änderung der familiären oder finanziellen Verhältnisse, ein berufsbedingter Umzug oder auch ein Erbe den Verkauf einer Immobilie notwendig. Doch keine Sorge:

Sie können Ihre Immobilie trotz laufender Finanzierung jederzeit veräußern!

Eine Grundschuld im Grundbuch und ein noch nicht vollständig abbezahlter Kredit sind keine Hindernisse beim Verkauf der Immobilie. Allerdings stellen sich bei einem laufenden Darlehen oft gewisse Herausforderungen, die es zu beachten gilt. Sie haben generell drei Möglichkeiten, Ihr Haus bei einer laufenden Finanzierung zu verkaufen:

  • Sie kündigen den Kredit
  • der Käufer übernimmt das Darlehen
  • Sie übertragen die Finanzierung auf eine andere Immobilie

1. Sie kündigen das Darlehen


Generell sind sowohl der Kreditnehmer als auch die Bank an den Kreditvertrag gebunden. In diesem sind auch Kündigungsfristen festgelegt. Kündigen Sie den bestehenden Darlehensvertrag, müssen Sie die noch ausstehende Restschuld vorzeitig zurück bezahlen. Das kann beispielsweise aus eigenen liquiden Mitteln oder auch durch den Verkaufserlös der Immobilie geschehen. In den meisten Fällen gibt es eine Klausel, dass Sie bei frühzeitigem Austritt aus dem Vertrag eine Vorfälligkeitsentschädigung an das Kreditinstitut zahlen müssen. Dabei handelt es sich um eine Art Schadensersatz, der entgangene Zinszahlungen an die Bank ausgleicht.

Die Vorfälligkeitsentschädigung kann durchaus einen erheblichen Betrag ausmachen. Daher können Sie als Verkäufer erst dann einschließend abschätzen, ob und zu welchem Preis der Verkauf der Immobilie sinnvoll ist, wenn Sie die Ablösesumme für den Kredit kennen.

Unser Rat

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Unter den folgenden Voraussetzungen müssen Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen:

  • Wenn Sie eine langfristige Baufinanzierung nach mehr als 10 Jahren Laufzeit kündigen
  • Wenn Sie einen Kredit mit variablem Zinssatz abgeschlossen haben
  • Wenn die Bank den Kredit kündigt, weil der Kreditnehmer in Verzug geraten ist
  • Wenn die Widerrufsbelehrung fehlerhaft ist (Prüfung durch einen Anwalt notwendig)

2. Der Käufer übernimmt Ihre Finanzierung

Um die hohen Kosten für die Vorfälligkeitsentschädigung, die Löschung des bisherigen und die Bestellung eines neuen Grundpfandrechtes zu vermeiden, kann der Käufer der Immobilie in den bereits bestehenden Darlehensvertrag eintreten. Diese Übernahme durch den Käufer setzt natürlich voraus, dass die Bank mit dem Tausch einverstanden ist. Sind die Voraussetzungen ausreichend, wird das Kreditinstitut in der Regel dem Schuldnerwechsel zustimmen und den Immobilienkäufer zu den vereinbarten Bedingungen in den Vertrag aufnehmen.

➤ der Immobilienkäufer muss mindestens die gleiche Bonität aufweisen wie der bisherige Kreditnehmer
➤ ausschlaggebend hierfür sind vor allem ein solides Einkommen und die sonstigen Vermögensverhältnisse

Für einen Käufer ist eine Darlehensübernahme möglicherweise von Interesse, wenn er die Finanzierung des Hauses oder der Eigentumswohnung nicht über Eigenmittel bewältigen möchte oder kann. Natürlich müssen ihm auch die Modalitäten im Darlehensvertrag zusagen. Dazu gehören vor allem die vereinbarten Zinsen, aber auch die Restlaufzeit, die Zinsbindungsfrist und womöglich Sondertilgungsrechte. Haben Sie vor einiger Zeit eine Finanzierung mit besonders günstigen Zinskonditionen abgeschlossen, ist das ein guter Anreiz für die Übernahme durch den Käufer. Es fallen lediglich die der Bank entstehenden Verwaltungskosten an.

Unser Rat

Lagen beim Abschluss des Kreditvertrages die vereinbarten Zinsen deutlich über dem jetzigen Zinsniveau, können Sie dem Käufer im Gegenzug eine Ausgleichszahlung anbieten, die beispielsweise auf den Kaufpreis angerechnet wird. Insofern dieser Abschlag unter dem Betrag für eine Vorfälligkeitsentschädigung liegt, haben Sie trotzdem noch Geld eingespart.

3. Der Kredit wird auf eine andere Immobilie übertragen (Pfandtausch)


Wenn Sie als Hausverkäufer in eine andere Immobilie investieren möchten, können Sie die laufende Finanzierung unter Umständen auf die neue Immobilie übertragen. Im Grunde wird hierbei nur die Sicherheit für den Kredit auf ein anderes Objekt übertragen. Die Besonderheit bei diesem Pfandtausch liegt darin, dass der bisher bestehende Darlehensvertrag im Hinblick auf die vereinbarten Konditionen erhalten bleibt.

Im Gegenzug müssen Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, da das Darlehen weiterläuft. Als wichtigstes Beurteilungskriterium gilt für die Bank, dass die neue Immobilie der bisherigen im Wert entspricht oder sich die aktuelle Restschuld in einem Rahmen bewegt, der zu den Konditionen in der Finanzierung passt.

Sie sollten sich darüber im Klaren sein, dass ausschließlich die Bank darüber entscheidet, ob sie das neue Eigenheim als geeignet einschätzt. Sollte bei der Prüfung herauskommen, dass der neue Objektwert deutlich niedriger ist, kann die Bank den Objekttausch ablehnen. Denkbar ist auch, dass das Kreditinstitut bei sonst gleichen Bedingungen einen höheren Zinssatz verlangt. Für einen Pfandtausch gibt es keine einheitliche Regelung. Ob, und zu welchen Konditionen die Bank darauf eingeht, liegt ausschließlich in ihrem Ermessen.

Die Erfahrungen zeigen jedoch, dass sich die Kreditinstitute bei einem solchen Wechsel nur selten verweigern. Insofern das neue Haus mindesten genauso werthaltig oder sogar noch werthaltiger ist als das bisherige, muss sie einem Tausch zustimmen. In der Praxis unterschreiben Sie dann als erstes die Veränderungen im Darlehensvertrag. Anschließend müssen die Eintragungen im Grundbuch geändert werden:

  • Löschung der alten Grundschuld auf die bisherige Immobilie
  • Eintragung einer neuen Grundschuld auf das neue Objekt

Für diesen Wechsel fallen Kosten für die Löschung und den Neueintrag der Grundschuld an. Außerdem verlangt die Bank in der Regel eine Gebühr für die Bearbeitung. Trotzdem ist ein Pfandtausch oft mit weniger Kosten verbunden als die Rückführung des Kredites. Lassen Sie sich zum Vergleich aber auf jeden Fall auch die Vorfälligkeitsentschädigung berechnen.

Fazit: Wann ist eine vorzeitige Kreditablösung sinnvoll?

Vor allem dann, wenn sich die Umstände anders entwickeln, als Sie diese geplant haben, kann es notwendig oder auch sinnvoll sein, Ihre Immobilie trotz laufendem Kredit zu verkaufen. Ob sich der Hausverkauf lohnt, obwohl die Finanzierung noch läuft, hängt unter anderem von der zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigung ab. Läuft die Zinsbindungsfrist nur noch für kurze Zeit, kann es vorteilhaft sein, mit dem Verkauf noch zu warten.

Andererseits kann es in dringenden Fällen, beispielsweise wenn Sie in finanzielle Not geraten sind, sinnvoll sein, in den sauren Apfel zu beißen und für die Entschädigung aufzukommen. Nur Sie als Eigentümer können entscheiden, ob und zu welchem Zeitpunkt die Immobilie trotz Kredit verkauft werden soll. Überstürzen Sie aber nichts, sondern lassen Sie sich im Einzelfall lieber professionell beraten.

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