Verkauf von Privat – Vermeiden Sie diese 10 Stolperfallen

Wir haben nachfolgend für Sie die wichtigsten Infos zum Thema “Verkauf von Privat” bei einem Haus zusammengestellt

➤ Haus verkaufen & Fehler vermeiden | Wichtige Tipps beim Immobilienverkauf (Videoversion | Textversion)


➤ Mit diesen 7 Tipps zum schnellen Immobilienverkauf! | Die Eigentümer Anleitung (Videoversion | Textversion)

➤ Wenn Eigentümer ihre Immobilie selbst verkaufen: wichtig zu vermeiden (Videoversion | Textversion)

Sonderthema: Hausverkauf: Verkauf von Privat in Krisenzeiten wie der Corona-Krise (Covid-19)? (Textversion)


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➤ Sehen Sie sich hierzu folgende Videos und Informationen an und erfahren Sie mehr hinsichtlich des Themas “Haus Verkauf von Privat”, um optimal informiert zu sein

1. Haus verkaufen & Fehler vermeiden | Wichtige Tipps beim Immobilienverkauf

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2. Verkauf von Privat: Mit diesen 7 Tipps zum schnellen Immobilienverkauf! | Die Eigentümer Anleitung

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3. Verkauf von Privat: Wenn Eigentümer ihre Immobilie selbst verkaufen: wichtig zu vermeiden

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Sonderthema: Haus Verkauf von Privat in Krisenzeiten wie der Corona-Krise (Covid-19)?


Sie befinden sich in einer Notlage, z.B. haben Sie aufgrund der Corona-krise (Covid-19) erhebliche Einkommensverluste erlitten, z.B. wegen Jobverlust oder Kurzarbeit. Welche Rechnungen bzw. Zahlungen können Sie aufschieben? Ist es möglich, die Erbschaftssteuer beim Finanzamt zu stunden? Oder kommt generell ein Verkauf Ihres Hauses in Frage? Ggfs. auch ein direkter Verkauf von Privat ohne Makler etc.?

Generell sind es erstmal die folgenden Zahlungsverpflichtungen, die Sie prüfen können:

  • Stundung von Darlehens- und/oder Tilgungszahlungen bei der Bank.
  • Stundung von Steuervorauszahlungen beim Finanzamt
  • Stundung für Zahlungen bei den Versorgern (Heizung, Strom etc).

Die genaueren Infos dazu finden Sie hier:

➤ Stundung von Darlehens- und/oder Tilgungszahlungen bei der Bank

In der Coronakrise kann man Verbraucherdarlehen stunden, also einen Zahlungsaufschub erwirken. Unter dem folgenden Link finden Sie eine Mustervorlage dazu von der Verbraucherschutzzentrale: Musterbrief Stundung Verbraucherdarlehen. Weitere Beratung erhalten Sie bei der Verbraucherzentrale.

➤ Stundung von Steuervorauszahlungen beim Finanzamt

Ja, auch die Bundesregierung ist im Zuge der Corona-Krise nicht untätig und hat einige Erleichterungen und Hilfen auf den Weg gebracht. Auch die Stundung von Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer ist möglich (weitere Infos hier).

➤ Stundung für Zahlungen bei den Versorgern (Heizung, Strom etc.)

Bestimmte Zahlungen können Sie erstmal zurückhalten, ohne dass Ihnen direkt die Leistung entzogen wird bzw. die Leitung abgeklemmt wird. Dies sind (Art. 240 § 1 EGBGB) Energiekosten wie Strom, Gas, Fernwäre, Wasser/Abwasser sowie Telefon und Internet.

Bitte beachten Sie, dass es dafür bestimmte Bedingungen und Fristen gibt und dies nur ein Zahlungsaufschub ist.

Unser Rat

Neben diesen Tipps und kreativen Ansätzen, um eine finanzielle Notlage in Krisenzeiten (Covid-19 /Coronakrise) abzuwenden sollten Sie trotzdem zusätzlich prüfen, ob ein Hausverkauf für Sie in Frage kommt. Gehen Sie daher folgendermaßen vor, damit Sie alle Optionen prüfen und möglichst objektiv entscheiden können:

➤  Zuerst Immobilie kostenlos bewerten lassen

➤  Wir setzen uns anschließend mit Ihnen in Verbindung, um Ihnen alle Möglichkeiten aufzuzeigen und zu besprechen.

➤  Bitte beachten Sie, dass eine finanzielle Notlage immer sehr individuell ist und viele Einflussfaktoren da sind:

  • gehen Sie alle Optionen durch, schreiben Sie sich jeweils die Vor- und Nachteile für Ihre private Situation auf
  • rechnen Sie alles anhand von Zahlen durch, entscheiden Sie nicht einfach nach dem Bauchgefühl
  • Nehmen Sie Expertenhilfe in Anspruch (z.B. Schuldnerberatung)
  • Treffen Sie keine Kurzschluss-Entscheidungen

➤  Hier erhalten Sie ein kostenloses Erstgespräch bei der Schuldnerberatung: Raus aus den Schulden – jetzt!

Zusatzinfos zum Themenbereich “Verkauf von Privat”


Steuern beim Immobilienverkauf

Trotz Makler privat verkaufen

Wohnung verkaufen: Preis berechnen

Und hier noch der Verweis auf wichtige Checklisten und Vorlagen zu Thema “Verkauf von Privat” beim Hausverkauf:

Checkliste Hausverkauf PDF

Und hier die wichtigsten Schritte zur Vorgehensweise beim Verkauf von Privat:

Vorgehensweise Hausverkauf

Textversion vom Video “Haus verkaufen & Fehler vermeiden | Wichtige Tipps beim Immobilienverkauf”

Ja, hallo alle zusammen! Mein Name ist Jürgen Schrempp von der Firma Wohnen in Immobilien und ich bin dein Mentor in Sachen Immobilien. Im heutigen Video geht es um das Thema Immobilie verkaufen. Auf was genau muss ich achten oder welche Punkte sind besonders wichtig? Und die schauen wir uns jetzt an!

Verkauf von Privat – auf was muss man besonders achten?

Ja, eine Immobilie verkaufen. Für viele sicherlich ein einzigartiges oder nicht so oft vorkommendes Erlebnis – für uns als gewerblicher Partner sieht es ein bisschen anders aus. Wir haben da einfach eine größere Erfahrung. Und auf was man hier achten sollte, das besprechen wir jetzt.

Verkauf von Privat – der Immobilienpreis

Als erstes ganz wichtiges Thema, das ganz viele Menschen umtreibt, ist der Kaufpreis. Das ist natürlich selbstverständlich. Wenn man eine Immobilie geerbt hat oder vielleicht gekauft hat und möchte, die verkaufen, möchte man natürlich auch den richtigen Preis dafür haben.

Und man möchte vielleicht einmal sogar in einem gewerblichen Bereich arbeiten, vielleicht schlussendlich auch einen Gewinn erzielen. Was ich hier einfach empfehle, was ganz, ganz wichtig ist:

Man sollte direkt mit dem richtigen Preis an den Markt gehen.

Einmal ist es natürlich so, dass die Immobilienpreise generell sehr schnell und sehr und stetig steigen, insbesondere in den Großstädten. Das heißt, auch hier muss man immer wieder gucken: Ist es überhaupt noch angebracht? Sind die Preise noch realistisch? Hängt das alles noch irgendwo in einer Sache, die sich positiv verhält oder man hat vielleicht unter Umständen sogar eine Blasenbildung?

Darauf will ich jetzt aber gar nicht eingehen. Der viel wichtigere Punkt und der entscheidende Punkt ist, dass ich mit dem richtigen Preis in den Markt gehe, ist, dass ich unter Umständen nicht Gefahr laufe, dass meine Immobilie monatelang im Internet hängt. Denn wie oft? Die Leute gucken sich eine Immobilie an, die haben die Emotionen, die gehen da rein, sagen Mensch ist genau das, was wir uns vorgestellt haben. Und dann hören sie den Preis und stehen da drin und denken: Nee, eigentlich nicht.

Passt nicht ganz zusammen, ist vielleicht zu teuer. Eventuell sagt doch die Bank, dass sie in der Richtung nicht mehr mit dabei ist. Und dann hat man folgendes Problem: Die Immobilie, im Schwäbischen sagt man dazu, “die dümpelt dann im Internet rum”. Das heißt also, man fängt an, den Kaufpreis zu reduzieren und die Beschreibung zu ändern und sämtliche Zusätze nur rein zu schreiben. Aber die Personen, die länger den Markt beobachten und die vielleicht wirklich ernsthaft auf der Suche nach einer Immobilie sind, die kennen dann das Objekt, und dann macht es das schwierig.

➤  Zuerst Immobilie kostenlos bewerten lassen und den richtigen Verkaufspreis ermitteln

Das heißt, hier ist es ganz besonders wichtig, den richtigen Kaufpreis zu finden. Die Emotionen da abzuholen, wo sie auch berechtigt sind, und dann auch mit dem richtigen Preis. Für beide Parteien gut über die Bühne zu bringen. Ein ganz wichtiges Thema, oder nächstes Thema? Ganz wichtig natürlich das Erscheinungsbild.

Verkauf von Privat – das Erscheinungsbild des Hauses

Man wohnt natürlich in der Immobilie. Das heißt, man kann sich in der Verkaufsphase natürlich nicht verstecken, oder sich total umstellen.

Aber man kann natürlich mit einer gewissen Erwartungshaltung daran gehen und sagen: Wir verkaufen eine Immobilie. Was sind die entscheidenden Punkte? Das ist natürlich zum Beispiel gerade wichtbei Besichtigungen. Vor der Besichtigung muss man ja nicht unbedingt vier Kilo Fisch frittieren. Das kann man ja vielleicht fürs Wochenende aufheben, wenn um 17 Uhr Besichtigung ist. Vielleicht einfach ein angenehmer Duft da, im Winter vielleicht eine Kerze, im Sommer vielleicht die Rollläden hoch, sodass einfach eine gewisse Wohlfühlatmosphäre geschaffen wird.

Denn wie oft die Leute kommen, gehen da rein. Das kann manchmal gut riechen, wenn man frisch gekocht hat. Man kann aber auch in so eine Immobilie reingehen und denken: Okay, gehen einfach mal durch. Schauen wir uns einmal um. Und darum sage ich einfach da Rücksicht drauf nehmen und natürlich für ein gutes Erscheinungsbild sorgen und vielleicht einfach die Immobilie gut präsentieren. Ich vergleiche das zum Beispiel oft auch mit dem Autoverkauf, um das noch kurz anzubringen. Denn gerade beim Autoverkauf: man kann das Auto natürlich aufpolieren, die Krümel und die Pfandflaschen rausnehmen und die zusammengedrückte Zigarettenschachtel aus dem Kofferraum nehmen und kann es positiv präsentieren.

Und ich denke, dass man dann einfach den besseren Preis erzielt.

Verkauf von Privat – die Fotoqualität

Ganz wichtig digitale Qualität. Gerade im privaten Vermittlungsbereich sage ich mal: Wenn die Leute privat ihre Immobilie verkaufen, neigt man schnell dazu, Smartphone zu nehmen. Das ist natürlich heutzutage sehr einfach, gute Bilder machen die Handys teilweise, und die Bilder einzustellen. Und dann hat man vielleicht noch ein Bild von der Immobilie, das man vielleicht gar nicht nehmen sollte. Dann ist der Klodeckel offen, vielleicht Gegenlicht, und dann wirkt die Immobilie vielleicht gar nicht so schön, wie sie eigentlich ist.

Das heißt gerade hier, wenn Sie mit einem gewerblichen Partner oder jemandem gewerblichen zusammenarbeiten, ist das eigentlich gar kein Thema, das eine hohe digitale Qualität angestrebt wird und dass das tiptop aussieht.

Tipp: Fragen Sie im Freundeskreis, ob jemand gutes Fotoequipment für Beleuchtung etc. hat.

Verkauf von Privat – die Verkaufsunterlagen von der Immobilie

Ebenfalls sehr, sehr wichtig sind die Unterlagen. Warum Unterlagen? Es liegt einfach daran, wie bei allem, wenn man etwas kaufen möchte. Beim Käufer sind Emotionen in der Immobilie gewesen. Dem gefällts, der fährt vielleicht mit seiner Frau nach Hause oder mit dem Kapitalanlegern und hat die Immobilie im Kopf.

Möchte ja gerne handeln, malt sich das schon aus, will zur Bank gehen und hat keine Unterlagen. Und dann fängt man an, während des Verkaufsprozesses die Sachen zusammen zu suchen, anstatt da einfach im Vorhinein schon zu gucken. Welche Unterlagen brauche ich für einen Verkauf, insbesondere auch die Bank. Und wenn ihr dazu fragen habt, könnt es die Kommentare schreiben oder uns auch gerne kontaktieren. Dann geben wir doch eine Liste raus mit den Unterlagen, die notwendig sind, dann weiter.

Verkauf von Privat – die Vermittlung / Kaufabwicklung

Weiterer, sehr wichtiger Punkt: Vermittlung, ist natürlich der reibungslose Ablauf. Genau hier empfehle ich meistens einen Makler. Das sind so die Tücken, wo einfach ein gewerblicher Partner einfach den totalen Durchblick hat. Wie läuft eine notarielle Abwicklung? Brauche ich ein Treuhandkonto? Was ist ein Treuhandkonto? Für viele sind es wirklich Bereiche, mit denen sie nicht viel anfangen können. Und das ist einfach wichtig, für den reibungslosen Ablauf zu sorgen. Wie läuft eine notarielle Abwicklung? Was passiert mit einer Gebäudeversicherung bei einem Hauskauf?

Diese Dinge im Vornherein schon miteinander zu sprechen? Genau. Wenn ihr in der Sache noch Fragen habt, wenn ihr im Bereich Immobilie kaufen oder verkaufen etwas wissen möchte, dann schreibt infür einen die Kommentare. Ich beantworte die Fragen gerne, und ich freue mich aufs nächste Video. Ich würde mich freuen von Daumen nach oben und bis dahin – euer Mentor in Sachen Immobilien.

Textversion vom Video “Mit diesen 7 Tipps zum schnellen Immobilienverkauf! | Die Eigentümer Anleitung”

Hallo und herzlich willkommen! Ich bin Vanessa Wenk, Immobilienmaklerin und heute widme ich mich mit diesem Video an Eigentümer, die Ihre Immobilie, Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen wollen.

Für dieses Video werden mich meine Makler Kollegen hassen, denn ich werde meine Geheimnisse oder auch die Geheimnisse von Immobilienmaklern heute mal preisgeben. Für Eigentümer, die mit dem Gedanken spielen, ihre Immobilie selbst zu veräußern.

In diesem Video verrate ich dir als Eigentümer sieben Tipps, wie du deine Immobilie erfolgreich verkaufen kannst, und ich starte direkt mit.

1) Verkauf von privat – die Vorbereitung auf den Hausverkauf

Tipp Nr. 1, also die Vorbereitung auf den Vermarktungsprozess und auf den Verkauf einer Immobilie ist die halbe Miete oder in dem Fall der halbe Kaufpreis. Denn als allererstes solltest du dir mal alle Unterlagen raussuchen, die in dieser Immobilie irgendwann aufgelaufen bzw. angefallen sind oder die in irgendeinem Zusammenhang auch mit dieser Immobilie an sich stehen. Denn dann wirst du dir erst mal eine Übersicht machen können. Was gibt es eigentlich an Unterlagen? Meistens haben die Eigentümer einen Hausordnung, einen Objektordner, wo wirklich alles abgelegt ist, wie z.B. Grundrisse, teilweise sogar schon Energieausweis, Lagepläne, Grundbuch, Auszug und so weiter. Also lege das alles bereit, denn das wirst du jetzt auf jeden Fall kurzfristig brauchen und dann auch spätestens beim Notar oder für die Finanzierungsanfrage deines potenziellen Käufers.

Aber Vorsicht: Es gibt auch Unterlagen, die brauchst du tatsächlich schon. Bevor du überhaupt die erste Besichtigung hast, brauchst du schon etwas. Wenn du in einer Zeitung deine Immobilie inseriert oder wie zum Beispiel in Portale inserierst, z.B. Immobilienscout oder Immoportal o.ä. Und vielleicht werde ich dir einfach am Ende des Videos noch einen kleinen Tipp geben, was du da berücksichtigen muss.

2) Verkauf von Privat – ein hochwertiges Verkaufsexposé erstellen

Kommen wir zu Punkt Nummer 2, und zwar empfehle ich dir auf jeden Fall schon von Anfang an ein richtig hochwertiges und aussagekräftiges Exposé zu erstellen. Nimm wirklich alle Details auf, die für dich persönlich wichtig sind, aber auch Dinge, wo du glaubst, die sind vielleicht für andere nicht so wichtig, werden aber in Zukunft viele, viele Fragen schon im Voraus beantworten. Das trägt vor allen Dingen dazu bei, dass du dabei wesentlich effizienter bist. Denn wenn jetzt schon deine potenziellen Interessenten ein Exposé von dir bekommen, wo schon alles drin steht, was irgendwie ja gewisse typische Fragen beantworten könnte, dann sparst du dir viele lästige Telefonate und vielleicht sogar schon Besichtigungstermine, weil die einen oder anderen Termine finden statt, und es hätte sich sowieso erledigt gehabt, wenn sie die eine oder andere Info auch gehabt hätten von dir.

Also bitte, bitte erstelle ein professionelles und aussagekräftiges Exposé, um ganz viel Zeit zu sparen. Zum Thema Fotos für dein Exposé werde ich auf jeden Fall nochmal ein separates Video im Channel veröffentlichen. Denn da gibt es doch schon einige Dinge, die du da beachten solltest und bearbeiten solltest. Das würde jetzt für dieses Video ein bisschen zu weit gehen.

3) Verkauf von Privat – den Verkaufspreis des Hauses festlegen

Kommen wir aber zu Punkt Nummer 3, und zwar das Thema Kaufpreis für deine Immobilie. Setze von Anfang an den richtigen Kaufpreis für deine Immobilie an.

Es gibt nämlich einen sogenannten Teufelskreis. Also passt mal auf: Wenn du eine Immobilie viel zu hoch anbietest, bedeutet das sehr häufig, dass die potenziellen Käufer, also deine potenziellen Kaufinteressenten, meistens weniger suchen. Die setzen eine gewisse Preiskategorie an, die geht z.B. bis 300 000 Euro. Deine Immobil wird für 380 000 Euro angeboten. Und dann sehen Sie erst gar nicht dein Angebot hier oben. Das heißt, Sie setzen z.B. einen Filter in diesen Portalen, geben bis 300 000 Euro ein, und vielleicht wird es sogar bis 300 000 Euro vom Preis her klar kommen.

Vielleicht ist das genau dein Preis, den du haben willst. Aber du denkst Naja, die Leute verhandeln ja eh noch so, und dann sehen dich diese ganzen echten Käufer nicht, weil du zu hoch angesetzt bist. Also hier solltest du von Anfang an nicht zu hoch rangehen.

Und noch ein Problem: Wenn du zu niedrig dran gehst, dann möchten die Leute meistens noch niedriger mit dir verhandeln. Und dann wirst du auch keinen haben, der freiwillig mehr bietet. Da es verschiedene Verkaufsverfahren, wie du wirklich den bestmöglichen Preis generiert.

Es gibt auch ein privates Bieterverfahren. Das ist sehr, sehr aufwendig und auch eine sehr hochwertige Dienstleistung von Maklern. Nur die meisten machen das nicht, weil es wirklich sehr viel Zeit und Gesprächsbedarf mit potenziellen Käufern erfordert. Und deswegen bieten es die meisten Makler nicht an. In unserem Unternehmen ist es tatsächlich ein großer Bestandteil an Objekten, der mit einem privaten Bieterverfahren veräußert wird. Für private Eigentümer, die ihre Immobilie verkaufen wollen, aber eher nicht geeignet, weil man schon eine neutrale Person braucht, die dann auch die Käufer nach oben motiviert, wirklich horrende Preise zu bieten.

Das heißt private Verkäufer eher Finger davon lassen, private Bieterverfahren voranzutreiben.

4) Verkauf von Privat – die Preisspanne richtig festlegen

Aber nochmal: diese Kaufpreisspanne ist ultra wichtig für den Verkauf deiner Immobilie. Setzt den richtigen Preis an. Wenn du dazu Fragen hast, schreibt mir gerne in die Kommentare. Ich mache auch sogenannte Wertanalysen. Ich schaue wirklich, was in deiner Nachbarschaft an Immobilien veräußert worden in den letzten 12 oder 24 Monaten und dann das ist das richtig coole, sehen wir nicht nur die Angebots Preise, sondern wir sehen auch die echten Verkaufspreise, die beim Notar pro Immobilie bezahlt wurden.

Wenn dich das interessiert, schreib einfach hier unten in die Video kommentare.

5) Verkauf von Privat – Fragenkatalog vorbereiten für die Kaufinteressenten

Kommen wir zu meinem Tipp Nr. 4 Wenn du deine Immobilie selber verkaufen willst, du solltest dir auf jeden Fall einen Plan machen und dich organisieren, wie du damit umgehen möchtest. Wenn du Anfragen generierst für dein Immobileninserat. Also du solltest dir auf jeden Fall Fragen parat legen, die du deinen potenziellen Kaufinteressenten am Telefon vorab, also vor einer Besichtigung, stellen willst. Denn manchmal hat man da wirklich Leute dran, die man besser nicht zuhause in der Wohnung haben will.

Oder zuhause? Ja, in deinem Haus. Deswegen schreib dir wirklich ein paar Fragen auf, die du besonders für wichtig erachtest, um zu filtern und zu gucken, dass du auch wirklich nur seriöse Leute zu dir nach Hause einlädst. Denn es gibt ja wirklich Kaufinteressenten, die einfach nur gucken wollen, was in dem jeweiligen Haus oder in der Wohnung zu holen ist. Da gibt es einige Geschichten, die ich auch gerne hier in mein Youtube-Channel teilen kann. Wenn du daran Interesse hast, einfach mal darüber auch ein Video zu bekommen von mir, dann schreib in die Kommentare, dann werde ich das auf jeden Fall auf Nachfrage hin mal organisieren.

Des Weiteren solltest du drauf achten oder dir auch im Voraus überlegen, wann du deine ganzen Anfragen abarbeiten will. Denn es wird ja auf jeden Fall so sein. Ab dem Zeitpunkt, wo deine Anzeige online oder in Printmedien wirklich gedruckt wurde, kommen die Telefonate auf dich zu. Du kriegst Telefonate, Anrufe, du kriegst Chiffrebriefe, du kriegst Anfragen per E-Mail oder auch über die ganzen Portale. Also organisiere und strukturiere dich da. Bis wann möchtest du deine Anfragen bearbeitet haben?

Und in welchen Zeiträumen hast du die Möglichkeit, die Leute zurückzurufen oder ja, im besten Fall im Prinzip noch die ganze Fragenkataloge abzuarbeiten und auch einzuladen. Besichtigungstermin zu koordinieren und so weiter. Also mach dir da einen Plan. Das muss alles nebenbei neben der Arbeit, neben der Familie, neben den Hobbys auch organisiert werden und abgearbeitet werden.

Dazu möchte ich noch eine Sache loswerden. Ich bin ja ein sehr effizient denkender Mensch oder effizient denkender Mensch. Sagen wir es so: Ich bin dafür, dass du schon mal alles wirklich in eine Ecke räumst, wo du sagst: Okay, das sind wirklich meine schönsten Dinge.

Die will ich auf jeden Fall mitnehmen und alles andere entrümpeln, einfach am Ende oder lässt sie entrümpeln. Dann fällt dir auch nicht so schwer, die Dinge loszulassen. Aber es ist viel effizienter, wenn du sagst Okay, das sind meine Lieblingsstücke, die will ich auf jeden Fall mitnehmen. Und alles andere lässt du im Notfall von anderen in irgendeinen Karton schmeissen. Dann hast du damit nichts zu tun. Und du hast schon mal aufgeräumte Fotos, und du hast auch dann eine aufgeräumte Wohnung bei den ersten Besichtigungsterminen.

6) Verkauf von Privat – die richtige Präsentation des Hauses (Home Staging)

Damit kommen wir auch gleich zum nächsten Thema. Und das heißt Dating und Styling, Dating und Styling ist quasi auch so ein bisschen bekannt aus den USA. Und im übertragenen Sinne auch bekannt bei dem Thema Autoverkauf. Jetzt fragst du dich natürlich Was hat denn jetzt ein Auto mit meinem Haus zu tun? Bei einem Autoverkauf ist es so, dass ein normaler, typischer Verkäufer erst mal sagt Okay, ich werd das Auto jetzt nochmal sauber machen, ich werde es mal ausräumen, ich werde es polieren lassen.

Ich mache vielleicht sogar nochmal TüV und gucke ob auch wirklich alle Reifen in Ordnung sind. Beim Hausverkauf ist es wiederum anders. Ich erlebe ganz, ganz viele Verkäufer aus meinem Kundenkreis, die ihre Immobil gerne veräußern möchten, die dann einfach noch alles vollgestellt haben. Das heißt, Sie wissen, wir haben einen Fototermin, ein Shooting für Videos, für Fotos, für 360 Grad Rundgänge. Und trotzdem steht noch überall alles rum. Die denken nicht daran, dass man erst mal ein bisschen wegräumt, dass man ja noch Kleinigkeiten repariert.

Und die denken auch nicht daran, dass man ihre Immobilie wie eine Braut schön für den Tag herrichtet. Besonders wichtig: Je mehr oder ich sage mir ja doch, je mehr man weg stellt und je weniger man drin hat, desto mehr können sich neue potenzielle Eigentümer dieser Immobilie auch in deinem Haus wohlfühlen. Und genau deshalb rate ich den meisten Eigentümern dazu, dass wir erstmal vor einem Fotoshooting uns entweder eine Stunde lang darum kümmern, dass wir die Zimmer wirklich ausräumen, aufräumen, vielleicht auch nochmal gestalten.

Je nachdem, wenn wir einen Neubau wir haben, sorgen wir sogar dafür, dass wir sie ausstatten, teilweise mit Staging Möbeln oder sogar mit echten Möbeln. Oder wir räumen das aus. Da versuchen wir sehr individuell, die perfekte, die optimale Lösung für den richtigen oder perfekten Preis zu finden. Aber nochmal hiermit: Wichtiger Tipp Mach ein Staging deiner Immobilie, und du wirst es auf jeden Fall auch in deinem Preis wiederfinden. Mein letzter ultimativer Tipp Tipp Nr. 7 ist, dass du dich vorab informieren solltest.

7) Verkauf von Privat – Rat von Experten einholen

Hol dir wirklich Rat, du brauchst jetzt für die nächsten Tage, Wochen, vielleicht auch Monate. Teilweise brauchen Eigentümer sogar Jahre, um ihre Immobilie zu verkaufen. Du brauchst jetzt Tipps und vor allen Dingen verschiedene Geräte, das heißt in rechts belangen, wie zum Beispiel einem Notar Hol dir einen Rechtsanwalt. Du brauchst vielleicht einen Fotograf für deine perfekten Fotos. Du brauchst einen Gutachter, eventuell doch noch einmal irgendwas in Frage steht. Man weiß es nicht genau. Vielleicht brauchst du sogar noch mal ein Gespräch mit der Hausverwaltung, weil die vielleicht auch zustimmen muss, dass du eine Immobilie verkaufen darf oder dass er zustimmen muss, an wen du die Immobilie verkauft.

Des Weiteren wäre gegebenenfalls auch noch eine Stagerin für die Immobilie gar nicht so schlecht oder auch ein Ansprechpartner für Online-fragen. Das bedeutet also: Wenn du deine Immobilie wirklich in Portalen inserieren willst wie Immobilienscout ImmoWelt, was auch immer, dann brauchst du auf jeden Fall jemanden, der dich hier berät und hier vielleicht sogar auch eine Dienstleistung übernimmt. Das heißt der dann auch alles, was du ausgearbeitet hast, an Unterlagen, an Fotos, an Objekt, Beschreibung, Lagebeschreibung und so weiter, dass das auch alles ins Internet kommt, und zwar so, dass es auch verkaufsförderlich ist. Denn darum geht es am Ende des Tages. Du musst einen perfekten Käufer zu deinem perfekt horrenden Preis finden, und deshalb brauchst du da verschiedene Unterstützung. Nochmal: in Rechtsbelangen einen Rechtsanwalt. Du brauchst den Notar für die Kaufvertragserstellung. Du brauchst einfach diesen Rat, um erfolgreich, sicher und vor allen Dingen mit einer gewissen Garantie deine Immobilie zu veräußern. Ich verkaufe schon seit über 10 Jahren Immobilien.

Das heißt, ich habe in diesen ganzen Themen auch schon viele, viele Erfahrungen gesammelt um. Meine Kunden profitieren davon, dass sie eben nicht mit fünf oder zehn verschiedenen Ansprechpartnern Kontakt aufnehmen müssen. Also wenn du dazu noch eine Frage hast, dann schreibe mir doch hier unten einfach rein, oder wenn du Lust hast, kannst du auch einfach bei uns anrufen. Wir haben jetzt hier unter mir die Telefonnummer eingeblendet. Melde ich einfach, wenn du dazu noch Details haben willst.

Ansonsten findest du auch weitere Videos. Wenn du deine Immobilie verkaufen in meinem Channel, und dann freue ich mich, wenn du hier oben irgendwo die Glocke aktiviert. Und dann siehst du, wenn ich das nächste Video online stelle, und dann freue ich mich, wenn du wieder dabei bist.

Textversion vom Video “Wenn Eigentümer ihre Immobilie selbst verkaufen: wichtig zu vermeiden”

Heute erfahren Sie fünf Punkte, auf die man sich als Verkäufer nie einlassen sollte. Heute habe ich mir wieder eingeladen, den Makler meines Vertrauens, denn der berichtet aus der Praxis: Martin Kausch. Schön, dass Du wieder da bist.

WICHTIG: keine Übergabe vor Zahlung

Was ist der schlimmste Punkt? Schlüsselübergabe vor Kaufpreiszahlung.

Wieso? Ist doch in Ordnung, wenn der Eigentümer nett ist. Warum ist das denn so schlimm? Das Problem: Der Vertrau-Vertrag ist ein System von Zug um Zug. Abwicklung überwacht von dem Notariat.

Und die haben sich schon Gedanken gemacht, wie man es machen sollte. Das Problem ist: Wenn ich den Schlüssel übergebe und mein Geld noch nicht habe, habe ich das Risiko, dass der Käufer schnell einzieht oder noch irgendwelche Mängel entdeckt und dann den Kaufpreis mindert, hinterher. Man gibt also das größte Pfand aus der Hand als Eigentümer. Das heißt, wenn der Käufer drin ist, muss ich ihn raus klagen. Ich kann ihn ja nicht wieder raus tragen, zieht mit Sack und Pack mit Familie und Kindern ein und zahlt den Kaufpreis nicht.

Dann muss ich ihn rausklagen. Das dauert halt dementsprechend lange und mit erheblichen Kosten und ist immer Zug um Zug. Schlüssel gegen Geld, das hat der Notar, wird das bestätigen, und das ist ein Grundsatz:

Grundsatz 1: Nur Schlüssel gegen Geld.

Es ist ja sogar so geregelt, um die Käufer abzusichern, dass man eben ein paar Tage vor Kaufpreiszahlung als Käufer reingeht. Sich anschauen, es ist alles in Ordnung, kann man sich in aller Ruhe angucken, und dann wird erst gezahlt.

Grundsatz 2: Keine Renovierung vor Kaufpreiszahlung

Punkt Nummer zwei geht euch auch in die Richtung, und zwar keine Renovierung vor Kaufpreiszahlung. Geht auch in die Richtung. Angenommen, ich lasse ein Jetzt sanieren. Der reißt die Wände raus, reißt den Teppichboden raus, der baut das Bad um – und hinterher zahlt er den Kaufpreis nicht. Dann habe ich eine zerstörte Wohnung, kann den zwar verklagen, vielleicht auf Schadensersatz. Nur wenn er kein Geld hat, bleib ich auf meinem Schaden sitzen.

Sonderregelungen: Renovierung vorab

Es gibt Sonderregelungen. Dass man vereinbart. Der Käufer darf renovieren, aber nicht sanieren. Wenn es zum Rücktritt käme, braucht der Verkäufer dem Käufer nicht, die investierten Kosten zu ersetzen. Und er darf sogar die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen.

Teilanzahlungen gegen Renovierung

Und ich kann auch mit Teilanzahlungen arbeiten. Ich kann sagen: Vom Kaufpreis werden zum Beispiel 20 Prozent schon gezahlt. Und wenn die 20 Prozent vorliegen, dann kann ich auch zum Beispiel schon ein bisschen renovieren. Aber die Notare und Makler sehen das nicht gerne, weil da können immer Konflikte durch diese Renovierung entstehen. Der Käufer sagt: Ich habe Geld investiert, das will ich jetzt von dir wieder, und der Verkäufer sagt: Das gefällt mir gar nicht. Diese Vermischen, das ist eigentlich das Problem.

Der Vertrag ist nicht umsonst von den Notaren so aufgebaut, dass Zug um Zug geht. Man sollte sich da schon dran halten. Wenn Streitereien auftauchen, dann das zu beweisen. Und dann ist er ja schon vorher drin. Obwohl ich nicht drin sein durfte. Und dann kommen die gesamten Verwicklungen daraus: ganz klar keine Renovierung. Erst wenn der Kaufpreis gezahlt ist, dann darf man renovieren.

Grundsatz 3: Achtung Schwarzgeldzahlung

Punkt Nummer 3 Schwarzgeldzahlung. Das ist so das Gefährlichste, was es eigentlich gibt. Erstmal denkt man: okey als Käufer Ich spare ja Grunderwerbsteuer. Nein, nein. Finger weg! Ich kann nur ganz klar sagen Finger weg. Für diesen minimalen Vorteil und Steuerersparnis, die man hat, kann man sich einen riesigen Ärger einhandeln. Es ist so: Ein Kaufvertrag ist nur wirksam, wenn auch alles, was dort vereinbart ist, tatsächlich der Absicht entspricht. Also wenn man 200 000 Euro Kaufpreis hat und 150000 nur im Kaufvertrag stehen, dann ist die Absicht nicht im Kaufvertrag erfasst.

Der Vertrag ist nicht wirksam. In dem Moment stellen wir uns vor, der Käufer möchte jetzt doch das Haus nicht mehr. Dann könnte er sagen: Der Vertrag ist nicht wirksam. Ich trete zurück, oder ich brauch vielleicht gar nicht zurücktreten. Er ist nicht wirksam, und dann ist er nichtig, dann ist er hinfällig. Es gibt zwar später eine Heilung mit der Eintragung im Grundbuch. Das kann aber erst ein halbes Jahr später sein. Meistens kommt das immer erst raus bei Scheidungen, Streitereien und solchen Sachen.

Finanzamt im Nacken, vorher immer noch. Die paar Euro Ersparnis lohnen sich nicht.

Thema Schwarzgeld, jetzt sind wir immer bei den bösen Fällen gewesen.

Grundsatz 4: Bei Betreuungsfall: Gutachten vor Verkauf!

Jetzt kommt Punkt Nummer 4, und zwar in Betreuungsfällen. Den Verkauf beginnen, bevor man das Gutachten hat. Nur wenn der Eigentümer unter Betreuung steht, muss das Betreuungsgericht an Stelle des Eigentümers dem Vertrag zustimmen. Das macht es aber nur, wenn ein Gutachten vorliegt. Und dieses Gutachten dauert natürlich eine Zeit, bis es erstellt ist. Der Gutachter muss ins Objekt, der muss das Gutachten schreiben und dieser Gutachtenwert. Darf beim Verkauf üblicherweise nicht unterschritten werden.

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Wenn Sie jetzt einen Kaufvertrag geschlossen haben mit der Summe X und der Gutachter kommt in seinem Gutachten auf einen höheren Wert. Haben Sie ein Problem, weil das Gericht nicht zustimmt? Sollte man vorher das Gutachten beauftragen und mit diesem Gutachten dann den Verkauf beginnen. Denn vorher kann der Kaufvertrag nicht abgewickelt werden ohne die Zustimmung des Gerichts und das kann dauern. Als Makler brauche ich auch dieses Gutachten, um auf den Markt gehen zu können.

Grundsatz 5: Keine Mängel verschweigen

Punkt Nummer fünf – eigentlich selbsterklärend. Ich wollte es aber hier nochmal anführen. Mängel dem Käufer verschweigen? Nein, nein, nein. Wenn ich es verschweige, ist eine ganz einfache Konsequenz. Wenn das rauskommt, kommt es meistens raus. Dann hat der Käufer Schadenersatzansprüche gegen den Verkäufer, wenn ihm nachgewiesen wird, dass der Mangel vorsätzlich verschwiegen wurde. Es ist ja so: Als Verkäufer möchte man es leicht haben und die Sache schönreden. Das rächt sich aber später. Deswegen: Mängel auf den Tisch legen.

Und wenn der Käufer dann nicht kauft, weil ihn das stört, wäre es sowieso nicht der richtige Käufer gewesen. Wenn diese Mängel offen gelegt werden, hat der Käufer ja auch die Möglichkeit, sich vorher zu informieren über die Schadensbeseitigung zum Beispiel: Architekten, Bauingenieure, Gutachter. Und es ist eine gewisse Offenheit. Dann ist der Vertrag noch besser durchzuführen. Das Ziel ist: Der Vertrag soll abgewickelt werden und durchgeführt werden, ohne Störungen auch später, wenn es für diesen Käufer ein unüberwindbares Hindernis ist.

Da macht es keinen Sinn. Das findet der später sowieso raus. Der Schaden ist viel größer im Nachhinein, wenn es vor Gericht geht, als wenn man es vorher klar offengelegt hat.

Das waren unsere fünf Punkte, auf die Sie sich als Verkäufer auf keinen Fall einlassen sollen. Ich hoffe, Sie haben was gelernt. Wenn in dieser Film gefallen hat, denken Sie dran. Daumen hoch! Abonnieren Sie meinen Kanal und liken Sie diesen Film. Und wir freuen uns aufs nächste Mal mit weiteren interessanten Themen.


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