Bewertung als Käufer
Bewertung als Verkäufer
Sie möchten eine Immobilie kaufen?
Dann erfahren Sie hier kostenlos den Wert der Immobilie!
(Beispielbewertung anschauen 
)
In nur drei Schritten
zu Ihrer Immobilienbewertung
Beispielbewertung
Immobilien bewerten über das Ertragswertverfahren
Für alle, die mit einer Immobilie Geld verdienen möchten, ist die Berechnung des Immobilienwertes über den Vergleichswert oder den Sachwert ungeeignet. Einzig die Ertragswertermittlung kann verlässlich darüber Aufschluss geben, ob es sich lohnt, eine Immobilie zu kaufen. Mit unserer Online Immobilienbewertung haben Sie eine gute Grundlage für eine sichere Kalkulation.
Investoren, die eine Immobilie kaufen möchten, stehen bei der Bewertung eines Objektes oft vor der Frage, welcher Preis wohl der Richtige wäre. Ebenso interessant ist es natürlich für den Verkäufer zu wissen: “Was ist mein Haus wert?” Beide stehen dabei jedoch nicht völlig ohne Anhaltspunkte da.
Für welche Immobilien ist das Ertragswertverfahren geeignet?
Wenn Sie vermietete Immobilien bewerten möchten, liefert das Ertragswertverfahren eine solide
Basis. Hierzu gehören:
- vermietete Wohnimmobilien (nicht selbst genutzte Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser)
- vermietete Gewerbeimmobilien (Büroimmobilien, Einkaufszentren)
- gemischte Wohn- und Gewerbeimmobilien
- spezielle Immobilien (wie Hotels, Parkhäuser oder Logistikflächen)
Was verbirgt sich hinter dem Ertragswertverfahren?
Vereinfacht ausgedrückt ist der Ertragswert die Antwort auf die Frage: Zu welchem Preis lohnt sich der Erwerb einer Immobilie? Ein Kapitalanleger erwartet eine angemessene Rendite auf sein gebundenes Geld. Dabei muss eine Immobilie mit anderen wirtschaftlichen Alternativen wie Festgeld auf der Bank in Konkurrenz treten.
Wer sich eine Immobilie als Kapitalanlage zulegen möchte, stellt andere Ansprüche als ein privater Käufer. Statt eines schönen großen Gartens oder der richtigen Fliesenfarbe sind hier nur nackte Zahlen gefragt. Deshalb gehen beim Ertragswertverfahren eine ganze Reihe von Faktoren mit ein, wenn Sie den Verkehrswert berechnen. Diese sind bei beiden anderen Verfahren nicht enthalten.
Was verbirgt sich hinter den einzelnen Faktoren?
Aus der Formel ist ersichtlich, dass der Gebäudeertragswert von unterschiedlichen variablen Einflüssen abhängt. Da diese eine wichtige Grundlage für die Berechnung darstellen, sollte im Vorfeld etwas genauer erläutert werden, was genau die einzelnen Variablen bedeuten.
1. Rohertrag
Nachhaltige Mieterträge: Mit den Mieterträgen steht oder fällt die Rentabilität der Investition bei Immobilien. Für eine langfristige Planung geht man beim Ertragswertverfahren von der ortsüblichen, nachhaltig erzielbaren Miete aus. Liegt die tatsächliche Miete deutlich über einer vergleichbaren Durchschnittsmiete, ist sie in der Regel nicht auf Dauer durchzusetzen. Die ortsüblichen Mietpreise können Sie über die Mietspiegel verschiedener Institutionen abrufen:
- Mieterverein
- Haus- & Grundbesitzerverein
- Gemeinde- oder Stadtverwaltung
Tipp: Erfahrungsgemäß führen sehr hohe Quadratmeterpreise zu häufigeren Mieterwechseln und damit verbundenen Mietausfällen als niedrige Mietpreise.
2. Bewirtschaftungskosten
Üblicherweise werden alle umlagefähigen Betriebskosten auch von den Mietern gezahlt. Das heißt aber noch lange nicht, dass der Rohmietertrag nun auch der Betrag ist, der am Ende auf dem Konto als Erlös verzeichnet werden kann. Der Besitz einer Immobilie ist mit weiteren laufenden Kosten verbunden, den Bewirtschaftungskosten. Diese Bewirtschaftungskosten sind nicht auf den Mieter umzulegen und müssen vom Eigentümer aus den Mieteinnahmen bestritten werden. Hierzu gehören im Wohnungsbau:
- Kosten für den Verwalter (etwa 200-300 Euro jährlich pro Mieteinheit, 30 Euro je Garage)
- Instandhaltungskosten (Kosten zur Aufrechterhaltung des Sollzustandes)
- Instandsetzungskosten (Kosten zur Wiederherstellung des Sollzustandes)
- Mietausfallwagnis (kurzfristiger Leerstand: üblicherweise 2% bei Wohnungen, 4% bei Gewerbe)
Prüfen Sie daher alle vorliegenden Unterlagen eingehend auf diese Positionen! Sie werden überrascht sein, welche Kosten hier in dem einen oder anderen Fall zusätzlich auf den Eigentümer zukommen. Diese “versteckten” Kosten schmälern Ihre Rendite enorm. Bei gewerblicher Vermietung sieht die Sache anders aus. In diesem Fall gibt es kaum rechtliche Einschränkungen, welche Kosten der Mieter zu tragen hat und welche nicht.
3. Liegenschaftszins
Eine Liegenschaft (hier ist das Grundstück gemeint) erfährt im Laufe der Jahre eine Wertsteigerung. Um diese Wertsteigerung in Zahlen zu fassen, werden tatsächlich getätigte Verkäufe aus der jüngeren Vergangenheit betrachtet. Der Liegenschaftszinssatz ist also als marktüblicher Zinssatz für die Wertsteigerung vergleichbarer Grundstücke zu verstehen. Er ist abhängig von der Lage sowie der Nutzung des Grundstückes.
Tipp: Ohne Grundstück kein Gebäude! Deshalb muss aus den Mieterlösen ein Teil für die Nutzung des Grundstückes abgezogen werden. Dieser Anteil berechnet sich nach: Bodenwert x Liegenschaftszins.
4. Vervielfältiger
Um nun aus dem Gebäudeertragswert den Wert der baulichen Anlagen berechnen können, ist ein objektspezifischer Faktor notwendig, der sogenannte Vervielfältiger. Dieser Vervielfältiger ist abhängig vom Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer.
Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer: Wer den Immobilienwert berechnen möchte, muss auch den allgemeinen Zustand der baulichen Anlage mit einbeziehen. Im Gegensatz zu Grundstücken können bauliche Anlagen nicht unbegrenzt gewinnbringend genutzt werden. Zwar mag das Gebäude noch tatsächlich bestehen, kann aber nicht mehr wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden. Ab einem bestimmten Zeitpunkt ist es dann einfach günstiger, das Gebäude abzureißen und ein neues zu bauen, als eine umfassende Modernisierung durchzuführen. Die Restnutzungsdauer berechnet sich nach:
Gesamtnutzungsdauer – Alter = Restnutzungsdauer
Die Gesamtnutzungsdauer richtet sich dabei nach Gebäudetyp, Bauweise und Ausstattungstandard. Sie kann durch Sanierungsmaßnahmen verlängert werden. Je nach Gebäude liegt die Gesamtnutzungsdauer etwa zwischen 60 und 100 Jahre.
Eine kurze Exkursion: Brutto- und Nettomietrendite
Ein häufig genutztes Schlagwort beim Immobilienkauf ist die Mietrendite.
Für viele Käufer stellt die Mietrendite ein sehr wichtigstes Auswahlkriterium dar. Sie ist der Profit, den ein Eigentümer aus der Vermietung seiner Immobilie erwirtschaftet. Findige Immobilienverkäufer geben in Anzeigen die Bruttomietrendite ihres Objektes an, was nichts anderes heißt als:
Bruttomietrendite ist das Verhältnis der jährlichen Gesamteinnahmen (Bruttomiete inklusive Nebenkosten) zum Kaufpreis.
Doch Vorsicht! Hier mögen zwar hohe Werte für die Rendite stehen, doch sagen diese Zahlen im Grunde überhaupt nichts aus. Für eine realistische Kalkulation müssen unbedingt auch die laufenden Ausgaben bekannt sein. Beziehen Sie die Ausgaben mit ein, kann sich eine Bruttomietrendite von 5% schnell in Nichts auflösen. Bei der Nettomietrendite hingegen werden auch die Nebenkosten, Verwaltungskosten, Instanthaltungskosten und alle anderen Beträge, die nicht der Mieter, sondern der Eigentümer zu tragen hat, berücksichtig. Trotzdem sollte die Mietrendite alleine nicht der kaufentscheidende Faktor sein.
