Keller Wohnfläche

Wir haben nachfolgend für Sie die wichtigsten Infos zum Thema “Keller Wohnfläche” zusammengestellt

➤ Wann sind Räume im Keller Wohnfläche? Wieviel wird angerechnet? (Videoversion | Textversion)


➤ Keller als Wohnfläche umbauen? So geht’s in 2020 | Der ImmoCoach (Videoversion | Textversion)

➤ Keller: Wohnfläche oder doch nur ein ausgebauter Kellerraum ?? (Videoversion | Textversion)

Sonderthema: Hausverkauf: Was ist zu beachten in Krisenzeiten wie der Corona-Krise (Covid-19)? (Textversion)


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➤ Sehen Sie sich hierzu folgende Videos und Informationen an und erfahren Sie mehr hinsichtlich des Themas “Keller Wohnfläche”, um optimal informiert zu sein

1. Wann sind Räume im Keller Wohnfläche? Wieviel wird angerechnet?

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2. Keller als Wohnfläche umbauen? So geht’s in 2020 | Der ImmoCoach

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3. Keller: Wohnfläche oder doch nur ein ausgebauter Kellerraum ??

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Sonderthema: Hausverkauf in Krisenzeiten wie der Corona-Krise (Covid-19)?


Ihr Problem: Sie wollen Ihr Haus verkaufen in der Corona-Krise?

Sie befinden sich nun in einer Notlage, z.B. haben Sie aufgrund der Corona-krise (Covid-19) erhebliche Einkommensverluste erlitten, z.B. wegen Jobverlust oder Kurzarbeit. Welche Rechnungen bzw. Zahlungen können Sie aufschieben? Ist es möglich, anfallende Steuern beim Finanzamt zu stunden? Oder kommt generell direkt wieder ein Weiterverkauf Ihres Hauses in Frage? Ggfs. auch ein direkter Verkauf von Privat ohne Makler etc.?

Generell sind es erstmal die folgenden Zahlungsverpflichtungen, die Sie prüfen können:

  • Stundung von Darlehens- und/oder Tilgungszahlungen bei der Bank.
  • Stundung von Steuervorauszahlungen beim Finanzamt
  • Stundung für Zahlungen bei den Versorgern (Heizung, Strom etc).

Die genaueren Infos dazu finden Sie hier:

➤ Stundung von Darlehens- und/oder Tilgungszahlungen bei der Bank

In der Coronakrise kann man Verbraucherdarlehen stunden, also einen Zahlungsaufschub erwirken. Unter dem folgenden Link finden Sie eine Mustervorlage dazu von der Verbraucherschutzzentrale: Musterbrief Stundung Verbraucherdarlehen. Weitere Beratung erhalten Sie bei der Verbraucherzentrale.

➤ Stundung von Steuervorauszahlungen beim Finanzamt

Ja, auch die Bundesregierung ist im Zuge der Corona-Krise nicht untätig und hat einige Erleichterungen und Hilfen auf den Weg gebracht. Auch die Stundung von Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer ist möglich (weitere Infos hier).

➤ Stundung für Zahlungen bei den Versorgern (Heizung, Strom etc.)

Bestimmte Zahlungen können Sie erstmal zurückhalten, ohne dass Ihnen direkt die Leistung entzogen wird bzw. die Leitung abgeklemmt wird. Dies sind (Art. 240 § 1 EGBGB) Energiekosten wie Strom, Gas, Fernwäre, Wasser/Abwasser sowie Telefon und Internet.

Bitte beachten Sie, dass es dafür bestimmte Bedingungen und Fristen gibt und dies nur ein Zahlungsaufschub ist.

Unser Rat

Neben diesen Tipps und kreativen Ansätzen, um eine finanzielle Notlage in Krisenzeiten (Covid-19 /Coronakrise) abzuwenden sollten Sie trotzdem zusätzlich prüfen, ob ein Hausverkauf für Sie in Frage kommt. Gehen Sie daher folgendermaßen vor, damit Sie alle Optionen prüfen und möglichst objektiv entscheiden können:

➤  Zuerst Immobilie kostenlos bewerten lassen

➤  Wir setzen uns anschließend mit Ihnen in Verbindung, um Ihnen alle Möglichkeiten aufzuzeigen und zu besprechen.

➤  Bitte beachten Sie, dass eine finanzielle Notlage immer sehr individuell ist und viele Einflussfaktoren da sind:

  • gehen Sie alle Optionen durch, schreiben Sie sich jeweils die Vor- und Nachteile für Ihre private Situation auf
  • rechnen Sie alles anhand von Zahlen durch, entscheiden Sie nicht einfach nach dem Bauchgefühl
  • Nehmen Sie Expertenhilfe in Anspruch (z.B. Schuldnerberatung)
  • Treffen Sie keine Kurzschluss-Entscheidungen

➤  Hier erhalten Sie ein kostenloses Erstgespräch bei der Schuldnerberatung: Raus aus den Schulden – jetzt!

Zusatzinfos zum Themenbereich “Keller Wohnfläche”

Teilungserklärung Eigentumswohnung

Berechnung Wohnfläche Dachschräge

Immobilie verkaufen

Schenkungssteuer Wiki

Und hier noch der Verweis auf oft gesuchte Gutachterausschüsse für Bodenrichtwerte:

Gutachterausschuss Schleswig-Holstein

Gutachterausschuss RLP

Immobilienwert kostenlos berechnen:

Immobilienwertrechner kostenlos

Textversion vom Video “Wann sind Räume im Keller Wohnfläche? Wieviel wird angerechnet?”

Heute erfahren Sie, ob Ihre Räume im Keller Wohnfläche sind oder nicht. Bevor wir jetzt groß rechnen, müssen wir erstmal klären, ob es ein Aufenthaltsraum ist.

Keller Wohnfläche – Landesbauordnung beachten

Das ist in der Landesbauordnung geregelt. Wir müssen drei Punkte klären:

1) Erstens: stimmt die Raumhöhe.

2) Zweitens: sind Besonnung und Belichtung ausreichend.

3) Und drittens: ist genug Wärmedämmung vorhanden.

Jetzt es um die Belichtung, eigentlich die Größe des Fensters im Verhältnis zum Raum. Die Fensterfläche muss mindestens ein Achtel der Grundfläche des Raums betragen.

Gemessen wird entlang der Fensterleibungen, also um das Mauerwerk herum und unterhalb der Fensterbank. Der Fensterrahmen und das Glas selber werden nicht berücksichtigt. Und nun zum zweiten Punkt bei der Belichtung Das Außengelände vor dem Fenster darf nicht höher als 80 Zentimeter über dem Fußboden liegen. Warum sonst würde nicht genug Licht im Winter hereinfallen? Und noch ein Hinweis: Der übliche Kellerlichtschacht, so wie Sie ihn kennen, ist nicht ausreichend, denn er liegt weit höher als 80 Zentimeter über dem Fußboden.

Keller Wohnfläche – Wärmedämmung

So, und nun zu Punkt Nummer 3 die Wärmedämmung. Man möchte natürlich nicht, dass es im Keller feucht und klamm ist, sondern es muss ein gewisser STANDARD eingehalten werden, wie in den anderen Geschossen auch.

Keller Wohnfläche – Wieviel wird angerechnet?

Jetzt geht’s darum: Wie viel wird denn angerechnet? Wenn es Wohnfläche im Keller ist, wird es zu 100 prozent angerechnet, wie in den anderen Geschossen auch. Eine Besonderheit gibt es bei Bädern. Dort gibt es zwei Alternativen.

1) Erstens: Das Bad liegt im Keller und es gibt noch Wohnfläche. Dann wird das Bad ganz normal zu 100 Prozent abgerechnet.

2) Und die zweite Alternative: Nur das Bad liegt im Keller und es gibt keine andere Wohnfläche, sondern nur übliche Kellerräume. Dann wird das Bad immerhin zur Hälfte angerechnet, also 50 Prozent. Und bei den Bädern gibt es auch noch die Besonderheit: Die Anforderungen sind geringer. Man brauche jetzt also nicht Fenstergröße und -höhe. Es reicht, wenn man dort eine Entlüftung hat.

Jetzt wissen Sie, ob Ihre Räume im Keller Wohnfläche sind und zu wieviel sie angerechnet werden.

Wenn in dieser Film gefallen hat, denken Sie dran: Abonnieren Sie meinen Kanal und liken Sie mich. Und ich habe jetzt auch einen Blog. Besuchen Sie mich doch mal, hier ist die Adresse. Heute erfahren Sie, wie man die Wohnflächen unter Dachschräge berechnet. Heute sehen Sie, was alles keine Wohnfläche ist.

Textversion vom Video “Keller als Wohnfläche umbauen? So geht’s in 2020 | Der ImmoCoach”

Herzlich willkommen auf meinem Kanal, der Immocoach. Mein Name ist Hakan Zita und ich bin studierter Architekt und auch studierter Immobilienökonom. Mein Kerngeschäft ist das Maklergeschäft. Also ich verkaufe am laufenden Band Immobilien und habe natürlich tagtäglich mit Immobilien zu tun. Und sehr häufig werde ich auch gefragt: Ja, gehört denn das Kellergeschoss hier zur Wohnfläche, wenn es voll ausgebaut worden ist. Und deswegen hab ich mich entschlossen, hier in einem Kellerraum anhand eines Praxisbeispiels zu zeigen, ob dieser Kellerraum zur Wohnfläche dazugezählt werden kann oder eben auch nicht.

Und wenn nicht, was man berücksichtigen müsste, damit er zukünftig zur Wohnfläche dazugezählt werden kann. Und das zeige ich anhand von sechs Merkmalen bzw. Punkten, die du berücksichtigen musst. Lass uns mal loslegen.

Keller Wohnfläche – 6 wichtige Merkmale

Bevor ich jetzt zu den wesentlichen sechs Merkmalen komme, ein Tipp vorab noch, also worauf man achten sollte.

➤ In ganz Deutschland gibt’s unterschiedliche Landesbehörden. Jedes Bundesland hat sozusagen eine eigene Landesbauordnung. Die Landesbauordnung sagt anhand von Verordnungen und Vorschriften, wann etwas wie gemacht werden soll, ob etwas den Regeln entspricht. D.h. die Wohnfläche, die Bauqualität, seien es Fluchtwege etc. Also das ist sozusagen die Bibel: alles, was mit dem Bau zu tun hat bzw. eben auch mit den Immobilien.

Das sollte dir auf jeden Fall bewusst sein, bevor du startest zum Beispiel den Keller auszubauen. Und viele Immobilieneigentümer denken sich: Ich habe ein Haus im schönen Kellerraum, der sehr schön geräumig ist. Ich baue da ein Fenster ein, ich mache da Fußboden rein, baue da eine Heizung ein. Schon habe ich 20 Quadratmeter Wohnfläche, vielleicht auch ein bisschen mehr.

Keller Wohnfläche – Regelungen zur Flächenberechnung beachten

Man macht sich einfach keine Gedanken drum, ob das auch den Regeln entspricht oder eben nicht. Und wenn man eine Immobilie verkauft mit 20-25 Quadratmeter mehr Wohnfläche, kann das später eben auch ein teurer Spaß werden, weil man dafür in Regress genommen werden kann, vom späteren Käufer.

Oder eben auch die Käufer: Die sehen dann so einen Raum, der voll ausgestattet, voll ausgebaut ist und der Verkäufer sagt, dass ist Wohnfläche. Und als Laie, wenn man nicht weiß, was in der Landesbauordnung steht, geht man davon aus: ja. Das Haus hat schon so viel Quadratmeter. Und dann, wenn man diese Immobilie auch zu diesem teureren Kaufpreis dann gekauft hat und feststellt: Oh, mein Haus hat ja tatsächlich nur z.B. 100 Quadratmeter, dann kann das schon ärgerlich sein.

Da gibt’st Du mir sicherlich recht. Und jetzt kommen wir zu den sechs Merkmalen, worauf du achten solltest, wenn du Verkäufer bist, oder auch Käufer. Lass uns starten.

Keller Wohnfläche – notwendige Raumhöhe

1) Merkmal Nummer eins ist die notwendige Raumhöhe. Die Landesbauordnung sagt in diesem Teil immer: normalerweise 2,40m lichte Raumhöhe. Also ab Der Fußbodenoberkante bis Unterkante der Decke soll der Raum mindestens zwei Meter vierzig lichte Höhe aufweisen. Es werden aber auch immer Ausnahmen dann gemacht.2,20m ist regelkonform, also entspricht dann eben auch der Vorgabe. Also zwei Meter zwanzig, auf diese Zahl kannst du dich drauf einstellen.

Ich hab mal zu Demozwecken hier einen Zollstock mit gebracht. Da kann ich sehen, dass es hier knapp über zwei Meter hoch ist. Ich hab hier fast eine Handbreit nach oben Luft und mit 2 Meter 40 komme ich auf jeden Fall nicht hin und auch nicht mit 2,20m, sondern dieser Raum ist genau genommen zwei Meter elf komma fünf Zentimeter hoch und hier würde ich sagen: das ist ein KO-Kriterium.

Aber dazu sage ich schon mal ein bisschen was, wie man es hier ändern könnte.

Keller Wohnfläche – notwendige Fenstergröße

2) Merkmal Nummer 2 ist die notwendige Größe der Fensteröffnung. Die Landesbauordnung sagt: generell immer ein Achtel der Grundfläche des Raumes bzw. umgerechnet in Prozent 12,5 Prozent der Grundfläche des Raumes muss das Fenster als lichte Öffnung bieten. Es gibt aber auch je nach Landesbauordnung Unterschiede. In Baden-Württemberg ist es zum Beispiel bei zirka 10 Prozent, in Nordrhein-Westfalen hingegen bei 12,5 Prozent.

➤ Im Prinzip geht es eigentlich auch darum, dass ausreichend Tageslicht in den Raum rein strahlen kann.

Keller Wohnfläche – notwendige Höhe des Außengeländes

Merkmal Nummer 3 ist die notwendige Höhe des Außengelndes. Und hier sagt die Landesbauordnung bzw. die meisten Landesbauordnungen, dass die Berechnungshöhe, also das was man auch hier sieht, nicht mehr als 80cm über der inliegenden Fußbodenoberkante liegen darf. Das hat einerseits damit zu tun, weil das Fenster, damit es so Wohnfläche dazugezählt werden kann, als zweiter Rettungsweg dienen soll.

Damit sollte die Unterante des Fenster bei maximal 80 bis 90 Zentimeter ab der Fußbodenoberkante liegen.

Keller Wohnfläche – Trockene Außenwände

Merkmal Nummer 4 ist: Sobald der Raum auch als Aufenthaltsraum gezählt werden soll, müssen sämtlichen Außenwände auch trocken sein. Es darf also von innen weder feucht noch schimmelig sein.

Keller Wohnfläche – muss vollständig ausgebaut sein

Merkmal Nummer 5 ist: Das Zimmer muss komplett voll ausgebaut sein. Das bedeutet Fußbodenbeläge und Wandbeläge, natürlich Malerarbeiten. Fenster muss vorhanden sein, Heizung muss vorhanden sein und die Wände müssen eben auch wärmeisoliert sein.

Keller Wohnfläche – Baugenehmigung

Merkmal Nummer 6 ist: Es muss eine Baugenehmigung vorliegen. Also, der Kellerraum muss als Wohnfläche genehmigt sein. Und wenn nicht, dann muss man dafür sorgen, dass die entsprechenden Merkmale auch vorhanden sind und gegebenenfalls nachgewiesen. Was eigentlich auch kein Problem ist, wenn man diese Richtlinien auch einhält. Den Test hat dieser Kellerraum leider nicht bestanden. Demnach darf er aktuell zumindest zur Wohnfläche dazugezählt werden.

Keller Wohnfläche – mit diesen Anpassungen klappt die Genehmigung

Aber anhand von zwei kleinen Änderungen zeige ich dir, wie man diesen Kellerraum nachträglich nachgenehmigen lassen kann bzw. eben auch zur Wohnfläche offiziell erklären lassen kann.

➤ In der Landesbauordnung hatten wir ja festgehalten gehabt, dass diese vorschreibt, mindestens ausreichend Tageslicht und auch der zweite Rettungsweg nach außen vorzuhalten. In der Landesbauordnung NRW stand ja 12,5 Prozent der Grundfläche muss lichte Öffnung sein. Hier haben wir eine Grundfläche von zirka 22 Quadratmeter. Und wenn man das dann auch umrechnet in die Prozente, dann sind es hier 2,75 Quadratmeter, die der Raum dann als lichte Öffnung erfüllen müsste.

➤ Das bedeutet, wenn man das dann umrechnen wrde, dann müsste das Fenster ja mindestens 1,10 Meter mal 2,50 Meter breit sein. Also ich hab mir das mal hier mit Kreppband markiert. Ich hoffe, du kannst es auch sehen und desweiteren wird die entsprechende Brüstungshöhe benötigt. Das ist hier fast auf meiner Brust. Dann ist hier noch so Gitter. Also als Fluchtweg eignet sich das definitiv nicht. Im Prinzip müsste man hier ja die Fensteröffnung größer machen lassen. Und das Außengelände maximal 80 Zentimeter über der Fußbodenoberkante ist. Das Fenster hat hier noch ausreichend Platz nach oben. Und so würde man dann ausreichend Tageslicht plus den zweiten Fluchtweg, zumindest bis zur Böschung im Worst Case Szenario nutzen können und demzufolge ist das ein Punkt. Und zur Deckenhöhe sag ich jetzt auch nochmal was, wie man das hier regelrecht relativ einfach ändern kann. Jetzt zeige ich dir mal die zweite Änderung, wie man eben auch die normgerecht Raumhöhe von 2,20 Meter bekommen würde.

Also die Keller Geschosshöhe haben wir hier im Original 2,215 Meter und man sieht hier, dass jemand großzügig geplant und sehr sehr dicken Estrichboden und nochmal Laminat draufgelegt hat. Wir haben jetzt zirka 11,5 Zentimeter, also den ganzen Aufbau des Fußbodens mitsamt dem Laminat was hier verlegt worden ist müsste man komplett abtragen und entsprechend dann neu mit Trittschall beim Laminat oder Klick Parkett, Vinyl wie auch immer dann auch neu verlegen. Und so hätte man dann im Raum diese zwei Meter zwanzig, die gefordert sind als Raumhöhe und das wäre dann der Punkt 2. Und zu ausreichend Tageslicht gehen wir jetzt raus und ich zeig dir das mal welche Änderung wir noch letztendlich an der Böschung vornehmen müssten.

Keller Wohnfläche – Außenbereich anpassen

So, nun der letzte Punkt. Ihr seht, ich bin gerade draußen in der Böschung des Fensters zum Kellerraum und wir hatten hier festgehalten gehat, dass einerseits das Fenster vergrößert werden müsste, dann die Seite an die Brüstungshöhe, dann auch entsprechend geändert werden müsste und dass der Böschungsboden nicht mehr als 80 Zentimeter über der Fußbodenoberkante des inliegenden Raumes betragen darf und demzufolge müsste man diese Böschung weiter vergrößern, um dann immer weiter nach unten ausgraben zu können.

➤ Und demzufolge hätte man das dann eben auch schon gelöst, in dem noch mehr Tageslicht reinfließt. Dann desweiteren hier im Notfall ja als zweiter Rettungsweg, dass man hier aus dem Fenster raus verschwinden kann und demzufolge hat man das Problem hier mit drei Merkmalen gelöst.

➤ Weil es ist ja voll ausgebaut gewesen mit dem Fußbodenbelag halt. Beheizt ist es, gedämmt ist es und demzufolge lässt sich sowas dann auch sehr gut nachgenehmigen.

Du bist jetzt darüber informiert, wann ein Kellerraum zur Wohnfläche dazugezählt werden kann und darf und wann eben nicht.

Anhand der sechs wesentlichen Merkmale, die ich in diesem Video auch hier erklärt habe, hast du einen sehr guten Leitfaden bzw. einen Fahrplan, wo du ja dein Auge hin schärfen kannst bzw. auf welche Punkte du achten solltest, um abwägen zu können: Entspricht das den Tatsachen, was mir gerade hier verkauft werden soll? Also sprich: Stimmt die Wohnfläche? Stimmen die Angaben? Oder eben auch nicht. Oder wie in diesem Beispiel dann immer: welche Punkte müssten geändert werden, damit es vielleicht wie in diesem Fall nachträglich zu einer Wohnfläche nachgenehmigt werden kann?

Und ich hoffe, das Video hat hier soweit ganz gut gefallen. Und wenn du selber so Erfahrungswerte hattest, sei es als Verkäufer oder eben auch als Käufer, wo die gemachten Angaben nicht der Realität entsprochen haben. Also wenn du zum Beispiel eine Immobilie gekauft hast mit mehr Wohnfläche und sich später festgestellt hat, dass es keine Wohnfläche war, schreib es mir in die Kommentare, ich antworte dir auf jeden Fall zurück. Das interessiert mich sehr und ich wünsche dir, dass du, egal ob du Verkäufer oder Käufer bist, keine teuren Fehler machst.

Dein Hakan – der Immocoach.

Textversion vom Video “Keller: Wohnfläche oder doch nur ein ausgebauter Kellerraum ??”

Warum der ausgebaute Kellerraum in Ihrem Haus, den Sie vielleicht sogar als Kinderzimmer nutzen oder als Gästezimmer oder Büro nicht automatisch Wohnfläche ist und warum Sie äußerst vorsichtig sein sollten, was Sie bei dem Verkauf Ihres Hauses als Wohnfläche bezeichnen, das erfahren Sie in unserem heutigen Video. Viel Spaß beim Ansehen.

Hallo und willkommen zu unserem heutigen Video. Mein Name ist Felix Hoffmann, ich bin der Geschäftsführer von Hochdrei Immobilien aus Ingelheim und als ihre Experten für den Verkauf von Wohnimmobilien in Ingelheim, Bingen, Mainz und Umgebung haben wir es uns zur Aufgabe gemacht, alle möglichen Themen rund um den Kauf und Verkauf von Wohnungen und Häusern auf diesem Kanal einmal möglichst simpel für sie zu erklären. Und falls das aktuell für Sie interessant ist, weil Sie vielleicht kurz davor sind, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen oder zu verkaufen, dann abonnieren Sie sehr gerne unseren Kanal.

Verpassen Sie keine neuen Videos mehr. Und falls Sie selbst eine Frage haben, die Sie vielleicht aktuell beschäftigt, weil Sie ein Haus oder eine Wohnung verkaufen oder kaufen möchten, dann schicken Sie uns gerne Ihre Frage. Und dann werden wir auch diese in einem der nächsten Videos für Sie beantworten. Und jetzt geht es los mit unserem heutigen Thema, nämlich warum der Kellerraum, den Sie vielleicht auch als Schlafzimmer, Kinderzimmer, Büro oder Spielzimmer nutzen, nicht automatisch Wohnfläche ist und warum dieser natürlich auch in einer Wertermittlung Ihres Hauses nicht als Wohnfläche berücksichtigt wird.

Wir haben nämlich oftmals den Fall, dass wir bei einem Besichtigungstermin mit einem potenziellen Verkäufer also quasi der Termin für die kostenlose Immobilienbewertung, die wir ja als Immobilienmakler hier in Ingelheim, Bingen, Mainz und Umgebung unverbindlich anbieten, bei dem Kunden zu Hause sind. Und dann laufen wir natürlich einmal durch das komplette Haus, schauen uns alles ganz genau an, machen uns die Notizen für die kostenlose Bewertung und dann kommt es sehr oft vor, dass wir uns im Keller befinden.

Da ist ein Raum, der ist circa 20 Quadratmeter groß, da steht ein Bett drin oder es ist als Spielzimmer oder Fernsehzimmer eingerichtet. Und dann sagt der Kunde zu uns: Ja, diesen Raum hier, den haben wir nochmal nachträglich ausgebaut. Es sind circa 20 Quadratmeter Wohnfläche und da haken wir dann wirklich nochmal nach.

➤ Ist dieser Raum offiziell wirklich Wohnfläche oder nutzen Sie diesen Raum momentan einfach nur als Wohnraum? Das bleibt ja prinzipiell Ihnen überlassen. Sie können auch abgeschlossene Kellerräume ohne Fenster als Wohnfläche nutzen, als Kinderzimmer, Gästezimmer, Büro oder sonstiges oder auch als Schlafzimmer.

Ich kenne das selbst. Damals bei meiner Mutter habe ich ab und zu mal im Keller geschlafen. Ich hatte nämlich das Zimmer unterm Dach. Und wenn es im Sommer besonders schön mollig warm wurde, dann hab ich mich einfach mit einer Matratze und meiner Decke in den Keller verzogen und dann war das für mich auch in Ordnung. Das Zimmer hat eine Heizung gehabt, da waren auch zwei kleine Fenster drin. Aber unterm Strich ist dieses Zimmer keine Wohnfläche. Es gibt nämlich besondere Voraussetzungen, ab wann ein solcher Raum im Keller als Wohnfläche dient.

Und wenn Sie diesen jetzt nur selbst nutzen, ist das ja prinzipiell alles in Ordnung.

Sollten Sie aber vielleicht nachträglich eine Wohnung im Keller ausgebaut haben nach Ihrer Prämisse und diese vermietet haben, dann könnten Sie unter Umständen richtig Probleme kriegen. Und dementsprechend habe ich mir gedacht, mach ich heute einfach mal das Video zum Thema: wann denn eigentlich der Keller Wohnfläche ist.

Keller Wohnfläche: Wann ist denn eigentlich der Keller Wohnfläche

Es gibt natürlich Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung, die sind auch als solche geplant worden und auch so genehmigt. Und dann ist natürlich auch in der Wohnflächenberechnung der Keller z.B. als Zwei-Zimmer-Wohnung berücksichtigt und in der Wohnflächenberechnung aufgeführt und dann ist alles in Ordnung.

Allerdings stellen wir immer wieder fest, dass wir gerade bei Terminen, bei denen wir Immobilien bewerten sollen, von den Verkäufern dazu gedrängt werden, diesen Raum im Keller natürlich auch in der Immobilienbewertung zu berücksichtigen. Als Wohnfläche quasi in die Bewertung mit rein zu nehmen, sodass sich natürlich auch der Wert des Hauses erhöht. Gehen wir mal von 20 Quadratmeter Wohnfläche aus, die so ein Zimmer ja durchaus mal haben kann und nehmen das mit einem Quadratmeterpreis von 3 000 Euro.

Keller Wohnfläche – Voraussetzungen

Dann sind wir schon bei 60 000 Euro plus, die die Immobilie im Endeffekt eigentlich mehr wert sein könnte. Vorausgesetzt natürlich, dieser Raum ist auch als Wohnfläche genehmigt. Was als Wohnfläche bezeichnet werden kann und was ein Kellerraum ist. Das ist in der Landesbauordnung von Rheinland-Pfalz geregelt. Die besagt nämlich ganz klar:

➤ Wohnräume sind Räume, die eine Mindestgröße von sechs Quadratmetern aufweisen, deren Raumhöhe mindestens zwei Meter vierzig beträgt, die natürlich komplett ausgebaut sind. Das bedeutet Bodenbelag, Wandbeläge und Deckenbeläge und natürlich auch über eine Heizung verfügen.

Und ganz wichtig, die auch baurechtlich als Wohnräume genehmigt worden sind.

➤ Erst wenn all diese Voraussetzungen erfüllt sind, dann können sie einen Kellerraum auch als Wohnraum bezeichnen und bei dem Verkaufen natürlich auch die Quadratmeter dieses Raumes mit in ihr Exposé aufnehmen und natürlich auch die Quadratmeter dieses Raumes für die Wertermittlung mit einbeziehen.

Keller Wohnfläche – ausgebauter Kellerraum

Wenn das nicht der Fall ist, dann handelt es sich lediglich um einen ausgebauten Kellerraum. Wie Sie diesen nutzen, bleibt natürlich Ihnen überlassen. Sie können selbstverständlich in Ihrem eigenen Haus, in Ihrem Keller machen, was Sie wollen.

Ob Sie da jetzt ein Fernsehzimmer einrichten oder natürlich auch ein Gästezimmer oder ein Kinderzimmer, das bleibt natürlich Ihnen überlassen. Also Sie können das handhaben, wie Sie möchten. Aber es gibt natürlich diese rechtlichen Vorschriften, was Wohnfläche ist und was nicht. Also wenn es keine Wohnfläche ist, dann ist es ja quasi Nutzfläche. Das Schlimmste, was Ihnen passieren könnte, wäre, dass Sie wenn dann nochmal auf das Beispiel von eben gehen, das Haus verkaufen, es angeben mit einer Wohnfläche von 150 Quadratmetern.

Keller Wohnfläche – Schadensersatzfplicht bei falschen Angaben

Der Käufer zieht ein, schaut im Lauf der Jahre einfach mal in die Unterlagen und sieht dann eine offizielle Wohnflächenberechnung des Architekten, der das Haus damals geplant hat. Und auf einmal stehen in dieser Wohnflächen Berechnung nur 130 Quadratmeter und der Kellerraum ist überhaupt gar nicht mit aufgeführt. Das bedeutet im Prinzip, dass sie falsche Angaben gemacht haben und gegenüber dem Käufer schadensersatzpflichtig sind. Und wenn wir bei dem Beispiel von eben sind, wenn wir mal davon ausgehen, dass der Kellerraum 20 Quadratmeter groß ist, den sie als Wohnfläche mit aufgenommen haben und auch als diesen verkauft haben und da dann ein Quadratmeterpreis von 3 000 Euro angesetzt wird, dann haben sie einen Schaden von knapp 60 000 Euro verursacht und das sollten Sie tunlichst vermeiden.

Keller Wohnfläche – nachträglicher Ausbau mit Genehmigung vom Bauamt

Wir als Immobilienmakler holen uns natürlich immer alle Unterlagen bei den offiziellen Ämtern und Behörden. Das bedeutet im Prinzip: Wir bekommen natürlich auch die offizielle Wohnflächenberechnung, so wie sie damals beim Bau des Hauses mit der Baubeschreibung für die Genehmigung eingereicht wurde. Und das sind natürlich auch die Flächen, die wir in unseren Exposés verwenden. Es kann natürlich sein, dass Sie nachträglich nochmal einen Kellerraum zum Wohnraum ausbauen und diesen auch beim Bauamt genehmigen lassen. Und dann gibt es quasi eine Ergänzung zur Wohnflächenberechnung.

Dann kommt noch der Kellerraum dazu, dann gibt’s einen Stempel vom Bauamt, dann ist das alles offiziell genehmigt und dann haben sie damit auch keine Probleme. Aber das sollten Sie wirklich prüfen. Natürlich. Zum einen, wenn Sie Käufer eines Hauses sind, sollten Sie sich mal die offizielle Wohnflächenberechnung zeigen lassen und schauen, ob die Räume, die da aufgeführt sind und die Quadratmeter auch mit dem übereinstimmen, was Ihnen der Verkäufer so gesagt hat. Und zum anderen sollten Sie als Verkäufer natürlich äußerst vorsichtig sein und wirklich nur die Angaben machen, die rein rechtlich auch richtig sind, sodass Sie nach dem Verkauf nicht eventuell noch Schadensersatzansprüche des neuen Eigentümers zu befürchten haben.

Keller Wohnfläche – Eigennutzung oder offizielle Wohnfläche

So, ich hoffe, ich konnte Ihnen in diesem heutigen Video einmal den Unterschied erklären zwischen einem ausgebauten Kellerraum, den Sie einfach selbst nutzen und einer offiziellen Wohnfläche im Keller.

Falls Ihnen das Video gefallen hat, geben Sie uns gerne ein Like einen Daumen nach oben. Abonnieren Sie bitte unseren Kanal. Verpassen Sie keine neuen Videos mehr. Und falls Sie einfach mal wissen möchten, was Ihr Haus oder Ihre Wohnung in Ingelheim, Bingen, Mainz und Umgebung wert ist, dann rufen Sie uns gerne an. Wir stehen Ihnen sehr gerne für ein unverbindliches Beratungsgespräch und eine kostenlose Immobilienbewertung zur Verfügung.

Ich bedanke mich jetzt erst mal fürs Zusehen und sage bis zum nächsten Mal. Ihr Felix Hoffmann.


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