Zwangsversteigerung verhindern: Wie kann ich die Zwangsversteigerung vom Haus abwenden?

Wir haben nachfolgend für Sie die wichtigsten Infos zum Thema “Zwangsversteigerung verhindern / Finanzielle Notlage / Zwangsversteigerung Haus abwenden” zusammengestellt

Eine Notlage und damit die mögliche Zwangsversteigerung kann aus vielen Gründen passieren. Eine Ursache speziell in den aktuellen Zeiten kann natürlich die Coronakrise (Covid-19) sein: Umsätze brechen ein, Jobverlust uvm.


In diesem Beitrag widmen wir uns den Fragen um den Themenbereich, wie man eine Zwangsversteigerung der Immobilie verhindern kann:

➤ Zwangsversteigerung Haus – wie kommt es dazu? Schritte bis zur Zwangsversteigerung. (Textversion)

➤ Welchen Einfluss hat die Bank, dass es zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie kommt (Videoversion | Textversion)

➤ Wie kann ich eine Zwangsversteigerung verhindern? Zwangsversteigerung vom Haus abwenden. (zur 10-Punkte-Checkliste)

➤ Was muss ich in Krisenzeiten wie der Coronakrise wissen. Welche zusätzlichen Möglichkeiten habe ich, eine Zwangsversteigerung vom Haus zu verhindern? (Textversion)

➤ Zwangsversteigerung Immobilien: Ablauf einer Versteigerung (Videoversion | Textversion)


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➤ Sehen Sie sich hierzu folgende Videos und Informationen an und erfahren Sie mehr hinsichtlich der Möglichkeiten, wie man eine Zwangsversteigerung verhindern kann

1. Zwangsversteigerung Haus – wie kommt es dazu? Schritte bis zur Zwangsversteigerung.

Im Auktionssaal herrscht Bieterrausch. Zum Ersten, zum Zweiten, Zum Dritten. Die Versteigerung ist erfolgt, ein Haus wechselt seinen Eigentümer.
Eine Auktion ist eine der ältesten Handelsarten. Solche Versteigerungen werden auch in Form von Zwangsversteigerungen angewandt, wenn Eigentum wie z.B. die Immobilie eines Schuldners im Zuge einer Zwangsvollstreckung verwertet werden.

Bereits im Jahr 1897 wurde das Gesetzt über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG) erlassen.

  • Eine Zwangsversteigerung ist eine Auktion, bei der das Eigentum eines Schuldners durch das Gericht verwertet wird - eine Zwangsversteigerung ist immer öffentlich und wird durch die Justiz angeordnet
  • Genauso wie bei anderen Vollstreckungsmaßnahmen ist die Voraussetzung für eine Zwangsversteigerung eines Hauses oder eine Wohnung ein Vollstreckungstitel des Gläubigers
  • die Zwangsversteigerung erfolgt gegen den Willen des Schuldners, der Gläubiger beantragt beim zuständigen Vollstreckungsgericht die Versteigerung
  • bei der Zwangsversteigerung erhält der Höchstbietende den Zuschlag und erwirbt das zu versteigernde Haus. Aus dem daraus erzielten Erlös werden dann die Forderungeen gegenüber dem Gläubiger bezahlt

Eine Zwangsversteigerung des Hauses ist der letzte Schritt für einen Gläubiger, um seine Forderung beim Schuldner durchsetzen zu können.

➤ Eine Zwangsversteigerung erfolgt durch das Vollstreckungsgericht nur auf Antrag des Gläubigers

Diese erfolgt nur, wenn der Gläubiger einen Antrag dazu stellt. Es können auch mehrere Gläubiger gemeinsam einen Entrag zur Zwangsvollstreckung und damit zur Versteigerung eines Hauses oder Wohnung stellen.

Damit eine Zwangsversteigerung des Hauses erfolgen kann, müssen bestimmte allgemeine Vollstreckungsvoraussetzungen erfüllt sein.

1.) der Gläubiger muss einen Vollstreckungstitel über die Forderung vorliegen haben
2.) dieser Vollstreckungstitel muss dem Schuldner ordnungsgemäß zugestellt worden sein

Welche Schritte erfolgen bis zur Zwangsversteigerung des Hauses?

1.) Der Gläubiger hat den Schuldner wegen einer Forderung (Rechnung) mehrfach angemahnt, aber der Schuldner hat nicht bezahlt
2.) Der Gläubiger beantragt nun zuerst einen Mahnbescheid beim Vollstreckungsgericht
3.) auf diesen Mahnbescheid hat der Schuldner die Möglichkeit zu reagieren, z.B. die Forderung oder Teile der Forderung zu bestätigen oder abzulehnen
4.) Wenn 14 Tage nach Zustellung des Mahnbescheides keine Reaktion des Gläubigers erfolgt, wird der Mahnbescheid bzw. die darin enthaltene Forderung rechtskräftig und der Gläubiger erhält einen Erlass eines Vollstreckungsbescheids.
5.) Dieser Vollstreckungsbescheid ist der sogenannte Titel oder Vollstreckungstitel, mit dem dann der Gläubiger seine Forderung durchsetzen und eintreiben kann
Hinweis: auch ein Urteil, ein gerichtlicher Vergleich oder eine notarielle Urkunde sind ein Titel, welcher zur Vollstreckung eingesetzt werden kann

Bei einer Zwangsversteigerung eines Grundstückes oder eines Hauses ist es meistens so, dass eine sogenannte “dingliche Vollstreckungsunterwerfung des Schuldners” vorliegt. Das bedeutet, dass der Schuldner sich verpflichtet, die Zwangsversteigerung des Hauses zu dulden.
Solch eine Duldung oder auch Unterwerfung muss im Grundbuch eingetragen werden.

Bei der Zwangsversteigerung einer Immobilie (Haus/Wohnung) müssen bestimmte Voraussetzungen vorliegen

1.) eine Zwangsversteigerung des Hauses ist nur zulässig, wenn der Schuldner auch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist
2.) er kann auch ein Erbe des Eigentümers sein
3.) in jedem Fall muss das Eigentum durch das Grundbuchamt nachweisbar sein, welches als öffentliches Register die Instanz für alle Eigentumsrechte an Immobilien ist.

Darf der Schuldner direkt als erstens die Vollstreckung mit einer Zwangsversteigerung des Hauses durchführen?

Grundsätzlich steht es dem Gläubiger zu, zu entscheiden wann und wie er seine Forderung mit seinem Vollstreckungstitel durchsetzen will.
Das kann eine Pfändung des Kontos sein (falls er Kenntnis ber die Bank des Schuldners hat), aber auch die Vollstreckung in Form einer Sachpfändung durch einen Gerichtsvollzieher etc.

➤ allerdings darf der Gläubiger nicht wegen einer Bagatelle direkt eine Zwangsversteigerung des Hauses anordnen

Wie ist der Ablauf einer Zwangsversteigerung des Hauses vor dem Amtsgericht?

1.)  sobald die oben genannten Voraussetzungen erfüllt sind, wird ein Beschluss zur Zwangsversteigerung angeordnet
2.) diese Anordnung wird im Grundbuchamt eingetragen und ist somit eine Beschlagnahme des Hauses bzw. Grundstückes
3.) damit die Zwangsversteigerung erfolgen kann, wird zuerst ein Gutachter vom Gericht beauftragt, den Verkehrswert des Hauses zu ermitteln
4.) dadurch ergeben sich Mindestgebotsgrenzen, damit das Haus nicht zu stark unter Wert versteigert werden kann
5.) Anschließend wird vom Gericht der Versteigerungstermin öffentlich bekanntgemacht im Amtsblatt des Gerichtsbezirks.

➤ Zwangsversteigerungen sind auch online mit Termin einsehbar

Jeder ab 18 Jahren kann bei der öffentlichen Zwangsversteigerung des Hauses teilnehmen.

Wichtig zu Wissen:

➤ wenn des Höchstgebot unter 70% des Verkehrswertes liegt, können Sie als Gläubiger einen zweiten Versteigerungstermin beantragen
➤ wenn das Höchstgebot unter 50% des Verkehrswertes liegt, wird automatisch ein zweiter Termin für die Zwangsversteigerung des Hauses angesetzt.

➤  Warten Sie nicht bei finanziellen Problemen: Hier erhalten Sie ein kostenloses Erstgespräch bei der Schuldnerberatung: Raus aus den Schulden – jetzt!

Unser Rat

Lassen Sie es erst gar nicht soweit kommen, dass es zu einer Zwangsversteigerung des Hauses kommt. Ermitteln Sie als erstes den Wert ihres Hauses:

➤  Zuerst Immobilie kostenlos bewerten lassen

➤  Wir setzen uns anschließend mit Ihnen in Verbindung, um Ihnen alle Möglichkeiten aufzuzeigen und zu besprechen.

➤  es gibt viele Optionen und Alternativen, wenn Sie frühzeitig handeln:

  • mit dem Gläubiger sprechen und eine Vereinbarung treffen
  • das Haus vermieten anstatt es zu verkaufen
  • das Haus selbst verkaufen – in den meisten Fällen erhalten Sie so einen besseren Preis als bei der Zwangsversteigerung und können zusätzlich eigenständig und frei handeln
  • Nehmen Sie Expertenhilfe in Anspruch (z.B. Schuldnerberatung)
  • Treffen Sie keine Kurzschluss-Entscheidungen

➤  Hier erhalten Sie ein kostenloses Erstgespräch bei der Schuldnerberatung: Raus aus den Schulden – jetzt!

2. Welchen Einfluss hat die Bank, dass es zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie kommt

zur Textversion von “Schulden, Zwangsversteigerung: Ihre Bank ruiniert Sie, so bald sie kann”

3. Immobilienrettung (eine Zwangsversteigerung abwenden)

Ratgeber: Zwangsversteigerung einer Immobilie abwenden

In den meisten Fällen ist bei einer Immobilie eine Bank mit involviert zur Finanzierung.

Wenn dann ein unvorhergesehenes Ereignis eintritt (Scheidung, Tod, sonstige Krise wie z.B. auch die Coronakrise), kann es zu einem finanziellen Engpass kommen.

Der wichtigste Tipp:

Werden Sie frühzeitig aktiv

Nur wenn Sie frühzeitig handeln, können Sie proaktiv eine Lösung suchen und werden eigentlich immer zwischen besseren Alternativen wählen können, als wenn Sie machtlos bei der Zwangsversteigerung Ihrer Immobilie zuschauen müssen.

Zwangsversteigerung verhindern – die 10-Punkte-Checkliste der Immoberater

➤ Ist-Situation erfassen

1. Welche Schulden oder welche Finanzierungslücke haben Sie, die Sie schließen müssen?

2. Ist die Situation vorübergehend oder ein dauerhaftes Problem?

3. Welche finanziellen Mittel haben Sie oder können Sie “aktivieren”?

  • Bargeld, Konten, Wertpapiere?
  • Gibt es “Tafelsilber” / sonstige Gegenstände, die Sie verkaufen können?
  • Lassen Sie Ihre Immobilie kostenlos bewerten
  • Welche Einsparungen bei Ihren laufenden Kosten können Sie erzielen?

➤ Welche Probleme und Lösungsmöglichkeiten ergeben sich aus dieser Situation?

4. Welches ist der Hauptschuldner? Welche Interessen hat er, was ist ihm wichtig?

5. Welches sind mögliche weitere Schuldern oder Akteure, die bei unveränderter Situation relevant werden könnten? Welche Interessen und Handlungsalternativen haben diese?

6. Welche Möglichkeiten haben ich, die Ist-Situation aktiv zu ändern, um die Interessen des bzw. der Schuldner und der weiteren Akteure mit meinen auf einen gemeinsamen Nenner zu bringen?

  • Verringern oder Aussetzen der Raten
  • Umschuldung
  • Haus vermieten?
  • Haus eigenständig verkaufen?

➤ Handeln

7. Erstellen Sie eine Liste mit den Ansprechpartnern (Bank, Schuldner, Kreditabteilung, Schuldnerberatung…)

8. Bereiten Sie jedes Gespräch akribisch und vor allem schriftlich vor. Wichtig ist dabei:

  • vereinbaren Sie Termine so früh/schnell wie möglich, um bei einer Eskalation genügend Zeit für andere Alternativen zu haben
  • Schenken Sie Ihren Vertragspartnern “reinen Wein” ein, d.h. keine falschen Aussagen treffen (aber natürlich trotzdem das Ganze möglichst positiv darstellen)
  • bereiten Sie Zahlungspläne und Lösungsmöglichkeiten anschaulich vor. Welche Fragen könnte der Bankberater in der Situation haben? Unkalkulierbare Risiken sollten Sie strikt vermeiden. Unsicherheit ist immer ungünstig in Verhandlungen

9. Nehmen Sie sich genügend Zeit für die Vorbereitung. Schlafen Sie mindestens 1-2 Nächte über Ihre Pläne und Gedanken. Beziehen Sie gute Freunde und Familie soweit sinnvoll ein. Oftmals ergeben sich dadurch weitere neue Ansätze und Lösungsmöglichkeiten, die zu einem ausgereiften Plan führen

10. Jetzt geht es los: Sie werden sehen. Da Sie sich optimal vorbereitet haben werden Sie sicherer in Gespräche und Verhandlungen gehen können und so das Beste aus der Situation machen können!

➤  Hier erhalten Sie ein kostenloses Erstgespräch bei der Schuldnerberatung: Raus aus den Schulden – jetzt!

4. Stundung von anstehenden Zahlungen zur Vermeidung der Zwangsversteigerung des Hauses in Krisenzeiten wie der Corona-Krise (Covid-19)


Sie befinden sich in einer Notlage, z.B. haben Sie aufgrund der Corona-krise (Covid-19) erhebliche Einkommensverluste erlitten, z.B. wegen Jobverlust oder Kurzarbeit. Welche Rechnungen bzw. Zahlungen können Sie aufschieben, um die wichtige Rate der Immobilienfinanzierung stemmen zu können?

Generell sind es die folgenden Zahlungsverpflichtungen, die Sie prüfen können:

  • Stundung von Darlehens- und/oder Tilgungszahlungen bei der Bank.
  • Stundung von Steuervorauszahlungen beim Finanzamt
  • Stundung für Zahlungen bei den Versorgern (Heizung, Strom etc).

Die genaueren Infos dazu finden Sie hier:

➤ Stundung von Darlehens- und/oder Tilgungszahlungen bei der Bank

In der Coronakrise kann man Verbraucherdarlehen stunden, also einen Zahlungsaufschub erwirken. Unter dem folgenden Link finden Sie eine Mustervorlage dazu von der Verbraucherschutzzentrale: Musterbrief Stundung Verbraucherdarlehen. Weitere Beratung erhalten Sie bei der Verbraucherzentrale.

➤ Stundung von Steuervorauszahlungen beim Finanzamt

Ja, auch die Bundesregierung ist im Zuge der Corona-Krise nicht untätig und hat einige Erleichterungen und Hilfen auf den Weg gebracht. Genauere Informationen, wo/wie Sie eine Stundung der Steuervorauszahlung beim Finanzamt erwirken können, finden Sie hier: Corona Schutzschild

➤ Stundung für Zahlungen bei den Versorgern (Heizung, Strom etc.)

Bestimmte Zahlungen können Sie erstmal zurückhalten, ohne dass Ihnen direkt die Leistung entzogen wird bzw. die Leitung abgeklemmt wird. Dies sind (Art. 240 § 1 EGBGB) Energiekosten wie Strom, Gas, Fernwäre, Wasser/Abwasser sowie Telefon und Internet.

Bitte beachten Sie, dass es dafür bestimmte Bedingungen und Fristen gibt und dies nur ein Zahlungsaufschub ist.

➤  Hier erhalten Sie ein kostenloses Erstgespräch bei der Schuldnerberatung: Raus aus den Schulden – jetzt!

Unser Rat

Neben diesen Tipps und kreativen Ansätzen, um eine finanzielle Notlage in Krisenzeiten (Covid-19 /Coronakrise) abzuwenden und Alternativen zum Hausverkauf zu haben, sollten Sie trotzdem zusätzlich prüfen, ob ein Hausverkauf oder ein Hausverkauf mit lebenslangem Wohnrecht (Video weiter unten) für Sie in Frage kommt. Gehen Sie daher folgendermaßen vor, damit Sie alle Optionen prüfen und möglichst objektiv entscheiden können:

➤  Zuerst Immobilie kostenlos bewerten lassen

➤  Wir setzen uns anschließend mit Ihnen in Verbindung, um Ihnen alle Möglichkeiten aufzuzeigen und zu besprechen.

➤  Bitte beachten Sie, dass eine finanzielle Notlage immer sehr individuell ist und viele Einflussfaktoren da sind:

  • gehen Sie alle Optionen durch, schreiben Sie sich jeweils die Vor- und Nachteile für Ihre private Situation auf
  • rechnen Sie alles anhand von Zahlen durch, entscheiden Sie nicht einfach nach dem Bauchgefühl
  • Nehmen Sie Expertenhilfe in Anspruch (z.B. Schuldnerberatung)
  • Treffen Sie keine Kurzschluss-Entscheidungen

➤  Hier erhalten Sie ein kostenloses Erstgespräch bei der Schuldnerberatung: Raus aus den Schulden – jetzt!

5. Zwangsversteigerung Immobilien: Genauer Ablauf einer Versteigerung

zur Textversion von “Zwangsversteigerung Immobilien: Genauer Ablauf einer Versteigerung”

Textversion vom Video “Schulden, Zwangsversteigerung: Ihre Bank ruiniert Sie, so bald sie kann”

Beitrag aus der Fernsehsendung “Report Mainz”:

Sie erinnern sich: Schwalmtal bei Düsseldorf Drei Menschen tot, ein Schwerverletzter die grausige Bilanz eines furchtbaren Verbrechens. Die Hintergründe dieser Tat eines 71 jährigen Rentners können so wenige Tage danach noch nicht vollständig aufgeklärt sein. Ein Hinweis auf einen möglichen Auslöser aber erfolgte früh:

Die Angst vor einer Zwangsversteigerung

Meine Kollegen Sebastian Bösel, Oliver Heinke und Diana Kühne haben sich ähnliche Verbrechen angesehen und eine bemerkenswerte Entdeckung gemacht. Oft drohten den späteren Tätern die Zwangsversteigerung ihrer Häuser. Gibt es also einen Zusammenhang zwischen Zwangsversteigerungen und solchen Wahnsinnstat wie die von Schwalmtal?

Und welche Rolle spielen dabei die Banken?

Explosion in Dessau: Ein 61 jähriger Mann sprengt sein Haus in die Luft. Hintergrund Die Zwangsversteigerung drohte. Amoklauf in Schwalmtal. Ein Rentner erschießt drei Menschen. Hintergrund Zwangsversteigerung. Selbstmord in Inzell. Ein Ehepaar stirbt bei der Explosion des Hauses. Auch hier drohte die Zwangsversteigerung.

Wundere ich mich gar nicht, dass Menschen ihrer Verzweiflung eine Art und Weise finden, Rache durchzuführen, die das nicht akzeptieren könnte. Aber ich kann das verstehen. Dieser Mann ist zum Teil verzweifelt, man weiß keine Lösung.

Günter Hennig kennt diese Gefühle, denn er ist selbst betroffen.

➤ Nach seiner Scheidung konnte er vorübergehend die Raten für das Haus nicht mehr zahlen. Die Bank kündigte den Kredit. Folge Zwangsversteigerung.

Es war ein harter Schicksalsschlag, weil ich alles versucht habe, der Bank zu sagen, dass es nur eine momentane Situation ist, die zu bewältigen ist und die wir im gemeinsamen Gespräch gut lösen können. Ich habe eine Übergangsregelung gebeten, und sämtliche Briefe waren vergebens. Paradox.

Lösungsversuche von Seiten des Bankkunden zur Abwendung der Zwangsversteigerung

Günter Hennig hat eine Lösung angeboten. Er hat die oberen Etagen bereits an diese Familie verkauft, damit Kapital beschafft. Er hat einen guten Job, könnte in fünf Jahren schuldenfrei sein. Doch die Bank bleibt dabei. Zwangsversteigerung, die Bank schickt den Anwalt vor. Wenn jemand nicht mit mir spricht, kann ich keine Lösung finden.

Das ist fürchterlich.

Die Bank von Herrn Hennig erklärt auf Anfrage von Report Mainz, es sei nicht ihre Art, so mit Kunden umzugehen.

Zitat der Bank:

“Für unser Haus steht die Zwangsversteigerung selbstverständlich immer erst am Ende einer Reihe von Maßnahmen, die trotz aller Bemühungen nicht zur Klärung beitragen konnten.”

Solche Beteuerungen hat Bernd Müller schon oft gehört. Er war lange Jahre selbst Bankangestellter. Heute ist er bundesweit Gutachter, in Zwangsversteigerungen verfahren. Seine Erfahrung Banken wollen sich schnell von Problemfällen trennen.

Man hat immer den Eindruck, dass hier der Sachbearbeiter bei der Bank relativ schnell genervt ist. Ein solches Problem zu lösen kostet natürlich viel Zeit. Man entledigt sich eines lästigen Problems. Und dann fängt das Problem für den Bankkunden erst richtig an. Das heißt, er hat eigentlich keine Chance mehr, aus diesem Teufelskreis herauszukommen.

Denn wenn Kunden in Zahlungs Nöte kommen, werde der Fall vom Bankberater viel zu schnell weitergegeben an die juristische Abteilung, und die wolle nur noch abwickeln.

Problem-Entledigung der Bank mithilfe der Zwangsversteigerung

Der Verlierer ist meines Erachtens immer der Kunde, weil die Bank selbst wird ja nichts verlieren oder nicht viel verlieren. Sie wird ein Teil des Geldes aus der Zwangsversteigerung bekommen, und das restliche Geld wird sie sich über die nächsten Jahre durch Pfändungen, sofern er wieder arbeiten kann, durch Pfändungen hereinholen. Und selbst wenn alle Stricke reißen, muss die Bank vielleicht einen gewissen Betrag abschreiben.

➤ Das heißt, die Bank spart noch Steuern bei Zwangsversteigerungen.

Sie werden zunehmen, befürchten Experten wie Jürgen Wrobel. Er berät Betroffene. Fast täglich bekommt er einen neuen Fall herein.

Wir haben hier alle Akten bearbeitet, Zeit, und es werden, wie gesagt, immer mehr. Und wir gehen davon aus, dass im Zuge der Finanzkrise die Sache stetig zunehmen wird und ein richtiger Ausverkauf stattfinden wird.

Jürgen Wrobel sagt:

Viele Banken haben den Kunden riskante Finanzierungen angedreht. Jetzt, in der Krise, drehen sie ganz schnell den Hahn zu.

Gerade jetzt in der Banken- und Finanzkrise sieht ganz verstärkt, dass die Arbeitsplätze wegbrechen. Gründe sind meistens auf zwei Personen abgestellt. Und wenn eine Person davon wegbricht, beginnt schon die Mühle.

Genau das haben Susanne und Andreas erlebt. Ihr Haus vor den Toren Berlins war ihr Traum. Das Haus war für unsere Zukunft als Rückhalt, eine Altersvorsorge und auch als Rückhalt für unsere Kinder.

Unser Traum, der nun zerplatzt: die Zwangsversteigerung steht an. Die beiden schämen sich, wollen nicht erkannt werden.

Der Wunsch nach einem Haus war groß. Sie ließen sich auf eine gewagte Finanzierung ein. Obwohl Andreas. Fristeten Arbeitsvertrag hatte, der wurde nicht verlängert. Zetterberg sind dadurch der finanzielle finanzielle Einbruch. Meine Frau schwanger auch nochmal ausgefallen für ein halbes Jahr vom Geld her die Raten für Schwangerschaft und Zeitarbeit von der Bank bei der Finanzierung offenbar nicht als Risiko eingeplant.

Statt eine Lösung zu suchen, kündigte die Bank den Kredit und leitete die Zwangsversteigerung ein.

Furchtbar ist ja, da man ja eine Existenz verliert. Ich hab mich dann auch in psychiatrische Behandlung begeben, weil ich einfach mit diesem Druck nicht mehr fertig geworden bin. Tatsächlich wirklich schon Gedanken gemacht habe, Suizid zu versuchen.

➤ Deswegen wurde die Zwangsversteigerung vom Amtsgericht aufgeschoben.

Die Reaktion der Bank: Sie beantragte, Susanne in eine geschlossene Psychiatrie einzuweisen, um das Haus doch noch versteigern zu können.

Es wird beantragt, auf die sofortige Unterbringung des Betroffenen hinzuwirken.

Es wird wohl zur Zwangsversteigerung kommen, und Fälle wie dieser werden aller Voraussicht nach durch die Wirtschaftskrise zunehmen. Wir hätten vom Bundesverband deutscher Banken gerne gewusst Wie wollen die Banken verhindern, dass immer mehr Kunden ihr Haus verlieren? Offenbar gar nicht. Der Bankenverband sieht vor allem die Kunden in der Verantwortung. Zitat. Je eher ein Kunde sich mit seiner Bank in Verbindung setzt und offen über seine neue Situation informiert, desto größer die Chance, gemeinsam zu einer Lösung zu kommen.

Sind Bankkunden also selbst schuld, wenn es zur Zwangsversteigerung kommt?

Da machen es sich die Banken zu einfach, sagen Experten.

Man könnte sicherlich viele Zwangsversteigerungen vermeiden, wenn seitens der Bank ein besseres Krisenmanagement im Vorfeld getroffen würde. Wenn das durchgeführt würde. Weil oftmals ist feststellbar, dass die Gründe, die zu einer Zwangsversteigerung führen. Aus meiner Sicht der Dinge nicht noch nicht mal so gravierend sind, dass es dazu kommen müsste. Es geht nicht darum, den Banken die Verantwortung für Amokläufe und andere Wahnsinnstat nur unterzuschieben.

Doch wenn Verbraucherschützer mittlerweile von einer Zitat “unverantwortlichen Kreditvergabe” durch die Kreditwirtschaft sprechen, dann muss es zulässig sein, zu mehr Verantwortung bei der Kreditvergabe aufzurufen.

➤  Hier erhalten Sie ein kostenloses Erstgespräch bei der Schuldnerberatung: Raus aus den Schulden – jetzt!

Textversion vom Video “Zwangsversteigerung Immobilien: Genauer Ablauf einer Versteigerung”

Hallo, ein ganz herzliches Willkommen jetzt zum Video Nummer 2 “Zwangsversteigerungen”. Ist es ein Thema, wo man wirklich günstig an Immobilien herankommt? Und wie kommt man vor allen Dingen ran? Das wollen wir uns mal ein bisschen näher anschauen. Vor allen Dingen, wie es dann im Termin bei Gericht wirklich abläuft. Was man alles beachten muss und welche Gefahren es gibt, aber dazu gleich mehr.

Mein Name ist Klaus Ruppel als Finanzcoach und Investment- Experte habe ich auf Deutsch gesagt die Ehre, mal das Thema Versteigerungstermin präsent zu machen.

Der Versteigerungstermin

Der sogenannte Versteigerungstermin ist nämlich der Termin, der dafür da ist, dass man das begehrte Objekt, was man im Fokus hat, vielleicht bekommt. Dieser ist öffentlich zugänglich, was aber nicht bedeutet, dass jeder einfach mal ebenso mitbieten kann. Denn wer als Bieter bei einem Zwangsversteigerungstermin teilnehmen möchte, muss erst einmal volljährig sein, einen Personalausweis haben und natürlich auch ein bißchen Bares.

Vorbereitung: Geld bzw. Scheck als Sicherheit

Da kommen gleich noch zu. Nein, aber Geld mitbringen. Zusätzlich muss nämlich jeder, der mitbieten will, zehn Prozent des gerichtlich festgestellten Marktwertes der Immobilie als Sicherheit beim Amtsgericht hinterlegen.

Das kann in Form eines Schecks gehen, der höchstens drei Tage alt sein darf. Ja, Sie haben richtig gehört. Also nicht irgendwie ein ungedeckter Scheck oder So, ja oder durch eine Bürgschaft eines Geldinstituts.

Bargeld geht leider nicht mehr seit ungefähr, glaube ich im Jahre 2007. Also, da muss man sich also in dem Bereich auch schon sehr, sehr gut vorbereiten. Sonst kriegt man nämlich das Objekt nachher nicht. Der Versteigerungstermin ist streng geregelt und gliedert sich in drei Phasen. Wir werden die uns jetzt mal ein bisschen näher anschauen.

1. Phase: Bekanntmachung

Die erste Phase bei Zwangsversteigerungen. Termin ist natürlich die Phase der Bekanntmachung. Naja, wie das Wort schon sagt, es wird bekannt gemacht, was denn bekannt gemacht?

Um welches Objekt es denn letztendlich geht. Bei der Zwangsversteigerung geht es um eine Eigentumswohnung oder mehrere Eigentumswohnungen. Geht’s um Haus, ein Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus, was auch immer. Und da beginnt eben die Bekanntmachung durch den Rechtspfleger, durch das Gericht, und dieser Teil dient zur Vorbereitung auch des Geschäfts. Es kommt eine gewisse Spannung auf. Mehrere Interessenten sitzen da im Versteigerungstermin, und dort erfolgt eine Reihe von Hinweisen über das Grundstück. Nachweise zum Beispiel Wie ist der Grundbuchstand?

Der betreibende Gläubiger und deren Ansprüche, wie ist der Zeitpunkt der ersten wirksam Beschlagnahme? Wann war die? Der festgesetzte Marktwert sowie die Erklärung der Mieter und Pächter gegebenenfalls werden hier mal bekanntgegeben. OK, manchmal ein bisschen langweilig, aber auch zum Teil sehr interessant. Im Anschluss erfolgt dann der Ausruf des geringsten Gebotes, und es werden die Versteigerungsbedingungen aufgestellt und letztendlich vorgelesen.

Hier sollten Bieterinteressenten besonders gut zuhören, denn das geringste Gebot enthält nämlich die Verfahrenskosten und die wegen der Grundbucheintrag bestehen bleibenden Rechte, die der Käufer übernehmen muss. Das Gericht muss ja etwas verdienen. Nichts ist umsonst und auch nicht eine Immobilie aus der Zwangsversteigerung. Achtung allerdings: Das geringste Gebot hat nichts mit dem Wert der Immobilie zu tun. Es richtet sich nach dem Gläubiger, der ein Antrag auf Zwangsvollstreckung gestellt hat und dessen Ansprüche vor den Rechten, der andere Gläubiger zunächst einmal stehen.

2. Phase: Bietstunde

Anschließend folgt die sogenannte Stunde, in der das Gericht nun mindestens 30 Minuten lang die Gebote der Interessenten annimmt. Also beim zweiten Punkt die sogenannte Bietstunde, wie der Name schon sagt. Jetzt kann geboten werden, was das Zeug hält. Und da muss man natürlich jetzt auch schon überlegen: Wie weit geht man denn überhaupt, wie weit ist man bereit, für das begehrte Objekt etwas in Augenschein genommen hat, für eine Zwangsversteigerung erwerben zu wollen? Die Versteigerung dauert so lange, bis sie der Versteigerer, der entsprechende Rechtspfleger, beendet.

Meist geschieht das, wenn nach dreimaligem Aufruf des letzten Gebots kein neues mehr abgegeben wird. Dabei sollten Bieter natürlich beachten, dass bei der Versteigerung abgegebene Gebot nur das sogenannte Bargeld bzw. Barbetrag ist. Ja, Bieter müssen hier noch die bestehenden Rechte aus dem geringsten Gebot hinzurechnen. Haben wir schon mal drüber gesprochen, um den eigentlichen wirklichen Wert oder Preis, den man zahlen möchte, zu ermitteln. Und im Anschluss verhandelt dann das Amtsgericht über den Zuschlag an den Meistbietenden. Und hier ist es vor allem die letzten fünf bis zehn Minuten vor Ablauf der sogenannten Stunde.

Interessant Wer kriegt den Zuschlag? Und da ist man schon beim dritten Punkt, nämlich der Zuschlag.

3. Phase: der Zuschlag

Wer kriegt den Zuschlag? Der Zuschlag ist der Gewinner, dann auf Deutsch gesagt, er hat dann die Möglichkeit hat, die Immobilie zu ersteigern. Wenn das Angebot 70 Prozent des Marktwertes nicht erreicht, kann ein antragsberechtigter Gläubiger den Zuschlag natürlich verhindern.

Erreicht das Mindestgebot 50 Prozent des Verkehrswertes nicht, muss der Zuschlag sogar von Amts wegen versagt werden. In beiden Fällen muss also ein neuer Termin durch das Amtsgericht angesetzt werden. Ihr Dienst ist also auch dem Schutz des jetzt noch vorhandenen Eigentümers, dass er nicht verschleudert wird.

Spätestens sechs Wochen nach der Versteigerung muss der Käufer den Preis an das Gericht zahlen, und pro Tag ab Versteigerungstermin, muss man sagen, werden zusätzlich nochmal vier Prozent Zinsen fällig. Also, es sind eine Menge Punkte gewesen. Zumal man auch noch eins berücksichtigen muss.

➤ Wenn dann noch die Grunderwerbsteuer bezahlt worden ist und das Finanzamt auch eine Unbedenklichkeitserklärung abgibt, kann eigentlich erst der Eintrag ins Grundbuch erfolgen.

Und eine notarielle Beurkundung ist hierbei nicht notwendig. Ich muss nicht zum Notar. Danach nochmal, sodass sie ab diesem Zeitpunkt dann auch wirklich offizieller Eigentümer einer zwangsversteigert Immobilien werden können. Aber Achtung: Sollten Sie das Objekt über eine Zwangsversteigerung wirklich erwerben wollen? Bedenken Sie, dass Sie keinerlei Gewährleistungsansprüche haben. Sobald es in Ihren Besitz übergeht.

Achtung vor Schäden / finanzielles Risiko

Das bedeutet: Wenn die Immobilie mögliche Schäden durch Vandalismus aufweist oder zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung nachträglich noch einmal Schäden aufgetaucht sind bei der Immobilie, dann haben Sie eigentlich keinen Haftungsansprüche gegen den ursprünglichen Eigentümer. Ja, das kann gegebenenfalls nochmal sehr teuer werden. Auch ein nicht zu unterschätzendes finanzielles Risiko. Werden Sie zum Beispiel plötzlich ein komplett zerstörtes Badezimmer vorfinden oder eine ganz komplett zerstörte Wohnung, weil der frustrierte Eigentümer, der seine Immobilie verloren hat, mal alles kurz und klein schlägt? Kann passieren muss nicht passieren, aber das muss man mal mit einkalkulieren.

Ob Sie jetzt wirklich günstig an eine Immobilie durch Zwangsversteigerung herankommen können? Ob das wirklich ein tolles Geschäft ist für Sie? Man muss Ihnen ganz ehrlich sagen: Habe ich so meine Meinung zu? Ich will nicht ausschließen, dass man hier und dort mal ein Objekt finden kann, wo sich das rechnet oder es auch ordentlich über die Bühne geht. Aber es gibt keine offizielle Statistik. Mir ist keine bekannt, dass wirklich die Mehrheit von den über 10000 Verfahren in Deutschland pro Jahr da als mögliche langfristige, glückliche Sieger herausgehen.

Denn wenn einer wirklich finanziell mehr Schaden als Nutzen hat, dann wird es meist nicht so bekannt gegeben.

➤ Also mein klarer Appell ist: Wer sich wirklich intensiv mit einer Zwangsversteigerung auseinandersetzen möchte, kann das tun, muss sich aber auch die Zeit dafür nehmen, muss sich intensiv damit auseinandersetzen.

Besucht möglicherweise auch mal drei, vier verschiedene Versteigerungen, Termine, macht sich erst einmal bisschen vertraut mit diesem ganzen Thema. Um dann zu sagen Ja, das ist was für mich. Der Weg ist ganz normal, eine Immobilie zu erwerben über den freien Markt, wo es erst einmal keine Probleme gibt.

Und das ist eigentlich den Weg, den ich favorisiere und den ich eigentlich auch gerne weitergehen möchte. Ich habe mich riesig gefreut, dass sie zugeschaltet waren, und wenn da ein anderer Impuls mit dabei war, dann freue ich mich natürlich, wenn Sie den Daumen nach oben machen und den Kanal wieder abonnieren. Denn wir werden immer wieder aktuelle Finanzthemen hier auf diesem Kanal.

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